房貸共有人權益指南：連帶債務與求償解析

房貸共同責任怎麼分？房產共有人必知法律權益

買房是人生大事，許多人選擇與家人、伴侶或朋友共同持有房產，分擔高昂的房價。然而，當您成為「房產共有人」時，除了共同享受資產增值的喜悅，也可能同時背負著「房貸共同責任」的潛在風險。您是否曾想過，如果其中一方不繳房貸，會發生什麼事？我方代墊的款項，能向對方追討嗎？

「律點通」將透過本文，深入解析房產共有人在房貸上可能面臨的法律問題，帶您了解相關法條、實務案例，並提供實用的應對策略，幫助您清楚釐清權責，避免不必要的法律糾紛。

什麼是房貸「連帶債務」？

當您與他人共同向銀行申請房貸時，銀行通常會要求所有借款人負「連帶清償責任」。這是一個非常重要的法律概念，直接關係到您對房貸的責任範圍。

根據《民法》的規定，連帶債務主要有以下幾點：

• 對外責任：銀行可向任何一人追討全部債務

《民法》第272條：「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。」 《民法》第273條：「連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任。」

白話來說，一旦您與他人簽署了「連帶債務」的房貸契約，對銀行而言，你們每個人都對整筆房貸負有清償責任。即使你們內部約定好一人一半，但如果其中一方不繳款，銀行可以直接向您追討全部房貸，甚至聲請查封拍賣房屋。在債務完全清償前，您都無法免除這份連帶責任。

• 對內關係：原則上應平均分擔，但可約定

《民法》第280條：「連帶債務人相互間，除法律另有規定或契約另有訂定外，應平均分擔義務。」

雖然對外要負全部責任，但在你們這些連帶債務人之間，法律原則上認為應該「平均分擔」這筆債務。也就是說，如果沒有特別約定，一人一半是基本原則。但若有特殊情況，例如因某債務人應單獨負責之事由所致之損害，則由該債務人負擔。

房貸繳不出來？代墊款項可以怎麼要回來？

如果房產共有人之一方代墊了超出自己應分擔的房貸金額，或是因為房屋被拍賣而清償了對方的債務，法律上是有途徑可以向對方追討的。

• 連帶債務人的內部求償權

《民法》第281條第1項：「連帶債務人中之一人，因清償...致他債務人同免責任者，得向他債務人請求償還各自分擔之部分...」

當您清償了房貸，讓其他共有人也因此免除了對銀行的責任時，您就有權向他們請求償還他們應分擔的那一部分。這就是所謂的「內部求償」。

• 利害關係第三人代位清償

《民法》第312條：「就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限度內承受債權人之權利...」

這條規定適用於當您的房屋被銀行拍賣，不只清償了共同房貸，還清償了其他共有人個人的債務（因為您的房屋也擔保了那些債務）時。您作為房屋所有權人，雖然不是那些個人債務的借款人，但因為您的房屋被拍賣而清償了這些債務，您就屬於「有利害關係的第三人」，可以在清償的範圍內，向那個借款人請求返還。

案例解析：前夫不繳房貸，房子被拍賣，前妻如何求償？

讓我們透過一個實際的法院案例，來看看這些法律原則是如何被應用的：

案例情境：

小美與阿華曾是一對夫妻，婚後共同向銀行貸款買了一間房子，房產登記在小美名下，但房貸契約上兩人都是「連帶借款人」。離婚後，阿華拒絕繳納房貸，導致銀行聲請拍賣房屋。房屋拍賣所得除了清償兩人共同的房貸外，還清償了阿華以房屋設定抵押的個人信用貸款和信用卡債務。小美認為自己的房子被拍賣，卻幫阿華清償了不屬於自己的債務，因此向阿華提告求償。

法院怎麼判？

1. 共同房貸部分： 法院認定小美與阿華既是房貸契約上的「連帶借款人」，依《民法》第280條應「平均分擔」。小美因房屋被拍賣而清償了共同房貸，導致阿華也免除責任，小美可依《民法》第281條，向阿華求償他應分擔的一半房貸。
2. 阿華個人債務部分： 由於小美的房屋擔保了阿華的個人債務，當房屋被拍賣清償這些債務時，小美作為房屋所有權人，屬於《民法》第312條所稱的「有利害關係的第三人」。因此，小美有權向阿華請求返還這些由她房屋拍賣所得清償的個人債務。

案例啟示：

這個案例清楚地告訴我們，即使房屋登記在一人名下，只要是房貸契約上的「連帶借款人」，就對銀行負有共同責任。當一方清償超出其應分擔的部分，或因其財產被拍賣清償對方債務時，都有權利向對方追討。

房產共有人，這些實務建議請筆記！

為了避免未來可能發生的房貸糾紛，身為房產共有人，您應該注意以下幾點：

1. 明確約定內部責任： 在簽訂房貸契約前，務必與其他共有人以書面形式明確約定各自應負擔的房貸比例（例如協議書），這將是您主張內部求償的重要依據。
2. 區分「共同借款人」與「連帶保證人」： 在簽署任何借款文件時，務必仔細確認您簽署的身份。兩者責任大不相同：共同借款人對銀行負全部清償責任，彼此有內部分擔義務；連帶保證人則是在主債務人無法還款時才需代償。
3. 保留所有清償證明： 任何一方代為清償超出其應分擔部分的房貸，務必保留詳細的繳款證明、匯款紀錄等，作為日後行使求償權的關鍵證據。
4. 離婚協議中的債務處理： 夫妻協議離婚時，應將共同房貸的清償責任、房屋所有權歸屬等事項，在離婚協議書中明確約定。但請注意，這份協議只對你們內部有效，對銀行沒有拘束力，仍需銀行同意才能免除對銀行的責任。
5. 留意回復型房貸風險： 若房貸是「回復型房貸」，可能導致共同債務不減反增。建議對此類帳戶共同管理，或明確約定使用規範。

結論

房產共有人在享受共同資產的同時，也必須正視房貸可能帶來的連帶責任。理解「連帶債務」的對外與對內效力，以及「內部求償權」的重要性，是保障自身權益的基礎。務必在事前做好明確的書面約定，並妥善保留所有清償證明，才能在不幸發生糾紛時，有憑有據地維護自身權益。