以房養老貸款困境解方：失能、繼承與債務處理指南

您是否正為「以房養老」貸款的還款壓力所苦？或是家中長輩過世後，面對銀行要求清償或拍賣房屋而感到徬徨無助？在台灣，越來越多長輩選擇以房養老來支應退休生活，但當財務狀況發生變化，或繼承人面臨債務時，如何應對這些法律挑戰，是許多家庭的共同困擾。別擔心，律點通將為您深入淺出地解析相關法律規定，並提供實用的應對策略，幫助您釐清權益，找到解決之道。

什麼是「以房養老」貸款？

「以房養老」貸款，正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，是一種讓年長者將名下房屋抵押給銀行，並按月領取一筆資金作為生活費用的金融產品。通常，借款人無需在生前償還本金和利息，而是在借款人身故或搬離房屋後，由繼承人選擇清償貸款以贖回房屋，或由銀行處分房屋來清償債務。這原本是為了讓長輩安心養老的美意，但現實中，仍可能遇到各種法律問題。

當借款人失能或受監護宣告時，房屋怎麼辦？

如果借款人因為年邁、疾病等原因，被法院裁定為「受監護宣告之人」，其財產管理權就會轉由監護人負責。此時，監護人若要處分受監護人的房屋（例如出售以支付醫療或照護費用），法律有嚴格的規定，最核心的原則就是必須「為受監護人之利益」，且處分不動產必須經過法院的許可。

《民法》第1101條：「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分；且代為不動產之處分時，應經法院之許可。」

這表示，監護人不能隨意處分房屋，必須向法院提出詳細的證明，說明處分房屋是為了受監護人的實際需要，例如：

• 支付高額醫療費或長期照護費。
• 受監護人現有資產不足以支應生活開銷。
• 處分房屋能為受監護人帶來更好的生活品質或必要照護。

生活案例：王奶奶的醫療費困境

住在新北的王奶奶，因年邁與高額醫療照護費用，其以房養老貸款已不足支應。兒子小王作為監護人，為確保王奶奶獲得妥善照顧，聲請法院出售王奶奶名下土地。法院最初因必要性不足而駁回，但小王透過提供詳細醫療單據、照護費用明細及財產清冊，並經家事調查官訪視確認需求，最終獲得法院許可。此案例強調，監護人處分不動產必須提供充分證據，證明其符合受監護人的「最佳利益」，才能獲得法院核准。

借款人過世後，繼承人該如何面對銀行的債務？

當以房養老貸款的借款人過世後，貸款通常會屆期。此時，銀行作為抵押權人，有權要求繼承人清償債務。如果繼承人未能清償，銀行就可以聲請法院拍賣抵押的房屋來取回欠款。

《民法》第873條：「抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」

這對繼承人來說，可能面臨兩難：是清償貸款以保住房屋，還是讓銀行拍賣房屋？

生活案例：陳伯伯的房產繼承難題

陳伯伯過世後，其子女小陳和小李繼承了以房養老的房屋。銀行通知貸款到期，要求清償，並聲請法院拍賣抵押房屋。儘管繼承人表達了清償或轉換方案的意願，法院在拍賣程序中主要進行形式審查，若有實質爭議需另循訴訟。此案例提醒繼承人，應及早與銀行溝通，並了解自身權益。此外，繼承人僅需在繼承遺產的範圍內，對被繼承人的債務負「限定繼承」責任，不必動用個人財產償還超出遺產價值的債務。銀行也可選擇直接向繼承人請求清償，而非優先拍賣房屋。

財務困難時，您可以這樣做：

• 仔細審閱契約內容：務必仔細閱讀並理解您的以房養老貸款契約條款，包含撥款方式、利率、清償條件、違約金等細節。這能幫助您掌握自己的權利與義務。
• 主動與銀行協商：如果您或您的家人面臨財務困難，務必儘早主動聯繫銀行。說明您的困境，並詢問是否有任何彈性方案，如暫緩繳款、調整還款計畫、或是否有繼承人續貸的可能。許多銀行會願意協商，以避免進入訴訟或拍賣程序。
• 確保資金用於受監護人：若您是監護人，且經法院許可處分了受監護人的不動產，請務必以善良管理人之注意妥善管理所得款項，並確保每一分錢都用於受監護人的生活、醫療與照護，並定期向法院報告。
• 釐清繼承責任：身為繼承人，請務必了解您對被繼承人債務的責任範圍是「限定繼承」，即以繼承所得遺產為限。這能幫助您在與銀行協商時，有更明確的立場。

結語

面對以房養老貸款可能帶來的財務與法律挑戰，雖然令人不安，但絕非無路可走。透過了解相關法律規定，並積極與銀行溝通，您將能更有信心地應對。記住，掌握資訊是保護自身權益的第一步，希望這篇文章能為您在財務困境中點亮一盞明燈，找到前進的方向。