夫妻房產登記，貸款人必知：保障權益防糾紛

買房是人生大事，對許多房屋貸款人來說，這不僅是財務上的承諾，更是未來家庭的基石。然而，在夫妻共同打拼的過程中，房產究竟該登記在誰的名下？登記方式又會對未來的權益產生什麼影響？這些問題，往往在甜蜜的購屋喜悅中被忽略，卻可能在日後引發意想不到的法律糾紛。別擔心，律點通今天就要為您深入解析夫妻房產登記的法律眉角，讓您在申請房屋貸款的同時，也能聰明保障自己的權益！

夫妻房產登記，為何如此重要？

房屋貸款的申請與核准，與房產的所有權歸屬息息相關。銀行在審核貸款時，會仔細檢視不動產的登記狀態。一旦房產所有權不夠明確，或夫妻間對於房產歸屬存在潛在爭議，都可能影響您的貸款條件，甚至在未來面臨離婚、繼承等情況時，引發嚴重的財產糾紛。因此，理解台灣的夫妻財產制，是每位房屋貸款人都必須做的功課。

搞懂夫妻財產制：新舊法差異大！

在台灣，夫妻若沒有特別約定財產制度，原則上都會自動適用《民法》中的法定財產制。

法定財產制：夫妻財產的預設模式

根據《民法》第1005條規定：

《民法》第1005條：「夫妻未以契約訂立夫妻財產制者，除本法另有規定外，以法定財產制，為其夫妻財產制。」

這表示，只要您和配偶沒有簽訂書面契約約定其他財產制（如共同財產制、分別財產制），您的夫妻財產關係就屬於法定財產制。然而，這個制度在不同的修法時期，對於財產的歸屬有著截然不同的認定：

舊法時期（1985年6月4日以前結婚）：聯合財產制

如果您是在1985年6月4日以前結婚，且未約定夫妻財產制，那麼您的婚姻關係適用的是舊《民法》的聯合財產制。在舊法下，財產的歸屬原則與現行法大相徑庭：

修正前《民法》第1017條第1項、第2項：「結婚時屬於夫妻之財產，及婚姻關係存續中夫妻所取得之財產，為其聯合財產。但妻之特有財產不在其內。」、「聯合財產中，夫之原有財產及不屬於妻之原有財產之部分，為夫所有。」

簡而言之，在舊法下，夫妻婚姻關係存續中所取得的財產，即使登記在妻名下，若無法證明為妻的特有財產（如妻的勞力所得、個人專用物）或原有財產（如婚前財產、繼承所得），所有權仍可能歸屬於夫，這就是所謂的「夫有妻名」現象。

新法時期（1985年6月5日以後結婚）：各自所有與推定共有

如果您是在1985年6月5日以後結婚，或符合《民法親屬編施行法》第6條之1的過渡條款規定，則適用的是現行《民法》的法定財產制：

《民法》第1017條第1項：「夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產；不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有。」

現行法強調夫妻各自保有其財產所有權，無論是婚前或婚後取得的財產，都屬於各自所有。只有在無法證明財產歸屬時，才會推定為夫妻共有。這與舊法「夫有妻名」的原則有著本質上的不同，更符合現代夫妻平權的精神。

借名登記：名義與實質的學問

除了上述的財產制度，夫妻間還可能存在一種特殊的登記方式——借名登記。這指的是夫妻一方（實質所有權人）為了特定目的（例如節稅、規避債務等），將自己的房產登記在配偶名下（名義登記人），但實際的管理、使用、收益仍由實質所有權人負責。借名登記的關鍵在於雙方必須有「借名合意」，也就是明確約定好名義與實質所有權的分離。

實務案例解析：別讓房產登記成為家庭地雷！

理解了法律條文，我們來看看實際案例如何影響房產歸屬，這些情境可能就發生在您身邊：

案例一：老夫老妻的房產爭議（舊法適用）

老王和老李於1976年結婚，未約定財產制。老王在婚後獨資購買了一間公寓，但應老李要求，將其中1/3的所有權登記在老李名下。多年後，兩人關係生變，老王主張這1/3的產權實際上仍歸他所有，因為是他的錢買的，要求老李將產權更名登記回來。老李則抗辯自己有出資。法院最終認定，由於夫妻適用舊法下的聯合財產制，且老王能證明房款由他獨資支付，老李也無法證明這1/3是她的特有財產，因此判決該公寓的1/3所有權仍歸老王所有，老李應配合辦理更名登記。

指導意義： 這個案例提醒我們，在舊法適用下，即使房產登記在配偶名下，若無法證明為其特有財產，所有權仍可能歸屬於出資的另一方。

案例二：離婚後的房產歸屬羅生門（新法與借名登記）

阿華與小芳離婚後，阿華主張他們婚前共同居住的房子，是他婚前獨資購買並借名登記在小芳名下，因此要求小芳將房子過戶給他。但小芳反駁，強調這是婚後兩人共同出資購買的。法院審理後發現，雖然阿華確實有部分出資，但小芳也負擔了部分費用，且房子一直供兩人共同居住，難以僅憑出資就認定雙方有「借名登記」的合意。最終，法院根據《民法》第1017條第1項「不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有」的規定，認定這棟房子應由阿華和小芳各持有一半的應有部分，判決小芳應將其1/2的應有部分移轉登記給阿華。

指導意義： 本案顯示在現行法下，若無法明確證明財產歸屬，法院傾向推定為夫妻共有。同時，主張借名登記者需負嚴格的舉證責任，僅有出資事實不足以證明借名合意，書面約定至關重要。

房屋貸款人的房產登記實用建議

為避免日後不必要的爭議，房屋貸款人應在房產登記前，就與配偶充分溝通並做好規劃：

婚前購屋：

• 明確所有權： 務必在婚前就明確房產所有權，並妥善保存所有相關證明文件，例如購置契約、付款證明、登記謄本等。這是證明婚前財產的關鍵。

婚後購屋：

• 共同出資購置： 若夫妻雙方都有出資，建議將房產登記為「分別共有」，並在登記時就明確約定各自的應有部分（例如各1/2）。這能最清晰地劃分權責，避免未來爭議。

• 一方獨資購置，但登記在配偶名下（借名登記）：

• 務必簽訂書面借名登記契約！ 這是最重要的防線。契約中應詳細載明：

• 不動產的詳細標示（地址、地號、建號）。

• 實際出資人與名義登記人。

• 借名登記的目的（例如：節稅、規避債務）。

• 實質所有權歸屬出資人，名義登記人僅為代名登記。

• 名義登記人應配合辦理移轉登記的義務。

• 相關費用（貸款、稅費、管理費等）的負擔方式。

• 契約終止的條件與方式。

• 保留資金流向證明： 無論是頭期款、貸款繳納、裝潢費、稅費、管理費等，所有支付紀錄都應妥善保留，這是證明出資與所有權歸屬的關鍵證據。

• 妥善保管權狀： 實質所有權人應保管不動產所有權狀、他項權利證明書、印鑑證明等重要文件。

• 贈與： 若您確實有意將不動產無償贈與配偶，務必明確表示贈與意圖，並完成所有權移轉登記。建議保留贈與證明，避免日後被誤認為借名登記，產生不必要的麻煩。

重點提醒：

在夫妻財產關係中，信任固然重要，但書面約定和證據保留更是保障自身權益的基石。特別是涉及大額不動產時，務必考慮周全，並在必要時尋求專業協助，確保每一步都符合法律規定。

結論

總結來說，夫妻房產登記看似簡單，實則牽涉複雜的法律規定與潛在風險。無論您是婚前購屋、婚後共同打拼，或是基於特定考量而選擇借名登記，務必提前規劃，並將所有權屬關係白紙白字明確化。清晰的資金證明、妥善的文件保管，加上夫妻間坦誠的溝通與共識，才是保障您房產權益、讓房屋貸款之路走得更穩健的關鍵！