不動產分割稅務解析：贈與、剩餘財產分配與土地增值稅

您好，不動產分割人朋友們！無論您是因離婚、繼承，或透過其他方式需要處理不動產的分割，面對這些複雜的流程，除了法律關係的釐清，最讓人頭痛的莫過於背後的稅務問題了。一個不小心，原本以為的「分配」可能就被稅捐機關認定為「贈與」，進而產生意想不到的稅賦。

今天，律點通將為您深入解析不動產分割中常見的稅務陷阱，特別是「贈與」與「夫妻剩餘財產分配請求權」的區別，以及它們各自對贈與稅與土地增值稅的影響，幫助您聰明規劃，避免不必要的稅務負擔。

贈與？還是剩餘財產分配？稅務大不同！

在不動產分割的場景中，最核心的稅務判斷點，就是這筆財產移轉的實質性質究竟是「贈與」還是「夫妻剩餘財產分配」。這兩者在稅務上可說是天壤之別！

1. 什麼是「贈與」？

依據《遺產及贈與稅法》的規定，贈與是指：「

《遺產及贈與稅法》第4條第2項：本法稱贈與，指財產所有人以自己之財產無償給予他人，經他人允受而生效力之行為。

簡單來說，贈與就是您將自己的財產無償地送給他人，且對方也同意接受。這種行為，原則上是需要課徵贈與稅的。

2. 什麼是「夫妻剩餘財產分配請求權」？

這是一個在婚姻關係中非常重要的概念。當夫妻的法定財產制關係消滅時（例如離婚或一方過世），夫妻雙方現存的婚後財產，扣除婚姻關係存續期間所負債務後，如果還有剩餘，其差額可以平均分配。這項權利是基於法律規定，肯定夫妻對婚姻生活共同貢獻的結果：

《民法》第1030條之1：法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但因繼承或其他無償取得之財產及慰撫金不在此限。

關鍵差異： 雖然剩餘財產分配在表面上看起來也是「無償」取得，但法律實務認為，它是基於對婚姻生活的貢獻而取得的「債權請求權」，並非《遺產及贈與稅法》所稱的純粹「贈與」。因此，依據剩餘財產分配請求權所取得的財產，是不會被課徵贈與稅的！

土地增值稅：誰是納稅義務人？

即使不動產移轉不課徵贈與稅，土地增值稅仍是您必須面對的稅賦。土地增值稅的納稅義務人，取決於移轉的性質：

《土地稅法》第5條：土地增值稅之納稅義務人如左： 一、土地為有償移轉者，為原所有權人。 二、土地為無償移轉者，為取得所有權之人。

白話來說，如果是買賣（有償移轉），由賣方繳稅；如果是贈與（無償移轉），由受贈方繳稅。

那麼，依據夫妻剩餘財產分配請求權取得的土地呢？雖然它不課贈與稅，但因為原所有權人並未獲得任何「有償」的對價，所以稅務機關仍將其認定為無償移轉，應由取得土地所有權的一方負擔土地增值稅。

調解協議的法律效力與稅務認定

許多人會透過法院調解或和解來分割不動產，認為只要有法院背書，稅務問題就能迎刃而解。確實，法院核定的調解筆錄具有與確定判決相同的效力：

《民事訴訟法》第416條第1項：調解經當事人合意而成立；調解成立者，與訴訟上和解有同一之效力。

然而，這並不代表稅捐機關會照單全收！稅捐機關在認定稅務性質時，會審查調解內容背後的實質法律關係。如果調解內容的實質是「贈與」，即使有法院調解筆錄，仍需依法繳納贈與稅，並檢附稅款繳清證明書或免稅證明書，地政機關才會辦理產權移轉登記。

《遺產及贈與稅法》第42條：地政機關及其他政府機關，辦理本法規定應課徵贈與稅或遺產稅財產之移轉或登記時，應通知當事人檢附稽徵機關核發之稅款繳清證明書，或核定免稅證明書，或不計入遺產總額證明書，或不計入贈與總額證明書，或同意移轉證明書之副本；其不能提出者，不得逕行辦理。

實務案例解析：從故事看懂稅務眉角

讓我們透過兩個生活化的情境故事，來理解上述的法律概念如何實際運用：

故事一：離婚分房，誰繳土地增值稅？

陳先生與林小姐協議離婚，林小姐依據《民法》剩餘財產分配請求權，分得了陳先生名下的一半房產。當林小姐準備辦理過戶時，卻被稅捐機關通知要繳納土地增值稅，而且納稅義務人是她！林小姐心想：「這不是贈與啊，怎麼會是我繳？」

法院解釋，雖然夫妻剩餘財產分配不課徵贈與稅，但在土地增值稅的認定上，因為陳先生在移轉房產給林小姐時，並沒有收到任何「有償」的對價（例如買賣價金），所以這仍然被視為「無償移轉」。根據《土地稅法》第5條，無償移轉的土地增值稅，就由取得土地所有權的人，也就是林小姐來負擔。

故事二：調解書拿到房，真的免稅嗎？

李先生與太太離婚時，透過法院調解，協議將名下的一筆土地和建物移轉給太太。李先生認為，既然是法院調解，應該就不用繳稅了，於是直接拿著調解筆錄去地政事務所申請過戶。沒想到，卻被地政事務所駁回，要求他補上贈與稅繳（免）納證明書。

法院判決指出，即使是法院調解筆錄，其法律效力雖等同判決，但稅捐機關仍會審查其實質。如果調解內容的財產移轉，在實質上是屬於「贈與」行為（例如，並非履行剩餘財產分配義務，而是單純的贈與），那麼依照《遺產及贈與稅法》第42條規定，辦理產權移轉登記時，還是必須檢附贈與稅的繳清或免稅證明。這提醒我們，調解書只是過戶的「依據」，但它不改變稅務機關對移轉性質的判斷。

不動產分割的實務操作建議

為了避免不必要的稅務問題，律點通建議您在不動產分割時，務必留意以下幾點：

• 明確財產移轉性質： 在任何分割協議中，務必清楚載明財產移轉的性質。如果是依《民法》第1030條之1規定進行的夫妻剩餘財產分配，請務必在協議中明確註明，並附上財產清單及計算方式，這對於稅捐機關審核至關重要。
• 預先評估土地增值稅： 如果協議內容涉及不動產移轉，且屬於夫妻剩餘財產分配，請記住土地增值稅的納稅義務人將是取得不動產的一方。建議在協議中明確約定由哪一方負擔這筆稅款，避免日後產生爭議。
• 贈與行為的時點與證明： 如果夫妻間確實有贈與的意圖，且希望適用配偶相互贈與免稅的規定（《遺產及贈與稅法》第20條第1項第6款），務必確保贈與行為（例如簽訂贈與契約）發生在婚姻關係存續期間。建議以書面契約明確約定贈與標的、內容及成立時點，並儘速辦理移轉登記。
• 調解協議的稅務風險： 即使透過法院調解，也請務必諮詢專業人士，評估其中涉及的贈與稅、土地增值稅、契稅等潛在稅務影響。在簽署協議前，明確稅款負擔方，才能避免日後產生額外稅務負擔或爭議。

結論

不動產分割過程中的稅務問題，往往比想像中複雜。理解「贈與」與「夫妻剩餘財產分配請求權」的本質差異，以及其對贈與稅和土地增值稅的影響，是您保護自身權益的關鍵。透過清晰的協議內容和前瞻性的稅務規劃，您將能更從容地處理不動產分割事宜，避免不必要的稅務困擾。

希望這篇文章能為您在不動產分割的路上提供實用的指引！