房貸共同責任知多少？不動產權利人必懂的法律眉角

房貸共同責任知多少？不動產權利人必懂的法律眉角

您是否曾與家人、伴侶共同購屋，或是為親友的房貸擔任保證人？當房貸涉及不只一人時，其中的「共同責任」究竟代表什麼？許多不動產權利人對此一知半解，直到發生狀況才發現自己身陷泥淖。作為律點通，我將為您深入解析房貸共同責任的法律概念，並提供實用建議，幫助您釐清權責，避免不必要的法律風險。

1. 搞懂你的房貸責任：你是「共同借款人」還是「連帶保證人」？

在房貸中，最常見的共同責任型態就是「共同借款人」與「連帶保證人」。兩者雖然都可能被銀行要求償還全部債務，但其法律地位與內部求償權利卻大相逕庭。

共同借款人 (主債務人)

當數人共同向銀行借款，並在契約中明確約定對銀行負全部給付責任時，就形成連帶債務。這表示銀行可以向任何一位共同借款人請求償還全部房貸，而您不能說「這不是我的部分」來拒絕。

《民法》第272條：「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」

這條文清楚指出，只要契約有明確約定，您就是對銀行負全部責任的「主債務人」。但對內，共同借款人之間原則上應平均分擔債務（《民法》第280條）。

連帶保證人 (從屬債務人)

連帶保證人是為「主債務人」的債務提供保證的人。當主債務人無法履行債務時，連帶保證人才需代為履行責任。與一般保證人不同，連帶保證人不能主張先訴抗辯權，也就是銀行可以直接找您討錢，而無需先向主債務人追討。

《民法》第739條：「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。」

若有多人共同為同一債務提供連帶保證，除非另有約定，否則這些保證人之間也應負連帶保證責任（《民法》第748條）。

兩者比較

特性	共同借款人	連帶保證人
法律地位	主債務人	從屬債務人
對外責任	對銀行負全部清償責任	對銀行負全部清償責任
先訴抗辯權	無	無（不得主張）
內部求償	向其他共同借款人求償應分擔部分（《民法》第281條）	向主債務人求償全部代償款項（《民法》第749條）

實務案例：一字之差，求償大不同

小陳與小李共同向銀行申請房貸，用於購買一間房屋。在銀行文件上，小陳被列為「共同借款人」，而小李則被列為「借款人」。後來小李未能按時繳納房貸，銀行轉而向小陳追討。小陳代償了部分款項後，認為自己只是「幫忙」，所以依據保證人的權利向小李請求全額償還。然而，法院根據銀行提供的資料，認定小陳與小李都是共同借款人，而非小陳是連帶保證人。因此，小陳代償後，只能依共同借款人的身份，向小李請求償還其「應分擔的部分」，而非全額。這個案例提醒我們，簽署文件前務必釐清自己的法律身份，因為這直接影響您代償後的求償權益。

2. 房貸轉手，債務也能轉移嗎？「債務承擔」的眉角

當您出售不動產時，有時買方會提出「承擔」您的房貸。這聽起來很方便，但如果沒有經過銀行的同意，原來的房貸責任還是牢牢地綁在您身上。

《民法》第301條：「第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。」

這條文明確指出，債務承擔必須經過債權人（銀行）的承認，才能對銀行發生效力。這種承認可以是明確的書面同意，也可以是銀行行為上足以推斷其已同意的「默示承認」。

實務案例：銀行默示同意，債務承擔就有效

王先生出售一塊土地給A公司，雙方約定由A公司代為清償王先生對鳳山信用合作社的抵押貸款。鳳山信用合作社後來直接向A公司請求支付利息。雖然王先生和A公司之間的買賣契約中沒有明確寫到「債務承擔」四個字，但法院認為，從契約內容、交易習慣以及鳳山信用合作社後來直接向A公司追討債務的行為來看，可以認定鳳山信用合作社已經默示同意由A公司承擔這筆債務。因此，這份債務承擔契約對鳳山信用合作社是有效的，銀行可以直接向A公司追討。

這個案例告訴我們，即使沒有白紙黑字的「同意書」，銀行的實際行為也可能被認定為同意債務承擔。但為保險起見，仍建議取得銀行的明確書面同意。

3. 我代墊了，錢要怎麼討回來？「求償權」解析

無論您是共同借款人或連帶保證人，一旦代為清償了房貸，您都有權利向真正的責任人追討這筆錢。

• 共同借款人代償： 若您是共同借款人，代償後可依《民法》第281條，向其他共同借款人請求償還各自應分擔的部分。
• 連帶保證人代償： 若您是連帶保證人，代償後則可依《民法》第749條，向主債務人請求償還您所代償的全部款項。
• 有利害關係第三人代償： 即使您不是借款人或保證人，但因與債務履行有利害關係（例如您是不動產的物上保證人），代為清償後，也可依《民法》第312條，在清償範圍內承受銀行的權利，向債務人求償。

4. 自保之道：給不動產權利人的實務建議

為了保障您的不動產權益，請務必注意以下事項：

• 簽約前務必釐清身份： 在簽署任何房貸相關文件前，務必確認您是「共同借款人」還是「連帶保證人」，這兩者雖然對外責任相似，但對內求償權利大不相同。
• 仔細審閱契約條款： 詳細閱讀借款契約、抵押權設定契約書、保證契約等所有文件，特別是關於債務範圍、清償方式、連帶責任約定、保證期間等條款。
• 簽訂內部協議書： 若為共同借款人或共同保證人，建議簽訂內部協議書，明確約定各自的實際分擔比例、還款義務、以及代償後的求償方式，這有助於未來避免爭議。
• 債務承擔務必取得銀行書面同意： 若您要將房貸債務轉移給他人（例如房屋買賣），務必確保銀行明確書面同意債務承擔，否則原借款人仍需對銀行負清償責任。
• 妥善保留所有文件： 妥善保管所有與房貸相關的契約、繳款證明、對話紀錄、通知函等文件，以備不時之需。

結論

房貸共同責任是不動產交易中常見但也常被忽略的法律課題。無論您是共同購屋者、為他人作保，或是涉及債務轉移，務必清楚自身的法律地位、責任範圍以及代償後的求償權利。透過事前釐清與完善的契約約定，您將能更有效地管理風險，確保不動產權益不受損害。