共享財產不煩惱：釐清使用權限與管理約定，安心擁有您的權益

共享財產不煩惱：釐清使用權限與管理約定，安心擁有您的權益

您正與他人共同擁有房產、土地，或者居住在公寓大廈中，卻時常為了財產的使用、管理、維修問題感到困擾嗎？無論是家族成員間的祖產、與朋友合資購買的投資物業，或是公寓大廈內的公共空間，當財產權益與多人牽連時，如何釐清界線、避免爭執，是每位「財產約定當事人」都必須面對的課題。

「律點通」深知您的需求，將複雜的法律條文轉化為您能輕鬆理解的實用資訊。本文將引導您透視台灣法律中關於財產管理與使用權限的關鍵概念，並透過貼近生活的案例，提供具體的實務操作建議，幫助您掌握主動權，安心管理您的財產。

共享財產，權利義務大不同：專有、共有與約定專用

在台灣，不同的財產型態有著不同的權利歸屬與管理方式，特別是在公寓大廈中，這些區分更加明確。了解這些基本概念，是您掌握自身權益的第一步：

• 專有部分： 想像您家中的客廳、臥室，這些是您擁有獨立且排他使用權利的空間。您可以自由地在裡面生活、裝潢，不需經過他人同意。

• 共用部分： 這是指公寓大廈中，除了各戶專有部分以外，供所有住戶共同使用的空間，例如樓梯間、電梯、大廳、外牆、屋頂平台等。所有區分所有權人（也就是住戶）對這些部分都享有所有權，並共同使用。

• 約定專用部分： 這是個特別的概念，根據《公寓大廈管理條例》第3條第5款的定義，它是指「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」。白話來說，它雖然法律上仍屬於「共用部分」，但透過規約或協議，約定給特定住戶獨自使用。最常見的例子就是頂樓加蓋的露台，雖然是屋頂的延伸（共用），但約定給特定住戶專用。即使如此，由於其本質仍是共用，管理委員會仍有權利為維護大樓整體安全與結構而進入檢修。

「分管契約」：您的財產使用說明書

當多數人共同擁有財產時，最怕的就是「公說公有理，婆說婆有理」。為了避免這種情況，一份明確的「分管契約」就顯得格外重要。它就像是共享財產的使用說明書，明確界定各方的權利義務。

• 什麼是「分管契約」？ 這是指共有物的共有人之間，針對共有物如何管理、使用、收益所達成的協議。它可以是書面的白紙黑字，也可以是長期以來的「默契」，也就是「默示分管契約」。

• 為什麼「分管契約」很重要？ 《民法》第818條規定：

《民法》第818條：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」 這表示，如果沒有特別約定，大家都可以按自己的持分比例使用共有物的全部。但實際上，這很難操作。因此，有了分管契約，就能明確劃定各人使用的範圍。更重要的是，分管契約的效力，優先於《民法》關於共有物管理的「多數決」原則。

《民法》第820條第1項規定：

《民法》第820條第1項：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」 這條文看似賦予多數人決定權，但關鍵字是「除契約另有約定外」。也就是說，一旦有了分管契約（無論明示或默示），這個契約就成了「另有約定」，任何一方都不能單方面以多數決來推翻或變更它。要改變分管契約，原則上仍需全體共有人同意。

法院怎麼看？真實案例給您的啟示

了解法律概念後，讓我們透過幾個實際案例，看看法院是如何判斷這些複雜的財產爭議。

案例一：約定專用露台的維修與隱私界線

陳太太買了一間附有大露台的頂樓公寓，建商口頭說露台是她家「專用」的，她也一直當成自己的私人空間使用。某天，大樓管理委員會為了修繕外牆磁磚，要求施工人員進入陳太太的露台架設吊籠。陳太太覺得隱私被侵犯，拒絕並提告。法院最後怎麼判呢？

法院駁回了陳太太的訴訟。原因在於，雖然露台是「約定專用部分」，陳太太有獨占排他使用權，但它在法律上仍屬於大樓的「共用部分」。大樓外牆的修繕是管理委員會的職責，為了維護全體住戶的居住安全，管理委員會必須進行。根據《公寓大廈管理條例》第6條第1項第3款：

《公寓大廈管理條例》第6條第1項第3款：「管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」

這條文明確規定，為了維護共用部分，住戶不能拒絕管理委員會進入其約定專用或專有部分進行必要的維修。此外，法院也認為露台是開放空間，隱私期待相對較低。這個案例告訴我們，即使是約定專用部分，仍有配合大樓整體管理維護的義務。

案例二：家族老屋的默契與多數決的限制

王家兄弟姐妹繼承了一棟老屋，其中大哥長期居住並使用房屋的一、二樓，其他兄弟姐妹雖然沒有明確簽署協議，但幾十年來都對大哥的獨自使用沒有異議，也從未干涉。後來，部分兄弟姐妹召開共有人會議，想以多數決的方式，要求大哥騰空一樓，改變房屋的管理方式。大哥可以拒絕嗎？

最高法院認為，王家兄弟姐妹之間，因為長期以來對大哥獨自使用房屋的事實互相容忍，且未曾表示異議，這已經形成了「默示分管契約」。一旦默示分管契約成立，它就具有法律效力，視同全體共有人都同意了這項使用分配。因此，其他共有人不能再以《民法》第820條的多數決原則，單方面終止或變更這個已經存在的「默契」。要改變，原則上仍需要全體共有人同意。這個案例強調了「長期默許」可能形成的法律效力，以及分管契約對於多數決原則的優先性。

實用指南：如何避免財產爭議？

了解這些法律概念和案例後，您會發現，預防勝於治療。以下是一些實用的建議，幫助您有效管理共有財產：

• 書面約定最安心： 這是最重要的建議。無論是家族成員、朋友或合夥人，在共同擁有財產時，務必簽訂一份書面的「分管契約」。契約內容應具體載明各方使用的範圍、方式、修繕責任、費用分擔比例，甚至未來爭議的解決機制。白紙黑字能有效避免日後「公說公有理」的困境。

• 約定內容要清楚： 避免模糊不清的條款。例如，如果約定某個空間為約定專用，應明確標示其範圍；修繕責任應明確區分是誰負責、費用如何分攤。

• 留意「默契」的風險： 如果您是共有財產的其中一人，且發現其他共有人長期獨自佔用某個部分，但您不認同這種使用方式，請務必及時提出異議並尋求解決。長期不表態，可能被認定為「默示分管契約」，屆時要改變就難了。

• 多數決的界線： 在公寓大廈中，管理委員會可以依《公寓大廈管理條例》第10條規定，決定共用部分的修繕、管理、維護費用分擔。但請記住，多數決原則適用於未有約定的情況，它不能用來單方面推翻或變更已經存在且經全體合意的「分管契約」。

• 費用與維修責任： 清晰區分專有、約定專用、共用部分的修繕與管理費用負擔。如果遇到住戶積欠管理費或修繕費用，管理委員會應依《公寓大廈管理條例》第21條規定，及時催告並依法請求給付，維護社區的正常運作。

• 配合維修義務： 身為區分所有權人或約定專用部分的使用人，當管理委員會為了維護大樓整體安全與功能，需要進入您的專有或約定專用部分進行維修時，請務必配合。這是法律賦予管理委員會的權利，也是您身為住戶的義務。

結論：掌握關鍵，安心共享

共有財產的管理並非易事，但只要掌握了正確的法律觀念，並透過明確的約定來規範彼此的權利義務，就能大幅降低爭議發生的機率。無論您是家族成員、合資夥伴，還是公寓大廈的住戶，清晰的溝通與書面協議是您安心共享財產、維護自身權益的基石。記住，讓「約定」成為您財產管理的最佳保障，而非讓「默契」成為日後爭議的根源。