抵押權人看過來！不動產拍賣所得分配，您的錢真的能拿回來嗎？
身為抵押權人，您最擔心的是什麼？或許是債務人還不出錢，抵押的房子被拍賣後，您的債權卻無法全額或優先受償。這不僅可能造成財務損失，更讓您對未來的債權回收感到不安。別擔心，律點通今天就要為您深入剖析台灣不動產拍賣所得的分配優先順序，讓您清楚知道自己的權益在哪裡，如何確保您的債權能優先被償還！
掌握核心法條：誰能優先拿到錢？
不動產拍賣所得的分配，並非先搶先贏，而是有嚴格的法律順序可循。主要依據《強制執行法》與《民法》等規定，並考量特定債權的優先性。對抵押權人而言，以下幾個法條至關重要：
1. 抵押權的順序與分配原則
您知道嗎？同一棟房子上，可能不只設定了一筆抵押權。這時候，誰先誰後，就由登記順序決定：
《民法》第865條：「不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。」
這條法規明確指出，抵押權的受償次序是依照登記的先後順序來決定的。也就是說，您的抵押權如果登記在第一順位，通常就比第二、第三順位的抵押權有更高的優先受償權。
而當抵押物被拍賣後，價金如何分配呢？
《民法》第874條：「抵押物賣得之價金，除法律另有規定外，按各抵押權成立之次序分配之。其次序相同者，依債權額比例分配之。」
這條是抵押權人受償的核心規定。拍賣所得價金，原則上會按照您抵押權登記的先後次序進行分配。如果有多筆抵押權的順序相同（例如共同抵押），則會按債權額比例分配。
2. 強制執行法：參與分配與無益執行
作為抵押權人，即使您有優先權，也必須主動參與分配，否則可能喪失權利：
《強制執行法》第34條第2項：「依法對於執行標的物有擔保物權或優先受償權之債權人，不問其債權已否屆清償期，應提出其權利證明文件，聲明參與分配。」
《強制執行法》第34條第4項：「第二項之債權人不聲明參與分配，其債權金額又非執行法院所知者，該債權對於執行標的物之優先受償權，因拍賣而消滅，其已列入分配而未受清償部分，亦同。」
這代表即使您是第一順位抵押權人，也務必提出權利證明文件，聲明參與分配。如果執行法院不知道您的債權，且您未聲明參與，您的優先受償權可能就會因拍賣而消滅！
此外，法院也可能因為拍賣金額過低而停止執行：
《強制執行法》第80條之1：「不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知債權人。債權人於受通知後七日內，得證明該不動產賣得價金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣。逾期未聲請者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。」
這就是俗稱的「禁止無益執行原則」，旨在避免白白耗費司法資源。但請注意，如果是由順位在先的抵押權人聲請拍賣，則不受此規定限制，執行程序會繼續進行。
3. 稅捐的超級優先權
有個債權，甚至比您的抵押權還要優先，那就是某些稅捐：
《稅捐稽徵法》第6條第2項：「土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收及法院、法務部行政執行署所屬行政執行分署（以下簡稱行政執行分署）執行拍賣或變賣貨物應課徵之營業稅，優先於一切債權及抵押權。」
這條法規賦予了土地增值稅、地價稅、房屋稅以及拍賣營業稅極高的優先權，它們甚至優於第一順位的抵押權！這意味著，這些稅金會先從拍賣所得中扣除，剩餘的金額才輪到抵押權人。
生活化案例解析：您的權益如何被影響？
法律條文可能有些生硬，讓我們透過兩個生活情境，看看這些規定如何影響您的實際權益。
案例一：最高限額抵押權下的多筆債務分配
張先生向銀行申請了一筆房屋貸款，並設定了最高限額抵押權。後來，他又陸續向同一家銀行借了幾筆小額信貸，這些債務也都被包含在原先的最高限額抵押權範圍內。不幸的是，張先生最終無力償還，房屋被拍賣了。
拍賣所得的價金，足夠償還銀行設定的最高限額抵押權總額。這時銀行主張，其中一筆金額較大的房屋貸款債務應該優先獲得清償，剩下的錢再分配給其他小額信貸。
法院怎麼說？ 除非銀行和張先生在設定最高限額抵押權時，就已經明確約定好哪筆債務要優先受償，否則在沒有特別約定的情況下，所有被最高限額抵押權擔保的債務，都應該按照債權的比例平均分配。這表示，銀行不能隨意指定某一筆債務優先拿錢，而是所有債務按比例受償。
律點通提醒： 如果您是抵押權人，且設定的是最高限額抵押權，若希望特定債務能優先受償，務必在設定契約中明確約定，否則將採比例分配原則。
案例二：執行費用，比抵押權還優先？
陳先生向銀行貸款，並將房屋設定第一順位抵押權給銀行。後來，陳先生又欠了李小姐一筆錢，李小姐也聲請強制執行拍賣陳先生的房屋。在拍賣過程中，李小姐為了參與分配，支付了一筆執行費用。
結果，房屋拍賣所得的價金，扣除掉土地增值稅、房屋稅等優先稅捐後，竟然只夠償還銀行的部分抵押債權，李小姐的普通債權根本拿不到錢。那麼，李小姐當初支付的執行費用，是不是就白花了呢？
法院怎麼說？ 即使拍賣所得最終不足以清償所有債權，導致李小姐的普通債權分文未得，但她為了參與執行程序所支出的執行費用，仍然具有高度優先性，甚至可以優先於銀行的抵押債權而受償。這凸顯了執行費用在強制執行程序中的絕對優先地位。
律點通提醒： 執行費用是強制執行程序中不可避免的成本，它通常優先於所有債權受償。這對於評估執行效益，特別是順位較後的債權人，是需要特別注意的風險。
抵押權人的實務操作建議
為了確保您的權益，請務必遵循以下建議：
- 確認債權性質與順位： 清楚您的抵押權是第幾順位，以及是否有其他更優先的債權（如特定稅捐）。
- 積極參與分配： 收到執行法院的拍賣通知後，務必依《強制執行法》第34條規定，及時聲明參與分配並提出權利證明文件，以免喪失優先受償權。
- 仔細審閱分配表： 執行法院製作分配表後，會通知您。請務必仔細核對，若有任何疑慮，應在分配期日一日前提出書狀聲明異議，並在十日內提起分配表異議之訴。
- 評估執行效益： 若您的抵押權順位較後，應審慎評估拍賣所得是否足以清償優先債權及執行費用。若可能構成「無益執行」，則需考慮是否繼續投入資源。
結論：主動出擊，保障您的抵押權！
不動產拍賣所得的分配順序複雜，但只要您掌握了核心的法律原則，並積極參與執行程序，就能大大提升您的債權受償機會。從抵押權登記的順序、稅捐的超級優先權，到執行費用的絕對優先，每個環節都可能影響您的最終收益。希望這篇文章能幫助您更清楚地了解自己的權益，在面對債務人違約時，能夠更有底氣地維護自身利益！
常見問題快速解答
Q: 如果我是第一順位抵押權人，是不是就一定能全額拿回我的債權？
A: 不一定。雖然您的抵押權順位最優先，但仍有特定債權會優先於所有抵押權受償，例如《稅捐稽徵法》第6條第2項所規定的土地增值稅、地價稅、房屋稅等。此外，強制執行程序中產生的執行費用，也通常會優先於抵押債權扣除。因此，即使是第一順位抵押權人，也可能因這些優先債權的存在而無法全額受償。
Q: 我設定的是最高限額抵押權，如果債務人有多筆欠款，拍賣後會怎麼分配？
A: 如果您的最高限額抵押權契約中沒有特別約定各筆債務的清償順序，那麼在最高限額範圍內，拍賣所得將會按照各筆債務的金額比例平均分配。若您希望特定債務能優先受償，務必在設定最高限額抵押權時，就將此約定明確載明於契約中。
Q: 如果拍賣價格很低，甚至不足以支付優先債權和執行費用，執行法院會怎麼處理？
A: 根據《強制執行法》第80條之1的「禁止無益執行原則」，如果不動產拍賣的最低價額不足以清償優先債權及強制執行費用，執行法院會通知債權人。債權人若無法證明有賸餘可能，或不願指定更高的拍賣底價並承諾負擔費用，執行法院可能會撤銷查封，將不動產返還債務人。但若是由順位在先的抵押權人聲請拍賣，則不受此限制，執行程序會繼續進行。
Q: 我發現分配表有錯誤，該怎麼辦才能維護我的權益？
A: 如果您收到分配表後，發現有任何錯誤或不符合法律規定的地方，您必須在分配期日一日前，向執行法院提出書狀聲明異議。如果異議未被採納，您還可以在收到異議駁回通知或分配期日後十日內，提起「分配表異議之訴」，透過訴訟程序來爭取您的權益。
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