不動產分割與共有物債務：解析分擔、協商與求償指南

不動產分割不只分產權，更要分清債務！

您是否正為共有不動產的分割而煩惱？除了產權分配，那些附著在不動產上的債務，或是共有人之間因不動產產生的費用，往往才是最令人頭痛的隱形地雷。這些債務該如何分擔？如果有人代墊了，又該如何追討？

作為不動產分割人，釐清這些債務關係至關重要。本文將帶您深入了解台灣法律對於共有物債務分擔的規範，並提供實用的協商與求償指引，讓您的不動產分割之路更加順遂。

第一章：不動產共有物債務的基本分擔原則

在處理共有不動產的債務時，首先要區分債務的性質，是屬於「可分之債」還是「連帶債務」。這將直接影響您對外及對內的分擔責任。

可分之債：平均分擔是原則

當債務的給付內容可以分割時，例如不動產的管理費、水電費、地價稅等，除非共有人間有特別約定，否則應按其應有部分平均分擔。

《民法》第271條：「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。」

白話解釋：這條法規告訴我們，如果不動產的債務是「可以分開支付」的，例如每年要繳的地價稅，那麼除非您們共有人之間有另外約定，或是法律有特別規定，否則每個人都應該按照自己持有的比例來分擔。如果本來不能分開的債務後來可以分開了，也是一樣的道理。

連帶債務：對外全責，對內有分擔

對於不可分割的債務，例如不動產的抵押貸款（房貸），共有人往往會被銀行要求負「連帶責任」。這表示銀行可以向任何一位連帶債務人要求償還全部的貸款，而不用管您們內部如何約定。

《民法》第272條：「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」

白話解釋：當您們共同向銀行借貸，並約定好「連帶保證」或「連帶債務人」時，這表示銀行可以找任何一位借款人要求償還全部的錢。即使您只佔有不動產的少數比例，銀行仍有權向您追討全部債務。如果沒有明確約定，連帶債務的成立則必須依法律規定。

然而，對外雖然要負擔全部，但對內您們之間仍有分擔比例。

《民法》第280條：「連帶債務人相互間，除法律另有規定或契約另有訂定外，應平均分擔義務。但因債務人中之一人應單獨負責之事由所致之損害及支付之費用，由該債務人負擔。」

白話解釋：這條規定了連帶債務人「內部」的關係。在沒有特別約定或法律規定的情況下，您們之間應該平均分擔債務。但如果債務的產生是因為其中一位共有人單獨的行為所造成，那麼這筆債務就應該由他單獨負責。

清償後的求償權：若其中一位共有人清償了超過自己應分擔的債務，可以向其他共有人追討其應分擔的部分。

《民法》第281條第1項：「連帶債務人中之一人，因清償、代物清償、提存、抵銷或混同，致他債務人同免責任者，得向他債務人請求償還各自分擔之部分，並自免責時起之利息。」

白話解釋：如果其中一位共有人把所有債務都還清了，讓其他共有人也因此不用再還錢，那麼這位清償人就可以向其他人討回他們原本應該分擔的部分，並且可以要求從還清債務那天起算利息。

第二章：不動產相關債務的協商與調解

在不動產分割過程中，若涉及複雜的債務問題，或共有人之一面臨嚴峻的個人債務困境，透過協商或調解機制來解決，往往比直接訴訟更有效率。

消費者債務清理條例的前置程序

如果共有人之一對金融機構負有大量債務，且這些債務可能影響不動產分割，可以考慮依《消費者債務清理條例》聲請前置協商或調解，以整合債務、減輕負擔，進而促進不動產的順利分割。

《消費者債務清理條例》第151條：「債務人對於金融機構負債務者，在聲請更生或清算前，應向最大債權金融機構請求協商債務清償方案，或向其住、居所地之法院或鄉、鎮、市、區調解委員會聲請債務清理之調解。…協商或調解成立者，債務人不得聲請更生或清算。但因不可歸責於己之事由，致履行有困難者，不在此限。」

白話解釋：這條規定是給欠金融機構錢的人一個機會，在走更生或清算（類似破產）程序之前，先跟銀行談談看怎麼還錢，或者向法院或調解委員會聲請調解。如果談成了，原則上就不能再聲請更生或清算，除非有特殊情況導致無法履行。

民事訴訟法下的調解機制

即便不適用消債條例，共有人之間對於不動產相關債務的分擔爭議，也可以依《民事訴訟法》聲請調解。法院或調解委員居中協調，有助於達成雙方都能接受的方案。

《民事訴訟法》第417條：「關於財產權爭議之調解，當事人不能合意但已甚接近者，法官應斟酌一切情形，其有調解委員者，並應徵詢調解委員之意見，求兩造利益之平衡，於不違反兩造當事人之主要意思範圍內，以職權提出解決事件之方案。」

白話解釋：當您們在法院進行財產爭議的調解時，如果雙方意見雖然還沒完全一致，但已經非常接近了，法官可以考慮所有情況，甚至聽取調解委員的意見，主動提出一個解決方案，以促成調解成立。

第三章：不動產債務分擔實務案例解析

讓我們透過兩個生活化的案例，來了解上述法條如何在不動產債務分擔中實際應用。

案例一：代墊房貸的兄弟情誼與求償權

陳家兄弟繼承了一棟房產，並共同背負著一筆房貸。多年來，弟弟小陳為了家庭和睦，一直獨自承擔著這筆每月數萬元的房貸。如今，兄弟倆決定分割這棟房產，小陳提出希望哥哥能償還他應分擔的房貸部分。哥哥卻認為，當時小陳自願繳納，不應再追討。

法院審理後指出，這筆房貸屬於兄弟倆的連帶債務。依據《民法》第280條及第281條第1項規定，連帶債務人相互間應平均分擔義務，且其中一人清償超過自己分擔部分時，得向他債務人請求償還各自分擔的部分。因此，法院判決哥哥應償還其應分擔的房貸金額給小陳。

這個案例提醒我們，即使是親人之間，對於共同債務的清償和分擔，也應有明確的認知。當一方代墊了另一方應負擔的份額時，法律賦予其求償的權利。

案例二：約定比例，超越平均分擔

林先生和張小姐是合夥投資不動產的朋友。他們共同向銀行申請了一筆裝潢貸款，並在貸款協議中明確約定，林先生負擔五分之一，張小姐負擔五分之四的還款責任。幾年後，張小姐因故獨自償還了所有貸款，並向林先生追討其應分擔的部分。

林先生主張，既然是共同貸款，就應該平均分擔。但法院審理後發現，雙方當初簽訂的承諾書中，已明確約定按林先生五分之一、張小姐五分之四的比例分擔。依據《民法》第280條所稱「契約另有訂定」的原則，法院認定該約定具有法律拘束力。因此，林先生最終仍需依約定的五分之一比例，償還給張小姐。

這個案例說明了，共有人之間可以透過契約，明確約定債務的內部分擔比例。一旦這樣的約定成立並具備法律效力，它將取代平均分擔的原則，成為債務分配的依據。因此，在不動產交易或共同持有的初期，就應將債務分擔的細節白紙黑字寫清楚。

第四章：不動產分割人的實務操作指引

面對不動產的債務問題，主動積極、妥善規劃是關鍵。以下提供您幾個實用的操作建議：

1. 清點債務，釐清責任

在進行不動產分割前，務必徹底清查所有與該不動產相關的債務，包括：

• 抵押貸款（房貸）：確認是連帶債務還是個別債務。
• 管理費、修繕費：這些通常是可分之債，確認是否有積欠。
• 地價稅、房屋稅：同樣是可分之債，確認繳納狀況。
• 其他共同支出：例如為維護不動產所產生的費用。

釐清每筆債務的性質，以及法律上應如何分擔，是第一步。

2. 積極協商，明確約定

無論是可分之債還是連帶債務，共有人之間都應盡早進行協商，明確約定債務的清償方式和內部分擔比例。這份約定應以書面形式為之，並由所有共有人簽名確認，以避免日後產生爭議。

建議在協議中詳細載明：

• 每筆債務的金額、債權人。
• 各共有人應分擔的具體金額或比例。
• 清償時間表與方式。
• 若有人代墊，如何求償的機制。

3. 妥善留存證據

所有與債務相關的文件，例如貸款合約、繳款證明、協商協議書、調解筆錄等，都應妥善保存。這些文件將是您在未來處理債務爭議，或行使求償權時的重要證據。

結語：主動出擊，讓不動產分割更順利

不動產分割過程中的債務問題，雖然複雜卻並非無解。透過對法律規範的了解，以及共有人之間積極的協商與明確的書面約定，您可以有效釐清責任、避免不必要的糾紛。記住，主動面對並妥善處理這些債務，將讓您的不動產分割之路更加順暢，最終保障您應有的權益。