房貸利率選擇攻略：固定或浮動？法律保障與陷阱解析

聰明選房貸：固定利率、浮動利率，哪種最適合您？

買房是人生大事，而房貸更是伴隨您數十年的重要財務規劃。在眾多房貸方案中，「固定利率」與「浮動利率」的選擇，常常讓許多借款人感到困惑。究竟兩者有何不同？背後又有哪些法律「眉角」需要注意？身為律點通，我將帶您一次搞懂，讓您在簽約前就能保障自身權益。

搞懂房貸利率：固定與浮動，哪個適合您？

固定利率 (Fixed Interest Rate)

顧名思義，就是貸款期間利率固定不變。它的優點是每月還款金額明確，讓您能精準掌握家庭開支，不怕市場利率波動。但缺點是，一旦市場利率下降，您就無法享受到降息的好處，可能比別人多繳利息。

浮動利率 (Floating Interest Rate)

浮動利率則會隨著特定指標（如銀行牌告利率、定儲利率指數）的變動而調整。它通常由「基準利率」加上「固定加碼」組成。優點是當市場利率下降時，您的利息負擔也會隨之減少；但缺點就是，如果市場利率上升，您的還款金額也會跟著增加，存在較大的不確定性。

律點通提醒： 無論選擇哪種利率，務必仔細閱讀合約，了解利率調整的機制、頻率及相關費用。

房貸合約裡的「眉角」：您不可不知的法律保障

房貸合約往往是厚厚一疊，許多條款都是銀行預先擬定好的「定型化契約」。別擔心，台灣法律為借款人提供了多重保護。

利率上限，保障您的荷包

為了避免借款人承受過高的利息負擔，法律對利率設有明確上限：

• 《民法》第205條 規定，約定利率超過週年百分之十六者，超過部分無效。這是普遍適用於所有金錢借貸的規定。
• 更重要的是，針對金融機構（如銀行）的房貸， 《銀行法》第47條之1第2項 有更嚴格的規定：

《銀行法》第47條之1第2項：「金融機構對其債權，除法律另有規定外，不得收取超過年利率百分之十五之利息。」

這表示，銀行向您收取的房貸利息，年利率最高不能超過15%！即使您的債權被轉讓給其他公司，這個上限依然有效，這對您的權益是極大的保障。

定型化契約的公平性

銀行提供的房貸合約多為定型化契約，借款人通常沒有太多協商空間。因此，法律特別保護消費者的權益：

• 《民法》第247條之1 規定，定型化契約條款若顯失公平（例如加重借款人責任、限制權利或有重大不利益），該部分約定無效。
• 《消費者保護法》第12條 更進一步指出：

《消費者保護法》第12條第1項：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」

如果合約條款對您顯然不公平，例如銀行可以單方調整利率卻不給您相應的權利，這些條款就可能被法院認定無效。

資訊揭露，您的權利

銀行在提供房貸服務前，有義務向您清楚說明重要的契約內容和風險。根據 《金融服務業提供金融商品或服務前說明契約重要內容及揭露風險辦法第5條》 ，銀行必須明確說明：

• 您應負擔的費用及違約金（包括收取時點、計算及收取方式）。
• 利率及利息的計算方式。

這確保您在簽約前能充分了解所有細節，避免資訊不對等。

實際案例看懂房貸糾紛：借款人如何自保？

案例一：房貸遲繳了，浮動利率還會變固定嗎？

陳先生的房貸是浮動利率，每月隨著銀行牌告利率調整。不料，他因故遲繳了幾期房貸，銀行便主張陳先生已「喪失期限利益」，要求他立即償還所有本金，並將之前約定的浮動利率，改以他遲繳時的利率「固定」計算所有未來的利息。陳先生認為這不合理，因為市場利率後來下降了，若固定計算將讓他損失不少。

法院怎麼說？ 過去法院曾討論此類爭議，最終多數見解認為，即使借款人遲繳而喪失期限利益，導致本金提前到期，但利息的計算方式仍應回歸原契約約定。也就是說，如果您的房貸原本是浮動利率，即使遲繳，未到期部分的利息原則上仍應按原約定的浮動利率繼續計算，而非固定在您遲繳當時的利率。這保障了借款人在市場利率變動時的權益，不因一時的違約而承受額外的不利。

案例二：銀行單方調整加碼幅度，我可以接受嗎？

王小姐多年前向某銀行辦理房貸，合約約定利率為「基本放款利率減碼」計算，並同意銀行可調整加減碼幅度。幾年後，銀行改制並公告了新的基本放款利率，雖然新利率較低，但銀行卻主張要「調整加碼幅度」，讓王小姐的實際繳款利率與改制前幾乎相同，等於王小姐沒享受到降息的好處。王小姐覺得這不公平，但合約上寫了她同意調整，該怎麼辦？

法院怎麼說？ 法院認為，如果契約中關於「調整加減碼幅度」的條款，只賦予銀行單方調高加碼的權利，卻不讓消費者享受基準利率下降的利益，這就違反了平等互惠原則，依據《消費者保護法》及《民法》規定，可能被認定為「顯失公平」而無效。這代表銀行不能利用定型化契約的優勢地位，單方面制定不公平的條款，剝奪消費者應有的權益。

房貸借款人的實用建議

• 仔細審閱契約： 簽約前務必逐字閱讀，特別是關於利率計算方式、調整頻率、違約金條款等。不清楚的地方一定要問清楚。
• 了解浮動利率風險： 如果選擇浮動利率，請評估未來市場利率上升的可能性，確認自己有能力承受還款金額增加的壓力。
• 妥善保留證據： 房貸申請書、借據、對帳單、還款紀錄、與銀行的溝通紀錄等，都應妥善保存，以備不時之需。
• 遇到爭議，積極主張權利： 若發現合約條款顯失公平，或銀行有不合理的要求，您有權依《消費者保護法》或《民法》主張權利。必要時可向金融評議中心申訴。

結論

房貸是長期承諾，了解合約內容與相關法律保障至關重要。無論您選擇固定或浮動利率，都應仔細評估風險，並確保契約條款公平合理。透過本文的解析，希望能幫助您更有自信地做出房貸決策，守護您的財產與權益！