夫妻共有財產怎麼管？分管契約保障你的不動產權益！

夫妻共有財產的智慧管理：認識「分管契約」

親愛的經濟規劃夫妻們，您們是否曾想過，當夫妻共同擁有一間房產、一塊土地，或是社區的公共設施時，該如何明確劃分彼此的使用權限，才能避免日後的爭議呢？這不僅是法律問題，更是維繫家庭和諧的重要一環。今天，律點通將帶您深入了解「共有物」的管理智慧，特別是「分管契約」這個關鍵工具，讓您的財產規劃更清晰、更安心。

什麼是「共有物」？它跟你有什麼關係？

想像一下，您和伴侶共同出資買了一間房子，或者繼承了一塊土地，這就是所謂的「共有物」。在法律上，這表示您們共同擁有一物的「所有權」，但不是說您擁有客廳，他擁有臥室，而是您們各按一定的「應有部分」（例如各一半），對這間房子的「全部」都有使用收益的權利。

根據 《民法》第818條：

各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

這條文告訴我們，原則上每個共有人都可以使用共有物的全部，但有個重要的前提：「除契約另有約定外」。這就為我們今天要談的「分管契約」打開了大門。

解決共有爭議的利器：「分管契約」

既然大家都可以使用共有物的全部，那是不是很容易產生衝突呢？例如，誰來使用公共空間的哪個角落？誰來負責維護？這時候，「分管契約」就顯得格外重要了。

「分管契約」簡單來說，就是共有人之間，針對共有物如何使用、收益或管理所訂定的協議。透過這個契約，您可以們約定，雖然是共有，但特定部分可以由特定共有人專屬使用和管理。這能有效避免「公說公有理，婆說婆有理」的窘境，讓權利義務更明確。

那麼，分管契約是如何形成的呢？它不一定非得是白紙黑字的合約喔！

• 明示分管契約： 最常見也最保險的方式，就是共有人們簽署書面協議，明確載明各部分的使用範圍、方式、維護責任等。這在買賣契約、建商與承購戶的約定中很常見。
• 默示分管契約： 即使沒有書面，如果共有人們長期以來都依照某種模式使用共有物，且彼此沒有異議，法院也可能認定存在「默示分管契約」。例如，某個停車位長期由某戶使用，其他住戶都知情且沒有反對。

值得注意的是，如果分管契約一旦成立，它就具有相當的穩定性。根據 《民法》第820條：

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

這條文說明了共有物管理的一般原則是多數決，但「除契約另有約定外」再次強調了分管契約的優先性。這意味著，一旦有了分管契約，就不能輕易地用多數決來推翻它，除非有特殊情況導致契約難以繼續，才能聲請法院變更。

夫妻不動產管理：生活案例看分管契約的影響

讓我們透過兩個貼近生活的案例，看看分管契約在實際生活中如何運作：

案例一：社區活動中心的約定

陳太太和李先生所住的社區，有棟獨立的社區活動中心，名義上是A、B兩棟住戶共有。過去十多年來，這個活動中心一直由B棟的住戶管理和使用，A棟住戶從未有異議。後來A棟管委會新上任，認為活動中心既然是共有，就應該開放給A棟住戶使用，於是要求B棟管委會交出鑰匙和門禁卡。B棟管委會則抗辯，他們與建商在買賣時就有約定，活動中心由B棟專用，而且長期以來都如此，這已經構成了一個「默示分管契約」。

法院怎麼說？ 法院認為，雖然活動中心是共有，但它並非法律禁止約定專用的部分（例如消防通道、主要結構牆等）。由於長期以來B棟住戶都在管理使用，而且當初建商在銷售時也已向A棟的承購戶說明並載明於規約，A棟住戶知情且沒有反對，因此法院認定兩棟住戶之間確實存在一個「默示分管契約」。這個協議對後來買房入住的住戶也同樣有效，因此駁回了A棟管委會的請求。

這個案例告訴我們： 長期的使用習慣、建商的銷售說明和社區規約，都可能成為認定「默示分管契約」存在的證據。即使是後來才搬進來的住戶，也可能要受這些約定的拘束。

案例二：社區車道的變動爭議

王先生和張太太共同持有一塊社區土地，這塊地從社區興建之初，就被約定作為住戶的通行道路和停車空間使用，這個約定維持了將近20年。後來，部分共有人想改變這塊土地的使用方式，甚至想在上面搭建建築物，於是他們以多數決的方式，決定由他們共同管理使用其中的一部分，並開始動工。王先生和張太太認為這違反了原先的約定，於是向法院請求拆除地上物並返還土地。

法院怎麼說？ 法院認定，王先生和張太太與其他共有人在社區興建時，就已經合意成立了一個「未定期限的分管契約」，約定這塊土地專供社區住戶通行和停車。因此，即使後來有共有人想透過多數決來改變使用方式，也無法單方面終止這個已經存在的、具有穩定性的分管契約。法院最終判決要求拆除地上物，恢復土地原狀。

這個案例告訴我們： 一旦共有人們共同訂立了分管契約，尤其是沒有約定期限的，它的穩定性非常高。想單方面用多數決來改變，是行不通的，除非有特殊情況導致契約難以繼續，才能透過法律途徑尋求變更。

夫妻共有財產的實用管理建議

看完這些案例，您是否對共有物和分管契約有了更深的認識呢？對於經濟規劃夫妻來說，以下幾點是您在管理共有財產時應特別注意的：

• 優先簽訂書面分管契約： 無論是夫妻共同買房，還是與親友共有不動產，最保險的做法就是白紙黑字寫下分管契約。明確約定各部分的使用範圍、維護責任、費用分擔等，越詳細越好，避免日後口說無憑。
• 買房前務必詳盡查證： 如果您正考慮購買共有物的應有部分（特別是公寓大廈的公共空間，如停車位、頂樓加蓋等），務必向賣方、建商、管理委員會或地政機關等查詢是否有現存的分管契約、社區規約或長期使用慣例。了解清楚這些潛在的限制，才能保障您的權益。
• 遵守現有協議，理性溝通： 如果您所持有的共有物已經存在合法有效的明示或默示分管契約，請務必遵守。若真的有變更需求，應積極與其他共有人協商，取得全體同意。若協商無果，且符合《民法》規定的「情事變更難以繼續」等特殊要件，才可考慮聲請法院裁定變更。
• 公寓大廈共用部分有法律限制： 針對公寓大廈的公共設施，並非所有部分都可以約定專用。例如， 《公寓大廈管理條例》第7條就明文規定，連通數個專有部分之走廊、門廳、社區巷道、主要樑柱等，是不能約定專用的，這是為了保障公共安全和全體住戶的權益。

結論：為您的共有財產鋪設清晰道路

共有財產的管理，從來都不是一件可以輕忽的事情。透過理解「共有物」的本質和「分管契約」的運作方式，您們可以為自己的財產鋪設一條清晰、穩固的道路。無論是預先規劃，還是解決現有問題，明確的權利義務劃分，都能讓您們的經濟規劃更加順暢，家庭生活更加和諧。現在就開始檢視您們的共有財產，為未來做好準備吧！