買房貸款防詐術：購屋族必看！避開房貸詐騙陷阱，安心築巢

買房貸款防詐術：購屋族必看！避開房貸詐騙陷阱，安心築巢

買房是許多人一生的夢想，但申請房貸的過程複雜，也讓不肖人士有機可乘。近年來，房貸詐騙手法層出不窮，從偽造財力證明到隱瞞房屋重大瑕疵，都可能讓購屋民眾蒙受巨大損失，甚至無意間觸犯法律。身為「律點通」，我將為您深入剖析這些常見的房貸詐騙手法，並提供實用的法律知識與自保之道，助您安心購屋，遠離詐騙。

房貸詐騙常見手法大公開

房貸詐騙通常涉及多種犯罪行為，目的都是為了讓銀行或購屋者陷入錯誤，進而交付金錢或取得不法利益。以下是您需要特別留意的幾種常見手法：

1. 偽造或變造文件：詐騙集團常會偽造您的身分證、財力證明（如薪資單、扣繳憑單、銀行存摺）或房屋權狀，以取得銀行信任並核貸。
2. 虛報或隱瞞重要資訊：例如，謊報您的收入、工作年資，或是賣方故意隱瞞房屋有重大瑕疵（如漏水、海砂屋、凶宅）或已設定高額抵押權等。
3. 利用人頭戶詐貸：詐騙集團會誘騙或利用急需用錢的人作為「人頭戶」，以其名義申辦房貸，一旦貸款撥款，人頭戶可能面臨刑事責任及鉅額債務。
4. 代辦公司聲稱「保證過件」 ：有些不肖代辦公司會宣稱能「保證過件」、「免財力證明」等，並要求您提供身分證件、存摺、印章等重要物品，這很可能是詐騙前兆。

法律怎麼說？房貸詐騙可能觸犯的罪名

當房貸詐騙發生時，相關行為人可能觸犯多項法律，主要包括：

1. 詐欺取財罪/詐欺得利罪

這是房貸詐騙最核心的罪名。詐騙者利用欺騙手段，讓銀行或購屋者誤信其言，進而交付貸款（財物）或取得不法財產利益。

《刑法》第339條第1項、第2項：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣一百五十萬元以下罰金。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。」

• 白話解釋：只要有人用騙術，讓您或銀行誤以為真，把錢或財產利益交給他，就可能構成這個罪。例如，您提供不實財力證明讓銀行核貸，或賣方隱瞞房屋瑕疵讓您高價買房。

2. 偽造文書罪與行使偽造文書罪

在房貸詐騙中，偽造身分證、財力證明、不動產權狀等文件是常見手法。偽造文件本身就是犯罪，將這些偽造文件拿去使用，則會觸犯「行使偽造文書罪」。

《刑法》第210條：「偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。」 《刑法》第216條：「行使第二百一十條至第二百一十五條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。」

• 白話解釋：製作假的身分證、薪資單、權狀等，就是偽造文書。把這些假文件拿去銀行申請貸款，就是行使偽造文書。通常，偽造文件的行為會被行使行為所吸收，最終會以行使偽造文書罪論處。

3. 業務上登載不實文書罪

如果是不動產仲介、地政士或公司負責人，利用職務之便，在業務上製作的文書（如在職證明、收入證明）上登載不實資訊，就可能觸犯此罪。

《刑法》第215條：「從事業務之人，明知為不實之事項，而登載於其業務上作成之文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或新臺幣四十五萬元以下罰金。」

• 白話解釋：專業人士（如代書、公司會計）明知道資料是假的，卻還把它寫進公司的正式文件裡，而且可能損害到別人，就會觸犯這個罪。

重要提醒：以上罰金數額已依中華民國94年1月7日刑法修正施行後，提高為原定數額的三十倍。

實務案例：這些情況您要特別小心！

讓我們透過兩個生活化的案例，了解房貸詐騙是如何發生的：

案例一：假資料真詐貸，夢想家園變噩夢

小陳是個剛出社會的年輕人，急著想買房，但收入條件不佳。他聽信了某「代辦公司」的廣告，聲稱能幫他「保證過件，輕鬆貸款」。代辦公司要求小陳提供身分證件，並幫他偽造了高薪的在職證明和銀行存摺流水，讓銀行誤以為小陳有足夠的還款能力，核准了高額房貸。最終，銀行發現資料不實，小陳不僅房子沒買成，還因為提供偽造文書和參與詐欺行為，面臨刑事責任。

• 律點通解析：這個案例凸顯了提供虛假財力證明以取得房貸的嚴重性。即使貸款最終未得逞，也可能構成詐欺取財未遂及行使偽造文書罪。購屋民眾務必誠實申報，切勿輕信「代辦」話術，以免成為詐騙集團的共犯。

案例二：隱瞞抵押權，買到「帶債」的房子

王先生看中了一間中古屋，與賣方簽訂了買賣契約，契約中載明「產權清楚」。然而，在辦理過戶手續時，王先生才發現這間房子早已被賣方設定了高額抵押權，且債務尚未清償。賣方在簽約時故意隱瞞這個重要事實，導致王先生以為買到的是一間沒有負擔的房子，支付了高額價金。

• 律點通解析：這個案例屬於「不作為詐欺」。賣方或仲介若明知房屋有重大瑕疵或已設定抵押權，卻刻意隱瞞，導致買方在錯誤認知下簽約，就可能構成詐欺取財罪。購屋民眾在簽約前務必詳閱不動產登記謄本，確認產權狀況。

購屋自保術：保護自己，安心買房

為了避免成為房貸詐騙的受害者，請您務必記住以下幾點：

• 誠實為上策：向銀行申請貸款時，務必提供真實的個人資料、財力證明及不動產資訊。任何虛報或偽造行為都可能構成刑事犯罪，得不償失。
• 詳閱契約，不輕信口頭承諾：簽署任何文件前，務必仔細閱讀契約條款，特別是關於貸款條件、抵押設定、服務費用等重要內容。不確定的地方一定要問清楚，或請專業人士協助審閱。
• 善用查證工具：
• 不動產登記謄本：自行或委託地政士查閱，確認產權狀況、有無抵押權設定、查封等他項權利。這是最直接有效的查證方式。
• 實價登錄：查詢周邊房屋的實際成交價格，評估欲購買房屋的合理價格，避免買貴。
• 銀行徵信：銀行在核貸前會進行徵信與鑑價，這是保護您的第一道防線。但您仍需保持警惕，確認銀行審核流程是否合乎常理。
• 警惕異常條件：對於聲稱能「保證過件」、「免財力證明」、要求提供身分證件、存摺、印章等重要物品代辦貸款的廣告或個人，請務必提高警覺，這很可能是詐騙集團的手法。正規的銀行或代書不會要求您提供這些物品代為保管。
• 慎選專業人士：選擇信譽良好、有執照的不動產仲介與地政士。他們有義務善盡調查與告知責任，協助您確認交易標的物及交易相對人的真實性。

結論

買房是人生大事，申請房貸更是關鍵一環。面對日益精密的詐騙手法，購屋民眾必須提高警覺，掌握必要的法律常識與自保之道。誠實申報、仔細查證、不輕信不實承諾，是保護您自身權益的不二法門。希望這篇文章能幫助您在購屋的路上，多一份安心，少一份風險，順利圓夢！