購屋貸款前必看：破解假房仲詐騙，保障你的血汗錢！

購屋貸款前必看：破解假房仲詐騙，保障你的血汗錢！

買房是許多人的夢想，而購屋貸款更是實現這個夢想的關鍵一步。然而，在房地產交易市場中，不肖的假房仲或惡意賣家可能利用各種詐騙手法，讓貸款申請人蒙受巨大損失。為了保障您的血汗錢，避免在貸款後才發現買到問題屋或落入詐騙陷阱，「律點通」將帶您深入了解常見的詐騙手法，並提供實用的法律知識與防範策略。

假房仲真詐騙？這些法律條文保障你！

當您不幸遇到不動產詐騙時，台灣的法律提供了多重保障。了解這些法條，能讓您在權益受損時知道如何主張：

1. 刑法第339條第1項：詐欺取財罪

這是最直接針對詐騙行為的法律。如果假房仲或賣方故意欺騙您，讓您誤信而交付購屋款、斡旋金等財物，他們就可能觸犯此罪。

《刑法》第339條第1項：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」

白話解釋： 如果有人用騙人的方法，讓您因為被騙而把錢或財物交給他，而且他是想不法佔有這些財物，那他就會觸犯這個罪。

2. 民法第92條第1項：詐欺撤銷意思表示

在民事契約上，如果您的購屋決定是基於詐騙而做出的，您可以主張撤銷這個契約，讓契約從一開始就無效。

《民法》第92條第1項：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」

白話解釋： 如果您是因為被欺騙才簽下買賣契約（或其他法律文件），您可以在發現被騙後，主張這個契約無效。這樣一來，您就有權要求對方返還您已支付的款項。

3. 民法第184條第1項：侵權行為損害賠償

當假房仲或賣方以詐騙手段造成您的財產損失時，您可以依此條文向他們請求損害賠償。

白話解釋： 只要有人故意或不小心做錯事，侵害到您的權利，讓您受損害，他就必須賠償您的損失。

4. 不動產經紀業管理條例第26條第2項：經紀業連帶賠償責任

如果您是透過合法的不動產經紀公司（房仲公司）交易，而該公司的經紀人員（房仲）在執行業務時有詐騙行為，導致您受損害，那麼這家經紀公司也必須和該經紀人員一起負連帶賠償責任。

白話解釋： 如果您找的是有牌照的房仲公司，而他們的房仲騙了您，讓您有損失，那麼這家房仲公司也要跟著一起賠錢。

實務案例解析：這些真實故事教你如何防範

了解法條後，我們來看看真實案例，這些情況可能就發生在您身邊：

案例一：隱瞞房屋淹水歷史，買到泡水屋

小陳看中一間屋況看似不錯的中古屋，房仲和屋主都拍胸脯保證房子沒問題。他申請了購屋貸款，一切看似順利。沒想到交屋後，一場大雨讓房子嚴重淹水！鄰居才告訴他這房子早有淹水紀錄，只是被刻意隱瞞了。小陳才驚覺自己受騙上當，貸款都已經下來了，房子卻變成泡水屋。

律點通提醒： 賣方和房仲對於房屋的重大瑕疵（如淹水、凶宅、輻射屋、海砂屋等）負有告知義務。在購屋前，務必多次實地勘查，並在不同天氣（特別是雨後）前往觀察。向鄰居打聽房屋歷史，並仔細審閱不動產說明書，確認是否有隱匿重要資訊。

案例二：虛報租金收入，投資報酬率不如預期

張先生想投資房地產，看中一間號稱年租金收入豐厚的套房。房仲和賣方提供了一份看起來很漂亮的租金收益報告，讓張先生覺得這筆投資穩賺不賠，便放心地簽約並申請了投資型貸款。然而，實際交屋後才發現，實際租金收入只有當初宣稱的四分之一，根本無法達到預期的投資報酬率，原來是房仲和賣方聯手虛報了租金資訊。

律點通提醒： 對於投資型不動產，租金收入是影響其價值的重要因素。務必要求提供租賃契約等證明文件，並自行向周邊房仲或租客查證租金行情，切勿輕信口頭保證或單方面提供的報告。

貸款申請人必學：防範詐騙的實用建議

為了確保您的購屋貸款能真正買到安心的家，請務必掌握以下防範措施：

1. 仔細核對身分與文件：

• 房仲： 確認是否為合法登記的不動產經紀業及其經紀人員。可上內政部不動產經紀業資訊系統查詢。要求查看不動產經紀人證書或營業員證明。
• 屋主： 核對身分證件與房屋權狀上的姓名是否一致。避免與聲稱「代理」的陌生人交易。
• 重要文件： 務必詳閱不動產說明書、買賣契約書、土地及建物謄本。謄本能顯示房屋的產權狀況、有無抵押權、查封等限制登記。

2. 多方查證，不輕信口頭承諾：

• 實地勘查： 多次看屋，包括白天、晚上、雨天，觀察屋況、周邊環境、鄰居狀況。
• 鄰里訪查： 向鄰居詢問房屋歷史、有無糾紛、屋主狀況等。
• 政府機關查詢： 向地政事務所、都市發展局、建管單位查詢土地使用分區、有無違建列管、建築執照等。
• 專業鑑價： 對於價格或屋況有疑慮時，可委託專業鑑價師或建築師進行評估。

3. 審慎支付款項，保留證據：

• 避免大額現金交易： 所有款項（斡旋金、訂金、頭期款）都應透過銀行轉帳，並指定匯入屋主本人或信託專戶，保留轉帳證明。
• 不隨意給付給仲介個人： 斡旋金或訂金應開立發票或收據，並確認收款人為公司而非個人。
• 保留所有溝通紀錄： 廣告文宣、LINE對話、錄音、照片等，都是日後舉證的重要依據。

4. 要求合理審閱期，不倉促簽約：

• 依規定，不動產買賣契約書至少有3天的審閱期。充分利用這段時間，仔細審視契約條款，必要時可請律師協助審閱。
• 警惕任何要求「立刻簽約，否則機會就沒了」的說詞。

結論：貸款購屋，謹慎為上策

購屋貸款是您人生中的重大財務決策，務必在交易前做好萬全準備。辨識假房仲、惡意賣家的詐騙手法，並善用法律賦予您的權利，是保障自身權益的關鍵。多一分謹慎，就能少一分風險，讓您的購屋之路更加順遂安心。