親愛的老年房貸朋友們,您是否曾為了每個月沉重的房貸感到焦慮?特別是當生活遇到突發狀況,例如身體健康亮紅燈、子女需要支援,或是遇到天災人禍,讓原本穩定的收入來源大受影響時,房貸繳款的壓力是不是讓您喘不過氣?
別擔心,您不是孤單一人。在台灣,當遇到特殊情況時,其實有「房貸展延」的機會可以幫助您暫時緩解壓力。但這項權利並非自動降臨,它需要您主動了解、積極申請。今天,律點通就來為您深入淺出地解析房貸展延的眉眉角角,讓您掌握關鍵資訊,在需要時能為自己和家人爭取到喘息的空間。
什麼是房貸展延?它真的能幫我嗎?
簡單來說,房貸展延就是向銀行申請延長您還款的期限。這不是您單方面說了算,而是需要您和銀行雙方都同意,重新簽訂一份新的還款協議。即使政府有推出好意、想幫助大家的紓困措施,您也必須主動提出申請,並經過銀行的審核同意後,才能生效喔!
1. 災害來襲,政府來相挺
當不幸遇到災害時,政府會啟動相關的紓困機制,其中就包含房貸展延。這主要是依據《災害防救法》來辦理,讓受災戶能有喘息的機會。
《災害防救法》第43條:「金融機構對災區受災居民於災害前已辦理之各項借款及信用卡,其本金及應繳款項之償還期限得予展延,展延期間之利息,應免予計收,並由中央政府予以補貼。其補貼範圍、展延期間、作業程序及其他相關事項之辦法,由金融監督管理委員會會商相關機關定之。前項本金償還期限展延致其放款期限超過三十年者,不受銀行法第 三十八條規定之限制。」
這條法規告訴我們,如果您是災區的受災居民,並且在災害發生前就已經有房貸,那麼銀行可以讓您的房貸本金和應繳款項延後繳納。更棒的是,展延期間的利息是免收的,而且會由中央政府來補貼!
具體的補貼範圍、展延多久、怎麼申請等細節,則會參考《金融機構辦理受災居民債務展延利息補貼辦法》。例如:
- 自用住宅因災害全毀,可展延五年;部分毀損則展延二年。
- 利息補貼方面,政府會補貼金融機構實際貸放利率,但最高不得超過百分之三(依《金融機構辦理受災居民債務展延利息補貼辦法》第4條規定)。這表示您仍需留意實際利率與補貼上限之間的差額。
2. 保證人同意,是展延的關鍵
您的房貸如果有「保證人」,那在申請展延時,務必特別注意保證人的權益!
《民法》第755條:「就定有期限之債務為保證者,如債權人允許主債務人延期清償時,保證人除對於其延期已為同意外,不負保證責任。」
這條法律的意思是,如果銀行同意您延後還款,但您的保證人沒有同意這次的展延,那麼保證人就不需要對展延期間的債務負責。所以,為了避免日後產生不必要的糾紛,申請展延時,一定要讓保證人也知道並同意,最好能一起到銀行簽署相關文件。
這些情況下,您可以考慮申請房貸展延
除了上面提到的災害情況,還有一些特殊情況,您也可以考慮向銀行提出房貸展延的申請:
- 疫情影響: 過去在嚴重特殊傳染性肺炎(COVID-19)疫情期間,政府也曾推出紓困方案,讓受影響的企業或個人可以申請貸款展延。
- 特定專案貸款: 有些政策性貸款,例如農業專案貸款或失業者創業貸款,在遇到特殊困難時,也有機會申請暫緩繳付或展延還款期限。
- 個人財務困難: 即使沒有政府專案,當您預期短期內會面臨收入減少等財務困難,導致房貸繳款有壓力時,也可以主動與您的貸款銀行溝通,說明您的情況,看看是否有其他彈性的還款方案可以協助您。
案例故事:別讓誤解影響您的權益!
以下兩個真實案例,希望能讓您更清楚房貸展延的實務狀況:
1. 陳伯伯的921地震房貸展延故事
陳伯伯的房子在921大地震中全毀,他心想:「政府有說地震受災戶房貸可以展延五年,那我就不用繳了吧!」於是,他沒有向銀行提出任何申請,也沒通知他的保證人。沒想到,銀行還是因為他沒繳房貸而告上法院,要求他把剩下的錢一次繳清。
法院最後判決陳伯伯敗訴。法院說,雖然政府有政策,但房貸展延不是自動生效的,您還是必須主動向銀行提出申請。而且,如果您的房貸有保證人,保證人也必須同意這次的展延,否則保證人不必負責,銀行還是會找您這個主債務人追討。
律點通提醒: 即使是政府的德政,也需要您主動提出申請,並且記得要讓保證人也同意喔!
2. 王阿姨的展延再展延,條件要看清楚
王阿姨因為早年的特殊情況,曾經成功向銀行申請了房貸展延五年。五年過去了,當她以為可以繼續展延時,銀行卻提出了新的繳款要求,讓她覺得負擔很重,因此沒有達成新的展延協議。銀行最終還是要求她清償欠款。
這個案例告訴我們,即使您曾經成功辦理過展延,每一次的展延都是一個新的協議。當舊的展延期滿後,如果您需要再次展延,還是要重新向銀行提出申請,並仔細審閱新的展延條件。如果銀行提出了您無法接受的新條件,而雙方沒有達成新的共識,那麼就不能算是成功展延。
律點通提醒: 每次展延都是獨立協議,務必仔細審閱條件,確保雙方達成共識。
房貸展延,您該怎麼做?實用操作指引
1. 主動申請與及時溝通
如果您預期無法按時繳款,請立即主動聯繫您的貸款銀行。說明您遇到的困難,並提出展延申請。千萬不要等到逾期被催收才處理,那時候的選擇會少很多。
2. 備妥證明文件
根據您申請展延的理由,準備好相關的證明文件,例如:
- 災害證明: 由直轄市、縣(市)政府或鄉(鎮、市、區)公所開立。
- 收入減少證明: 如薪資單、非自願離職證明等。
- 醫療證明: 因疾病或意外導致收入中斷。
- 營運困難證明: 如果是事業貸款。
3. 仔細審閱展延條件
與銀行協商時,務必仔細閱讀展延方案的所有細節,包括:
- 展延的期間有多長?
- 展延期間的利率怎麼算?
- 還款方式會不會改變(例如只繳利息、暫緩繳本金)?
- 是否有政府的利息補貼?補貼的範圍和期限是什麼?
4. 確保保證人同意
如果您的房貸有連帶保證人,務必在簽署展延協議前,取得所有保證人的書面同意,並最好能讓他們會同簽署展延相關文件,避免日後爭議。
5. 書面化所有協議
任何展延協議都應該以書面形式簽訂。請務必保留所有相關文件,例如申請書、審核結果通知、展延契約等,作為未來權利義務的憑證。
結論
房貸展延是您在面對財務困難時,一個重要的自保工具。它能為您爭取寶貴的喘息時間,避免房子被法拍的風險。但請記住,展延不是自動的,您必須主動出擊,與銀行溝通,並確保所有程序和文件都處理妥當。特別是關於保證人的同意,更是不能輕忽的關鍵。希望這篇文章能幫助您更了解房貸展延的奧秘,讓您和家人都能安心地守護自己的家。
常見問題快速解答
Q: 房貸展延是不是只要政府有政策就自動生效?
A: 不是的。即使政府推出紓困政策,房貸展延也不是自動生效的。您必須主動向您的貸款銀行提出申請,並經過銀行審核同意,雙方達成新的還款協議後,才能產生法律效力。
Q: 如果我的房子因為天災受損,我可以申請展延嗎?需要準備什麼?
A: 可以的。根據《災害防救法》及相關辦法,您有機會申請房貸展延。您通常需要準備受災證明文件,這可以由直轄市、縣(市)政府或鄉(鎮、市、區)公所開立。如果無法取得證明,也可以要求金融機構到現場調查您的損失,由銀行填具的調查評估表也能代替受災證明。
Q: 我的房貸有保證人,展延房貸時需要注意什麼?
A: 這非常重要!依據《民法》第755條,如果銀行同意您展延房貸,但您的保證人沒有同意這次展延,那麼保證人就不需要對展延期間的債務負責。因此,您務必在申請展延前告知保證人,並取得他們的書面同意,最好能讓保證人會同您一起到銀行簽署相關的展延文件,以確保保證責任的延續性。
Q: 展延期間的利息會怎麼算?政府有補貼嗎?
A: 在某些政策性展延(如災害紓困)中,政府會提供利息補貼。例如,依《災害防救法》規定,展延期間的利息原則上免予計收,並由中央政府補貼。但請注意,政府補貼通常會有上限(例如自用住宅購屋貸款最高補貼利率為百分之三)和期間限制,超出補貼的部分或非政策性展延,您仍需自行負擔利息,因此務必向銀行確認清楚展延期間的利息計算方式及補貼細節。
Q: 申請展延會不會影響我的信用紀錄?
A: 一般來說,如果您在房貸展延期間,都能按照展延後的協議按時還款,那麼就不會對您的信用紀錄產生負面影響。但如果展延申請未獲批准,或您在展延後仍未依約還款,導致逾期,那就會影響您的個人信用紀錄。因此,務必確保每次展延都成功且您能遵守新的還款計畫。
Q: 萬一展延申請沒通過,我的房子會被法拍嗎?
A: 如果展延申請沒通過,或展延期滿後您仍無法依約還款,銀行可能會依據原貸款契約中的「加速條款」,要求您一次清償全部剩餘的本金和利息。若您無法清償,銀行就可能啟動法律追訴程序,包括聲請法院查封拍賣您的房屋。因此,務必積極與銀行溝通,並在申請展延時備妥所有資料,盡力爭取成功展延的機會。
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