共有財產管理：債務分擔人必懂的使用權益與法律解析

您是否曾與他人共同持有不動產或動產，無論是基於繼承、共同投資，或是因債務分擔而產生的共有關係？在台灣，許多「債務分擔約定人」在共同承擔債務的同時，也可能共同持有財產。然而，共有財產的管理、使用與收益，往往是糾紛的源頭。今天，律點通將帶您深入了解台灣法律如何規範共有財產，並提供實用建議，幫助您保障自身權益，讓共同持有的財產不再成為煩惱。

了解「共有」：你的應有部分是什麼？

在法律上，「共有」是指數人共同享有一物的所有權。每個共有人對共有物都擁有一個「應有部分」，這是一種抽象的比例權利，例如「五分之一」或「二分之一」，而不是指共有物中特定的某個房間或某塊土地。換句話說，你雖然擁有房子的五分之一應有部分，但這不代表你可以獨自佔用房子裡的某個房間，除非你們之間有特別約定。

共有物的「管理行為」：不只使用，還有收益

「管理行為」是指為了滿足共有人共同需求，不改變共有物性質，來決定其使用收益方式的行為。這包括了：

• 保存行為： 維持共有物現狀，避免損壞或權利喪失（例如修繕漏水）。
• 改良行為： 提升共有物價值或使用效益（例如增設電梯）。
• 利用行為： 決定共有物如何被使用及產生收益（例如出租）。

將共有物出租給他人，就是一種典型的「利用行為」，屬於共有物管理權能的範疇。

「分管契約」：讓共有財產各司其職

「分管契約」是共有人之間針對共有物如何使用、收益或管理所做的約定，例如約定好誰可以使用哪一部分、收益如何分配等。這類契約本質上屬於「債權契約」，原則上只對簽約的當事人有效力。然而，為了保障交易安全，法律對不動產分管契約有特別規定：

《民法》第826條之1第1項：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」

這表示，如果你的共有不動產有分管契約，務必將它辦理登記！一旦登記，即使未來有人將其應有部分轉讓給其他人，這個分管契約對新的共有人仍然有效力。如果沒有登記，則要看新的共有人在受讓時是否「知悉或可得而知」這個分管契約，否則可能無法拘束他。

關鍵法條，保障你的共有權益

了解基本概念後，接著看看哪些關鍵法條直接影響您的共有財產權益：

• 《民法》第818條 (共有人之使用收益權)：

「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」 這條文確立了各共有人原則上可依其應有部分比例，對共有物整體進行使用收益。但實務上，若共有人要單獨佔用共有物的特定部分，仍需經其他共有人全體同意，否則可能構成「無權占有」。

• 《民法》第820條 (共有物之管理)：

「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」 這條文規範了共有物的管理方式，原則上採多數決。然而，最高法院曾指出，即使達到多數決門檻，若管理行為是為自己用益而非為全體共有人利益，則不構成合法的管理行為。這點非常重要，避免多數共有人濫用權利侵害少數人。

• 《民法》第767條 (所有物返還請求權) 與 第179條 (不當得利)：

《民法》第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」 《民法》第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」 當共有財產被他人無權佔用或有共有人逾越權限使用時，您可以依據《民法》第767條請求返還或除去妨害。若對方因此獲取利益（例如出租收益），您還可以依據《民法》第179條請求返還相當於租金的「不當得利」。

• 公寓大廈共用部分： 若您的共有財產是公寓大廈的共用部分（例如大樓門廳、走道），則還需遵守《公寓大廈管理條例》。

《公寓大廈管理條例》第9條：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」 《公寓大廈管理條例》第23條：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」 這表示共用部分的使用原則上按應有部分比例，但可以透過「規約」另行約定。管理委員會若要出租共用部分，通常需要規約明確授權或經區分所有權人會議決議通過，否則可能無效。

實務案例看懂法律眉角

法律條文可能有些抽象，讓我們透過兩個生活化的情境故事，看看法院如何處理共有財產的糾紛：

情境一：兄弟姊妹共同持有的老家，大哥獨占出租怎麼辦？

小明與兄姊共同繼承了一棟老家，應有部分各不相同。大哥未經其他手足同意，擅自將老家的一樓出租給店家，並將二樓無償借給親戚居住。小明認為大哥的行為侵害了他們的權益，主張大哥是「無權佔有」，並應返還租金收益。

法院怎麼看？

法院認為，即使大哥的應有部分比例較高，甚至可能符合《民法》第820條多數決的人數及應有部分比例，但他將共有房屋出租或出借，是為了自己用益，而非基於「為全體共有人管理共有物」的意思。因此，大哥的行為不構成合法的管理行為，他對房屋的佔用仍屬「無權佔有」。小明可以主張返還房屋，並請求大哥返還相當於租金的「不當得利」。

律點通提醒： 共有物管理的多數決，並非只要人數或比例過半就萬事OK！關鍵在於行為的目的是否為「全體共有人」的利益，而不是部分共有人獨自獲利。

情境二：父母將房產登記在子女名下，這是「借名登記」還是「贈與」？

陳先生的父母生前將一塊土地登記在陳先生名下，但實際上這塊土地仍由父母管理、使用，並在其上興建房屋供家人居住、經營生意，甚至出租獲利。父母過世後，陳先生的其他兄弟姊妹主張這塊土地是父母「借名登記」在陳先生名下，要求陳先生返還土地。陳先生則堅稱這是父母的「贈與」。

法院怎麼看？

法院在審理這類案件時，會綜合考量多方面因素，而非單憑財產由誰管理使用就下定論。在這個案例中，法院考量到陳先生與父母的親子關係，以及台灣社會父母生前將財產贈與子女並保留管理使用權的常見習慣。雖然父母確實管理使用收益了這塊土地，但這並不必然推論為「借名登記」。法院還會審視其他證據，例如：

• 是否有明確的「借名合意」書面證明？
• 資金來源、稅務負擔由誰支付？
• 父母生前是否曾要求陳先生返還土地？
• 其他繼承人的證詞、父母是否有其他財產等。

最終，法院駁回了原告的主張，認為僅憑父母實際管理使用收益土地，難以認定為「借名登記」，而是屬於贈與。

律點通提醒： 「借名登記」與「贈與」在法律上是截然不同的概念。若有借名登記的需求，務必留下明確的書面協議及相關證據，以避免日後產生爭議。

實用建議：保障你的財產權益！

身為債務分擔約定人，共同持有的財產可能涉及更複雜的權利義務關係。以下提供您幾點實用建議：

• 務必簽訂「書面分管契約」： 口頭約定容易產生爭議，書面契約能明確各共有人使用、收益的範圍、期限、費用分擔及違約責任，是避免糾紛的最佳方式。
• 不動產分管契約請「辦理登記」： 如前所述，將分管契約或管理決定登記，可確保其對未來受讓人的效力，避免新共有人不承認原有約定。
• 多數決決議要「為全體利益」： 依《民法》第820條進行多數決時，務必確保決議的內容是為了全體共有人的利益，而非僅圖利部分共有人，以免被法院認定為無效。
• 「借名登記」請留下充足證據： 若有將財產登記在他人名下的需求，請務必留下明確的書面協議、出資證明、稅費繳納紀錄及實際管理使用證據，以證明借名關係而非贈與。
• 權益受損請「及時主張」： 若發現共有物被無權佔用或有共有人逾越權限使用，應及時依《民法》第767條請求返還或除去妨害，並依《民法》第179條請求不當得利，切勿讓權利睡著。

結語

共同持有財產，是一項需要細心管理的課題。對於債務分擔約定人而言，清晰的財產管理與使用權益約定，不僅能避免未來糾紛，更能確保您的財產安全。主動了解相關法律知識，並在必要時尋求專業協助，是保障您自身權益的最佳途徑。