繼承不動產怎麼分？法定繼承人必懂的分割方法與稅務眉角

繼承不動產怎麼分？法定繼承人必懂的分割方法與稅務眉角

您是否正為繼承而來的土地或房屋感到困擾？一筆不動產，多位繼承人共同持有，雖然是家族傳承，卻也常伴隨著管理不易、意見分歧，甚至引發家庭糾紛。究竟，這份「共有不動產」該如何合法、公平地分割？又有哪些稅務問題需要特別留意呢？身為法定繼承人的您，這篇文章將為您提供完整的法律指南，讓您在處理繼承不動產時更有方向。

一、不動產分割的法律基礎：從協議到法院裁決

根據我國《民法》規定，共有物分割有其明確的程序與方法：

1. 隨時請求分割的權利

首先，您必須知道，作為共有不動產的繼承人，您原則上擁有「隨時請求分割共有物」的權利。這項權利旨在終止共有關係，促進財產的流通與利用。

《民法》第823條第1項：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」

這表示，只要沒有法律特別規定、不動產本身的使用目的無法分割，或是所有繼承人之間曾約定「不分割」的期限（最長不得超過五年，若為不動產管理約定則不得逾三十年），您都可以提出分割請求。

2. 協議分割優先

法律鼓勵繼承人之間透過溝通達成共識。因此，不動產的分割，應優先依循所有共有人協議的方法進行。這不僅能節省時間與金錢，也能最大程度地維護家族和諧。

《民法》第824條第1項：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」

3. 法院裁判分割：當協議破裂時

如果繼承人之間無法達成協議，或協議後因時效完成而拒絕履行，任何一位共有人都可以向法院聲請裁判分割。法院在裁判時，會考量多方因素，以達成公平合理的結果。主要有兩種分割方式：

(1) 原物分割：維持不動產實體

原物分割是法院優先考慮的方式，指將共有不動產在物理上劃分為數個部分，由各共有人單獨取得其一。法院會審酌不動產的性質、形狀、大小、使用現況、經濟效用、臨路情形等，確保分割後仍具獨立利用價值。

《民法》第824條第2項第1款：「以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。」

若原物分割後，各共有人分得的價值與其應有部分不符，法院會命令價值較高者，以金錢補償價值較低者，以求公平。

《民法》第824條第3項：「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」

(2) 變價分割：變賣後分配價金

當原物分割顯有困難（例如一棟建物難以切割成獨立單元）、或分割後將大幅減損不動產經濟效益時，法院會選擇將共有物變賣（通常透過拍賣），再將所得價金按共有人應有部分比例分配。

《民法》第824條第2項第2款：「原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」

值得注意的是，在變價分割時，身為共有人，您享有「優先承買權」，可以在相同條件下優先買回該不動產，保障您繼續取得共有物的機會。

《民法》第824條第7項：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

4. 公同共有遺產的特殊處理

繼承而來的財產，在尚未辦理繼承登記前，通常屬於「公同共有」狀態。這種狀態下，沒有明確的應有部分比例。若要進行分割，通常需要先將其登記為「分別共有」，才能適用上述的分割規定。

《民法》第830條第2項：「公同共有之遺產，依前條規定，於登記為分別共有後，亦得適用前項規定。」

這意味著，一旦繼承遺產登記為分別共有，其分割方式就準用《民法》關於分別共有物的規定，也就是可以協議分割或裁判分割。

二、生活情境案例：法院如何判斷分割方式？

為了讓您更具體了解法院在裁判分割時的考量，我們來看兩個常見的案例情境：

案例一：祖厝難以分割，法院傾向變價

張家三兄妹繼承了一棟位於市區的老舊透天厝，應有部分各三分之一。大哥想保留老屋作為紀念，二哥想賣掉分錢，小妹則希望將房子改建出租。由於建物結構老舊，且原始設計為單一住戶使用，若要實體分割成三個獨立空間，不僅工程浩大，也會大幅降低其使用價值。三兄妹多次協商未果，最終二哥向法院聲請裁判分割。

法院判決： 考量該透天厝若進行原物分割，將導致獨立出入口、管線、排水系統等問題難以解決，顯無實體分割可能性。為維護不動產的經濟效益與公平性，法院最終判決將該透天厝變價分割，所得價金由三兄妹按應有部分比例分配。同時，三兄妹仍享有優先承買權，若有意願，可參與拍賣並優先承買。

案例二：長期居住者，法院可能判給他並補償

李家兄弟繼承了一塊土地和上面的一棟老屋，哥哥長期居住於此，對老屋有深厚情感，希望獨自取得並補償弟弟。弟弟則主張變價分割，認為賣掉才能公平。雙方就補償金額多次協商，雖然有落差，但差距不大。

法院判決： 法院審酌哥哥長期居住於該不動產的特殊依存關係，以及雙方曾就價格進行調解，價格相近。若透過拍賣程序，可能曠日廢時，且最終所得價金未必較高。因此，法院最終判決該不動產分歸哥哥所有，由哥哥補償弟弟一筆合理價金。此舉兼顧了哥哥的居住權益與弟弟的財產權益，並避免了不必要的訴訟拖延。

三、稅務規劃與風險提醒：避免分割後被課重稅

不動產分割不僅涉及權利分配，更與稅務息息相關。若處理不當，可能會產生額外的稅負。

1. 土地增值稅

根據《土地稅法施行細則》與《平均地權條例施行細則》規定，共有土地分割後，如果各共有人所取得的土地價值，與其分割前應有部分價值相等，免徵土地增值稅。然而，若分割後取得價值減少者，就其減少的部分，仍需課徵土地增值稅。

【重要提醒】 若分割後各共有人取得的價值顯著不相當，且無金錢補償約定，則價值增加的部分，可能被稅捐機關認定為贈與，而課徵贈與稅（或視同贈與的土地增值稅）。務必注意分割的公平性與補償機制，以免產生不必要的稅務負擔。

2. 贈與稅

《遺產及贈與稅法》明確定義了贈與行為，並規範了「視同贈與」的情形。

《遺產及贈與稅法》第5條第2款：「財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。」

這表示，若在不動產分割過程中，您以顯著不相當的代價將財產讓與他人，其差額部分將被視為贈與而課徵贈與稅。

【特別警示：租稅規避】 切勿嘗試利用如公共設施保留地等免徵贈與稅的規定，透過複雜的贈與與分割安排，來規避應稅建地的贈與稅。行政法院已有多起行政判決認定此類行為構成租稅規避，將依「實質課稅原則」補徵贈與稅及罰鍰。稅捐機關和法院會穿透法律形式，探究交易的實質經濟關係，因此務必誠實申報。

四、實務操作指引：繼承人可以這樣做

• 優先協議： 在訴諸法律前，盡力與其他繼承人溝通協商，達成共識。這是最能兼顧各方利益、節省成本與時間的方式。
• 全面評估分割方式： 根據不動產的性質、繼承人的需求與意願，仔細評估選擇原物分割、變價分割或原物分配並金錢補償的方案。
• 稅務諮詢： 在決定分割方案前，務必諮詢專業會計師或稅務律師，了解可能的稅務影響，進行合法合規的稅務規劃。
• 了解訴訟費用： 若最終走向訴訟，共有物分割訴訟的費用通常會由所有共有人依其應有部分比例負擔。

結論：讓繼承成為祝福，而非負擔

繼承不動產的分割，是許多家庭都會面臨的課題。了解《民法》關於共有物分割的規定，以及潛在的稅務風險，能幫助您做出更明智的決策。無論是透過協議、或是尋求法院協助，都應以公平、經濟效益和維護家族和諧為最高原則。提早規劃、充分溝通，並尋求專業建議，才能讓繼承的財產真正成為家族的祝福，而非爭執的根源。