共有不動產處分權益：守護您的居住權益指南

共有不動產，到底誰說了算？守護您的居住權益！

在台灣，許多不動產都存在「共有」的情況，可能是家族繼承的祖產、親友合資購買的房地，或是鄰里間的公用設施。當共有不動產面臨買賣、變更或設定負擔時，究竟需要多少人同意？少數共有人又該如何保障自己的權益？

這篇文章將帶您深入了解台灣法律中關於共有物處分的核心概念與實務應用，幫助您在面對共有產權問題時，能夠知己知彼，守護您的居住權益。

了解您的共有型態：分別共有與公同共有

首先，釐清您的不動產屬於哪種共有型態至關重要：

• 分別共有： 指數人按照各自的「應有部分」（俗稱「持分」），共同擁有一物。每個共有人對自己的應有部分擁有獨立的處分權，無需其他共有人同意。例如，您和朋友各出資一半買房，各持分二分之一，您可以自由買賣自己的二分之一持分。

• 公同共有： 指數人基於特定的「公同關係」（例如繼承、合夥、祭祀公業），共同擁有一物。在公同共有關係存續期間，各公同共有人對共有物並沒有具體的「應有部分」，而是權利及於共有物的「全部」。這表示您不能單獨處分一個具體的「持分」，除非經過全體同意或符合特定法律規定。

共有不動產處分的法律原則

當共有不動產需要進行「處分」（例如買賣、贈與）、「變更」或「設定負擔」（例如抵押權）時，法律有明確的規範：

1. 民法基本規定：原則上需全體同意

• 分別共有物之處分：

《民法》第819條第1項：「各共有人，得自由處分其應有部分。」 《民法》第819條第2項：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」 這表示，如果您想單獨賣掉自己的「持分」，民法允許您自由處分；但如果您想賣掉整棟房子，原則上就需要所有分別共有人全體同意。

• 公同共有物之處分：

《民法》第828條第3項：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」 對於公同共有物，原則上處分或行使權利，也需要全體公同共有人同意。這在繼承不動產中最常見，所有繼承人通常都是公同共有人。

2. 土地法第34條之1：多數決的例外規定

為了活化不動產利用，土地法特別訂定了多數決的規定，這對分別共有和公同共有不動產都適用：

• 適用情境： 當共有土地或建築改良物要進行「處分」、「變更」或「設定地上權、農育權、不動產役權或典權」時，可以不需全體同意。

• 多數決門檻：

《土地法》第34條之1第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」 這意味著，只要符合「共有人數過半數且持分合計過半數」或「持分合計逾三分之二」其中一項條件，即使部分共有人不同意，多數共有人仍可處分共有物。這項規定對於公同共有不動產也準用（《土地法》第34條之1第5項）。

• 對未同意共有人之保障：
• 通知義務： 處分共有人必須事先以書面通知其他未同意的共有人（建議使用雙掛號或存證信函）。
• 對價補償： 處分人對未同意的共有人應得的價金或補償，負有連帶清償責任，並需提出已受領或提存的證明。
• 優先購買權： 若是出賣共有物的應有部分，其他共有人有權以相同價格優先購買。

實務案例解析：從故事看懂法律

法律條文可能有些生硬，讓我們透過兩個生活化的案例，看看這些規定在實際生活中如何被應用：

案例一：家族祖產的買賣爭議——默示同意的認定

陳家有一塊祖傳土地，由陳家兄弟姐妹們公同共有。其中一位陳大哥在未明確取得所有兄弟姐妹書面同意的情況下，將土地賣給了王先生。事後，小妹對此買賣提出異議，認為陳大哥無權處分。王先生則主張，小妹的母親（也是公同共有人之一）當時知道此事，且部分價金用於家族事務，應視為小妹已「默示同意」。

法院在審理此案時指出，公同共有物處分確實需要全體同意，但同意不限於書面或口頭，若有明確的事實足以證明，默示同意也可能成立。然而，要證明默示同意並不容易，需要有例如知情、受領利益、長期未反對等具體事證。最終，法院要求進一步調查這些事實，這提醒我們，即使是家族內部，涉及不動產處分仍應謹慎，並留下書面紀錄。

案例二：未經同意的繼承持分買賣——處分無效的風險

王阿姨和她的兄弟姐妹們繼承了一塊土地，屬於公同共有。王阿姨未經其他兄弟姐妹同意，就將自己「潛在的應有部分」賣給了張先生，並辦理了過戶登記。後來，其他繼承人發現此事，向法院請求確認張先生對該土地的權利不存在。

法院判決指出，公同共有人在公同關係存續中，原則上不能單獨處分其「潛在應有部分」給繼承人以外的第三人，除非獲得全體公同共有人同意。因此，王阿姨雖然與張先生簽訂了買賣契約（債權行為），但其將權利移轉給張先生的行為（物權行為）因未經全體同意，被認定為全部無效。這也代表張先生無法因此取得該土地的共有權利。

這兩個案例顯示，無論是主張默示同意，或是單獨處分公同共有物的潛在權利，都存在極高的法律風險。對於居住權保護者而言，了解這些風險，並在交易前做好充分確認，是保障自身權益的關鍵。

給居住權保護者的實用建議

當您面對共有不動產的處分問題時，請務必留意以下幾點，以保護您的權益：

• 查閱謄本，確認共有型態： 交易前務必仔細查閱不動產登記謄本，確認是分別共有還是公同共有，並了解所有共有人資訊。
• 要求明確書面同意： 無論是買方還是賣方，都應要求所有共有人提供書面明確同意書。若適用《土地法》第34條之1多數決，也要確認相關通知、補償程序是否完備，並留存證明。
• 留意繼承不動產的特殊性： 繼承而來的公同共有不動產問題較為複雜。建議優先考慮辦理遺產分割，將公同共有轉為分別共有或單獨所有，再行處分，以減少爭議。
• 知悉優先購買權： 若有共有人要出賣其應有部分，其他共有人有權主張優先購買。請留意相關通知，並在時效內行使權利。

結論

共有不動產的處分涉及複雜的法律關係，特別是公同共有和《土地法》第34條之1的多數決規定，更是實務上常見的爭議點。作為居住權保護者，了解這些法律知識，並在實際操作中保持警惕、妥善留存文件，是避免權益受損的根本之道。希望這份指南能幫助您在守護居住權的道路上，更加有底氣！