共有不動產使用難題？分管契約讓您安心管理！

共有不動產使用難題？分管契約讓您安心管理！

您是否正為了與他人共有不動產的使用方式而感到困惑，甚至因此產生摩擦？例如，您想使用某個特定區域，卻發現其他共有人早已長期佔用？或是您剛買下共有房產的一小部分，卻不清楚自己實際能使用哪些範圍？在台灣，許多共有財產的使用問題，都可以透過一份重要的法律文件來釐清與保障，那就是「分管契約」。

什麼是共有不動產與分管契約？

首先，讓我們了解「共有」的概念。當數人共同擁有一筆不動產時，每個人對該不動產所擁有的權利，稱為「應有部分」。這個應有部分是抽象的比例，並非指不動產的特定部分。原則上，所有共有人都可以依據自己的應有部分比例，使用收益共有物的全部，這是《民法》的基本精神：

《民法》第818條：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」

然而，實際生活中，讓所有共有人都使用整塊土地或整棟建築物並不實際，因此，共有人之間常會私下約定各自管理和使用特定部分，這就是所謂的「分管契約」。

分管契約不一定要是書面形式，有時即使沒有明確簽訂書面，只要共有人之間長期以來各自使用特定範圍，互不干涉，且彼此容忍，法律上也會認定存在「默示」的分管契約。一旦分管契約成立，各共有人就可以單獨使用其分管的部分，甚至可以將其出租給他人，而無須得到其他共有人的同意。

分管契約對新所有權人有效力嗎？

這是財產管理約定人最關心的問題之一。如果原有共有人之間有分管契約，當其中一位共有人將其應有部分轉讓給新的所有權人（即「繼受人」）時，這個分管契約對新所有權人是否仍然有效力呢？

為了解決這個問題，我國《民法》在2009年增訂了重要的條文：

《民法》第826條之1：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定者，亦同。 不動產共有人間依第八百二十條第一項規定所為之決定，未經登記者，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，仍應受其拘束。但其係繼受於不知情之共有人者，不在此限。」

這條文的意思是：

• 已辦理登記的分管契約： 如果分管契約有在地政機關辦理「登記」，那麼它對所有後來買受或取得物權的人，都具有法律效力，無論新所有權人是否知情，都必須遵守。
• 未辦理登記的分管契約： 即使沒有登記，分管契約原則上對新所有權人仍有拘束力。但有一個例外：如果新所有權人是從一個「不知情」的原共有人那裡繼受而來，那麼新所有權人就不受此分管契約的拘束。這顯示了登記的重要性，能大幅降低爭議。

實務案例解析：分管契約的效力與風險

讓我們透過兩個生活化的案例，來看看分管契約在實務中是如何運作的。

案例一：老舊公寓的默示分管

在一個老舊的公寓社區裡，住戶們長年來各自使用自家門前的空地，有的種花，有的停機車，彼此從不干涉。其中一戶的張先生，將自家應有部分賣給了新搬來的林小姐。林小姐發現鄰居李先生佔用了她家門口的一小塊空地，於是要求李先生歸還。李先生卻說：「這塊地我們都用幾十年了，大家都有默契。」

法院審理後認為，雖然沒有書面契約，但張先生與李先生等原共有人之間，因長期互相容忍，已形成「默示的分管契約」。由於林小姐在買房時，這塊空地被佔用的情況已是顯而易見，應為她所知悉，因此林小姐作為繼受人，仍應受這個默示分管契約的拘束，不能要求李先生歸還。

啟示： 即使是沒有書面的默示分管契約，若新所有權人「知悉」或「可得而知」其存在，仍可能受其拘束。這凸顯了買受前實地勘查的重要性。

案例二：大樓屋頂使用權的消滅危機

某棟大樓在數十年前曾有份分管契約，約定頂樓的突出物由特定住戶專用。然而，這份契約並未辦理登記。多年過去，大樓內許多戶別都經歷了轉手，新的住戶陸續搬入。後來，當初被約定專用的住戶主張權利時，管理委員會及其他新住戶卻表示對這份多年前的契約毫不知情，也從未同意。

最高法院最終認定，由於這份分管契約未經登記，且許多新住戶在買受時並不知情也無從得知，導致這份分管契約對這些不知情的新住戶不具效力。更重要的是，法院認為，當分管契約無法拘束部分共有人時，可能導致整個分管契約的效力「全部歸於消滅」。

啟示： 這個案例發生在《民法》第826條之1增訂前，但其精神仍提醒我們：未經登記的分管契約，即使在修法後，若新所有權人能證明自己是「不知情」的繼受人，仍可能不受拘束。更嚴重的，若無法拘束多數繼受人，甚至可能導致整個分管約定失效。因此，辦理登記是保障分管契約效力的最重要手段。

財產管理約定人的實務操作指引

無論您是現有共有人，還是正考慮購入共有不動產的潛在買家，以下建議能幫助您保障自身權益：

如果您是共有不動產的現有所有權人：

1. 優先訂立書面分管契約： 清楚約定各共有人使用、收益的範圍、方式及期限，並請所有共有人簽名確認，避免口說無憑。
2. 務必辦理分管契約登記： 依據《民法》第826條之1，將分管契約送交地政機關辦理登記。這是確保契約效力能對抗未來所有繼受人的關鍵步驟，能大幅減少日後爭議。
3. 公寓大廈應納入規約： 如果您的共有物是公寓大廈的共用部分，應透過區分所有權人會議決議，將分管約定載明於「規約」中，並向主管機關報備，確保其對所有住戶（包括新住戶）的拘束力。

如果您正考慮購入共有不動產的應有部分：

1. 詳盡的盡職調查： 在簽約前，除了查閱地籍謄本、建物謄本，更要向賣方、鄰居或管理委員會（若為公寓大廈）詢問，了解是否有任何分管契約或實際分管使用情形。
2. 查閱公寓大廈規約及會議記錄： 若為公寓大廈，務必向管理委員會請求閱覽或影印規約、區分所有權人會議記錄，確認是否有「約定專用」的部分，這是《公寓大廈管理條例》第24條賦予您的權利。
3. 實地勘查使用現況： 親自到現場查看共有物的實際使用狀況，是否有長期被特定共有人佔用或分管的跡象，並拍照存證。
4. 買賣契約中明確約定： 在買賣契約中要求賣方明確告知是否有分管契約存在，並約定若因分管契約導致權益受損的賠償責任。

結論：主動管理，保障權益

共有不動產的管理與使用，涉及複雜的權利義務關係。透過本文的說明，您應該能理解「分管契約」的重要性，它不僅能釐清共有人間的使用範圍，更是保障您財產權益的關鍵工具。無論是透過書面約定並辦理登記，或是在購買前仔細調查，主動積極地處理，才能有效避免未來的法律爭議，確保您的不動產權益獲得完整保障。