共有財產的居住權：您不可不知的法律眉角
共同持有一筆不動產，可能是與家人、兄弟姊妹，甚至是朋友，這在台灣非常常見。然而，當共有財產涉及「居住」議題時，情況就可能變得複雜，尤其當其中一位共有人的配偶、伴侶，甚至繼承人也牽涉其中時，您是否曾感到困惑？誰有權住？住多久？如果對方不搬走，該怎麼辦？
作為律點通，我將為您深入剖析共有財產的居住權保障，讓您對這些常見的法律問題有更清晰的認識。
釐清居住權的基礎：夫妻同居義務與住所
首先，我們必須了解配偶居住權的基礎，這與《民法》中夫妻間的義務息息相關：
夫妻同居義務
《民法》明文規定夫妻互負同居義務，這不僅是情感的連結，也隱含了居住的權利。即使房屋是您與他人共有的，但只要是夫妻共同住所，您的配偶通常有權居住於此。
《民法》第1001條：「夫妻互負同居之義務。但有不能同居之正當理由者，不在此限。」
這條文確立了夫妻間相互同居的基本義務。當一方無正當理由拒絕同居時，他方可請求履行同居義務。這也意味著，在婚姻關係存續期間，配偶一方有權居住於夫妻共同住所，此權利源於同居義務。
夫妻住所的決定
夫妻的住所應由雙方共同協議。若沒有協議或協議不成，甚至可以聲請法院來決定。這也保障了配偶有合法居住的處所。
《民法》第1002條：「夫妻之住所，由雙方共同協議之；未為協議或協議不成時，得聲請法院定之。法院為前項裁定前，以夫妻共同戶籍地推定為其住所。」
這條文明確規定夫妻住所的決定方式。它與同居義務緊密相關，因為同居義務通常在夫妻住所地履行。住所的確定對於履行同居義務、訴訟管轄等均有重要意義。
共有財產的保護盾：無權占有與不當得利
當共有房屋被非合法權源的人占用時，共有人該如何主張權利呢？
物上請求權
若有人未經合法同意就占用共有房屋，所有權人（或共有人）可以依據《民法》第767條主張「物上請求權」，要求對方返還房屋。
《民法》第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
這條文是所有權人保護自身權益的重要依據。當共有人主張他人無權占有共有房屋時，可依此條文請求返還。其構成要件為請求權人須為所有權人，且相對人係無權占有。
不當得利
如果對方因為無權占用房屋而獲得了不法利益（例如省下了租金），共有人還可以依據《民法》第179條，要求對方返還這些利益。
《民法》第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後該原因不存在者，亦同。」
實務上，法院會審查占用者是否有合法權源，例如租賃契約、借用關係、或經所有權人同意等。若無合法權源，則構成無權占有。
實務案例：書面同意的重要性
在共有財產的居住權爭議中，一份「書面同意」往往能發揮關鍵作用。讓我們來看一個實際案例：
有一間房屋由子女們共同繼承，其中一位子女想請一位與已故父親同居多年的「非配偶」伴侶搬離。然而，這位伴侶提出抗辯，表示父親生前曾立下遺囑允許她居住至終老，且子女們（包含提告者）也曾簽署書面同意書，同意她無償居住。
法院審理後認為，由於子女們先前已簽立同意書，表示同意這位伴侶無償居住，因此這位伴侶並非「無權占有」，而是有合法權源。最終，法院駁回了子女要求對方搬離的訴訟請求。
這個案例告訴我們，即使是沒有婚姻關係的同居伴侶，只要經過房屋所有權人或共有人的書面同意，其居住權就能獲得法律保障，不構成無權占有。這對於共有財產的管理者來說，是極為重要的啟示：任何關於居住使用的約定，務必以書面形式明確載明。
共有財產居住權的實務操作指引
身為財產共有者，為了保障您與其他共有人的權益，以下提供幾個實用建議：
- 婚姻存續期間的住所協議： 若共有房屋是夫妻共同住所，建議夫妻雙方協議並書面約定住所。這有助於釐清配偶的居住權源。
- 繼承發生時的居住權規劃：
- 遺囑規劃： 建議生前透過遺囑明確指定共有房屋中特定部分的居住使用權，或由誰繼承並負責管理居住權。
- 繼承人協議： 若房屋為共同繼承財產，繼承人之間可簽訂「分管協議」或「使用同意書」，明確生存配偶或其他特定人的居住權利、期限與責任。
- 非配偶同居關係的書面約定： 若您允許非配偶的伴侶或親友居住於共有房屋中，強烈建議與其他共有人共同簽訂「借用契約」或「無償使用同意書」，載明使用人、使用範圍、期限、費用分擔等細節，避免未來產生無權占有爭議。
- 所有權人與使用人分離時： 如果共有房屋的所有權人與實際居住者並非同一人（例如共有人將其應有部分借給親友居住），應確保所有共有人對此知情並同意，最好也能有書面紀錄。
結論
共有財產的居住權問題，往往牽涉到複雜的法律關係和人情考量。透過本文的解析，您應該了解到，無論是基於婚姻關係、所有權，還是透過明確的書面同意，居住權都有其法律依據。身為財產共有者，積極管理並以書面形式約定共有房屋的居住使用方式，是保障自身權益、避免未來爭議的最佳途徑。記住，一份清晰的書面協議，勝過千言萬語的口頭承諾！
常見問題快速解答
Q: 如果共有房屋是夫妻的共同住所，但房屋登記在其中一位共有人名下，另一位配偶有居住權嗎？
A: 是的，即使房屋只登記在其中一位配偶名下，只要該房屋是夫妻共同協議或法院認定的「夫妻住所」，依照《民法》第1001條夫妻互負同居義務的精神，未登記名下的配偶在婚姻存續期間仍享有居住權。但若房屋是您與他人共有，建議您與其他共有人及您的配偶，共同協議並書面約定房屋的使用方式，以避免未來爭議。
Q: 共有人過世後，他的配偶可以繼續住在共有房屋裡嗎？是否會被視為無權占有？
A: 共有人過世後，其配偶通常會成為繼承人之一，擁有房屋的繼承權。在繼承程序完成前，生存配偶繼續居住通常不會立即被視為無權占有。然而，若房屋最終由其他繼承人或共有人繼承所有，而生存配偶並未取得所有權或合法使用權，則其居住權源可能會受到挑戰。為避免爭議，建議繼承人之間應盡快進行遺產分割協議，並明確約定房屋的歸屬或生存配偶的居住使用權，最好以書面形式記錄下來。
Q: 我身為共有人，如何防止其他共有人未經我同意，就讓他們的親友或伴侶長期居住在共有房屋中？
A: 您可以主張您的共有權益。首先，您可以與其他共有人進行溝通，明確表示您的立場，並要求對方停止未經同意的出借行為。若溝通無效，您可以依據《民法》第767條的物上請求權，要求該親友或伴侶返還房屋。最根本的解決之道是，所有共有人應共同簽訂一份「共有物分管協議」，明確約定各部分的使用範圍、方式，以及能否出借給第三人居住等細節，並載明違約責任。
Q: 如果共有房屋的其中一位共有人，離婚後其前配偶仍住在房屋裡不願搬離，我該怎麼辦？
A: 若前配偶已無合法居住權源（例如離婚協議中未約定其可繼續居住，或約定期間已屆滿），則其居住可能構成無權占有。您可以與離婚的共有人協商，共同要求前配偶搬離。若協商不成，您可以與其他共有人（若有）共同向法院提起「返還房屋」之訴，依據《民法》第767條主張物上請求權。同時，若前配偶因此獲得不當利益（如省下租金），也可一併請求返還不當得利。
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