共有不動產處分難題？行為能力與同意權全攻略

「我家有塊地，是跟兄弟姊妹共同持有的，最近想賣掉，但其中一位兄長年紀大了，可能需要受輔助或監護宣告，這樣還能順利賣嗎？」

這是許多共有財產持有者心中的疑問。不動產處分涉及大筆金額與複雜法規，當共有人中有人因疾病或年邁而影響行為能力時，情況會更加複雜。別擔心，律點通將帶您一步步拆解共有不動產處分同意權的法律眉角，讓您清楚掌握應有的權利與義務，保障您的財產權益。

誰說了算？行為能力與處分同意權

首先，我們要釐清共有人在法律上的「行為能力」狀態，這直接影響到不動產處分時的「同意權」或「代理權」：

• 完全行為能力人： 只要年滿18歲且精神狀況正常，您就具備獨立為法律行為的能力，可以自行處分您的不動產。

• 受輔助宣告之人（限制行為能力人）： 這類人因精神障礙或其他心智缺陷，導致判斷能力顯有不足，但並非完全喪失行為能力。當他們要處分不動產等重要財產時，必須經過輔助人的同意，否則其行為不生效力。請注意，輔助人只有「同意權」，並沒有直接「代理」受輔助人簽約的權限。

• 受監護宣告之人（無行為能力人）： 這類人因精神障礙或其他心智缺陷，導致完全喪失判斷能力。他們無法自行為法律行為，其不動產處分應由其監護人代為。更重要的是，監護人代理處分不動產，非經法院許可，不生效力。監護人有代理權，但其行為必須受到法院的嚴格監督。

《民法》第15-2條：「受輔助宣告之人為下列行為時，應經輔助人同意。但輔助人同意受輔助宣告人為前條第一項第一款行為時，應經法院許可：一、為不動產、船舶、航空器、汽車或其他重要財產之處分、設定負擔、買賣、租賃或借貸。」

《民法》第1101條第2項第1款：「監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：一、代理受監護人購置或處分不動產。」

「處分」的範圍：不只過戶，連簽約都算！

您可能會想，所謂的「處分」是不是指最終辦理過戶的那一步？其實不然！根據法務部的解釋與實務見解，《民法》第1101條第2項第1款所稱的「處分不動產」，其範圍不僅限於物權行為（如所有權移轉登記），也包含債權行為（如簽訂不動產買賣契約）。這是為了更全面地保護受監護人的財產，避免監護人先私下簽約後再聲請許可，導致受監護人權益受損。

「為受監護人之利益」：法院審核的核心

當監護人向法院聲請許可處分受監護人的不動產時，法院會嚴格審查該處分是否確實符合「為受監護人之最佳利益」。判斷標準包括：

• 必要性： 受監護人是否有長期照護費用、生活費用等現金需求？
• 合理性： 處分價格是否合理？是否符合市場行情？若處分價格顯著低於市價（例如只用公告現值計算），法院可能認定不符受監護人利益而駁回。
• 妥善管理： 處分所得款項是否能妥善管理，並專用於受監護人的照護所需？
• 無利益衝突： 監護人的處分行為是否與受監護人的利益相反？例如監護人不能利用處分來規避自己應負的責任。

共有物處分：原則與例外，以及特殊情況

共有不動產的處分，除了考量個別共有人的行為能力外，還需遵守共有物處分的特別規定：

• 原則：全體同意 依據《民法》第819條第2項及第828條第3項，共有物（包括分別共有與公同共有）的處分、變更或設定負擔，原則上應得共有人全體之同意。

《民法》第819條第2項：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」

• 例外：《土地法》第34條之1多數決 為促進共有不動產的利用與流通，《土地法》第34條之1提供了一個例外規定。共有土地或建築改良物要處分時，可以透過共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意來進行。如果其應有部分合計逾三分之二者，則人數就不予計算。這個規定對於公同共有物也準用。

《土地法》第34條之1第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

重要提醒：監護與共有物處分競合

即使符合《土地法》第34條之1的多數決條件，如果共有人中包含受監護宣告之人，其監護人代理處分該應有部分時，仍必須依《民法》第1101條第2項第1款規定，向法院聲請許可。如果監護人未經法院許可就簽約，該契約對受監護人而言不生效力，甚至可能影響到整個共有物買賣契約的有效性。換句話說，監護人處分受監護人財產的法院許可，是優先於《土地法》多數決規定的特殊要件。

實務案例解析：避免踩雷

案例一：輔助人簽約，卻變無效？

小陳的父親年邁且有失智狀況，法院裁定受輔助宣告，並由小陳擔任輔助人。某天，小陳未經父親同意，就以「代理人」身分將父親名下的不動產賣給了買方。後來，父親的狀況惡化，法院改判受監護宣告，小陳也轉為監護人。買方要求過戶，但父親的律師指出契約無效。

法院判決：法院認為，輔助人只有「同意權」，沒有「代理權」。小陳在父親受輔助宣告期間，以代理人身分簽約，屬於「無權代理」。當父親受監護宣告後，已無行為能力，無法承認這個無權代理行為。更何況，小陳身為監護人，如果承認這個契約，等於是規避自己先前無權代理的責任，這與父親的利益是衝突的。因此，法院判決這份買賣契約對小陳的父親不生效力。

律點通解析： 這個案例告訴我們，輔助人與監護人的權限大不同。輔助人不能直接代理受輔助人簽約，只能在受輔助人自行簽約時給予同意。而監護人雖然有代理權，但處分不動產必須經過法院許可，且一切行為都必須以受監護人的利益為優先，不能有利益衝突。

案例二：共有房產出售，監護人沒許可就簽約，結果整份契約都出問題？

王家兄弟姊妹共有祖傳房地，大家協議出售。其中一位妹妹因故受監護宣告，由她的兒子擔任監護人。簽約當天，兒子的監護人身分到場簽約，但並未事先向法院聲請許可。其他共有人都同意並簽字。

法院判決：法院認為，監護人代理受監護人處分不動產，無論是簽買賣契約（債權行為）還是辦理過戶（物權行為），都必須經過法院許可。由於這位監護人沒有取得法院許可，這份買賣契約對受監護宣告的妹妹來說是不生效力的。因為公同共有物的處分原則上需要全體共有人同意，雖然《土地法》有多數決的規定，但受監護人的部分未合法處分，導致整個契約對全體公同共有人都無效。

律點通解析： 這個案例強調了，即使是共有物處分，當其中有受監護宣告的共有人時，監護人取得法院許可的重要性。一旦監護人未經許可簽約，不僅受監護人的部分無效，還可能連帶影響到整個共有不動產買賣契約的效力，造成交易停擺。

實務操作指引：保障您的權益

• 確認共有人狀況： 在處分共有不動產前，務必確認每位共有人是否為受監護或受輔助宣告之人。您可以向法院聲請閱覽相關裁定，或請地政士協助查證。

• 取得合法授權/同意：

• 若共有人為受輔助宣告之人：應由其本人出面簽約，並請輔助人簽名表示同意。

• 若共有人為受監護宣告之人：必須由其監護人代理簽約，並檢附法院許可處分不動產的證明文件。

• 留意交易條件： 如果交易價格明顯低於市價，應提高警覺。因為法院在審核監護人處分不動產時，會嚴格審查價格合理性，若不合理可能駁回聲請，導致交易無效。

結語

共有不動產的處分，特別是涉及行為能力受限制的共有人時，法律規定複雜且環環相扣。從釐清行為能力、區分監護與輔助的權限，到理解「處分」的範圍與「為受監護人利益」的判斷原則，每一步都至關重要。希望透過律點通的解析與案例說明，能讓您對共有不動產的處分同意權有更清晰的認識，確保您的交易安全與權益。