房貸繳不出來怎麼辦？法律後果與自救指南

房貸壓力山大？別慌！了解法律，找出路！

當房貸繳納面臨困難時，那種焦慮與無助感，相信許多人都曾深有體會。您可能擔心房子會被銀行收走，甚至影響到未來的信用。別擔心，律點通理解您的處境。這篇文章將帶您深入了解房貸繳不出來的法律後果，並提供最實用的應對策略，幫助您在困境中找到一線生機。

繳不出來會發生什麼事？銀行會怎麼做？

當您無法按時繳納房貸時，銀行（也就是法律上的「抵押權人」）最直接的行動就是依法聲請法院拍賣您的房子。這背後的法律依據，主要來自於《民法》中的抵押權規定。

《民法》第873條 明確指出：

《民法》第873條：「抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」

白話來說：如果您沒有按照借款契約的約定繳納房貸，導致銀行借給您的錢已經到了該還的時候卻沒有還，銀行就有權利向法院聲請，把您拿來抵押的房子拍賣掉，然後從賣房子的錢裡面拿回他們的債權。

現在大多數的房貸，其實都是採用 「最高限額抵押權」 的方式來設定。 《民法》第881條之17 規定，這種最高限額抵押權也準用普通抵押權的相關規定。所以，即使您的房貸是最高限額抵押權，銀行同樣可以依據上述條文，聲請拍賣您的房子。

什麼是「喪失期限利益」？

房貸契約中通常會有一條很重要的約定，叫做「喪失期限利益條款」。簡單來說，當您連續幾期沒有繳房貸，銀行會先發函催告您。如果催告後您還是沒有繳，銀行就會依據這個條款，將您「所有未到期的房貸本金和利息，全部視為立即到期」。這表示銀行可以立刻要求您償還全部的房貸餘額，而不是只追討您逾期未繳的那幾期。

法院拍賣流程與您的權利

當銀行向法院聲請拍賣您的房子時，這屬於一種 「非訟事件」 ，法院會進行 「形式審查」 。這表示法院只會審核銀行提出的文件（例如抵押權設定契約、借款契約、催告函等），看這些文件是否符合聲請拍賣的法律要件，而不會深入調查您和銀行之間是否有其他實質的爭議，例如債務金額是否算錯等。

不過，您並非完全沒有發言的機會！ 《非訟事件法》第74條第1項 規定：

《非訟事件法》第74條第1項：「最高限額抵押權人聲請拍賣抵押物事件，法院於裁定前，就抵押權所擔保之債權額，應使債務人有陳述意見之機會。」

這表示：在法院正式裁定拍賣您的房子之前，會發函通知您，讓您有機會針對銀行主張的債務金額提出您的看法。如果您對金額有異議，務必在法院規定的時間內提出陳述。如果沒有提出，法院通常會直接依照銀行主張的金額裁准拍賣。請注意，拍賣程序產生的費用，最終也會由您來負擔。

真實案例：房貸繳不出來的他們怎麼了？

讓我們看看兩個真實的案例，了解房貸繳不出來在實務上會如何處理：

案例一：小美繳不出房貸，房子被拍賣

住在台中的小美，因為疫情影響收入，導致從某年12月起就無法再繳納房貸。她向銀行借了732萬元，房子也設定了最高限額抵押權。銀行在多次催告無效後，認為小美已經喪失期限利益，尚欠520多萬元的本金及其他費用，於是向法院聲請拍賣小美的房子。

法院審理後發現，銀行提出的抵押權設定契約、借款契約等文件都齊全，且小美在收到法院通知後，也沒有提出任何意見。因此，法院依照《民法》相關規定，裁定准許銀行拍賣小美的房子。拍賣程序產生的費用，也由小美負擔。這個案例提醒我們，一旦無法繳款，銀行確實有權利聲請拍賣，而債務人若不回應法院通知，將會被視為對銀行主張無異議。

案例二：阿華對債務金額有疑慮，但拍賣仍獲准

高雄的阿華，因為家裡房產所有權的爭議，導致他無法繼續繳納房貸。銀行認為阿華自某年1月起就沒有清償房貸，積欠247萬多元的本金及利息違約金，因此向法院聲請拍賣阿華的房子。

阿華向法院表示，他之所以沒還款，是因為房產所有權還沒確定。但法院指出，拍賣抵押物裁定屬於「非訟事件」，採「形式審查」，也就是只看銀行提供的文件是否符合法律規定。只要抵押權合法登記，且銀行的債權證明文件完備，法院就必須裁准拍賣。阿華關於房屋所有權的爭議，屬於實體爭議，必須另外提起民事訴訟來解決，不能在拍賣程序中阻擋。這個案例說明，即使您有其他理由導致無法還款，只要銀行提出的證據符合法律形式要件，法院仍會裁准拍賣。

我該怎麼辦？積極應對的實用建議

面對房貸繳不出來的困境，最重要的是積極面對，並採取行動：

• 主動與銀行協商：

• 在房貸即將繳不出來或剛開始逾期時，立即聯繫您的銀行，說明您的困難原因。不要等到銀行來催收才處理。

• 您可以嘗試申請寬限期（只繳利息，暫緩繳本金）、展延繳款期限（延長還款年限，降低每月月付金），或變更還款計畫。銀行通常會評估您的還款能力和意願，提供可能的協助。

• 考慮債務協商或更生清算：

• 如果您不只房貸，還有其他多筆債務且還款困難，可以向金融機構申請債務協商，將所有債務整合，爭取更優惠的還款條件。

• 若債務已嚴重到無法透過協商解決，您可以依《消費者債務清理條例》向法院聲請更生或清算。更生是提出一個可行的還款計畫，清算則類似破產，將財產變現分配給債權人。

• 積極回應法院通知：

• 收到法院寄發的「拍賣抵押物裁定聲請通知」或「裁定書」時，務必在法定期間內（通常為10天）提出意見或抗告。這是您保障自己權益的重要機會。

• 若您對銀行主張的債權金額有疑義，應在法院通知的期限內提出陳述意見，並可考慮另行提起民事訴訟來爭執。

• 風險提醒：

• 信用紀錄受損：房貸逾期繳款會嚴重影響您的個人信用評分，未來向銀行申請任何貸款或信用卡都會非常困難。

• 財產損失：房屋一旦進入拍賣程序，其拍賣價格通常會低於市價，這可能導致您損失更多。

• 不足額清償責任：如果房屋拍賣所得的金額，不足以清償您全部的債務（包括本金、利息、違約金、拍賣費用等），您仍然需要對不足的部分負清償責任。銀行可以繼續透過其他方式（例如查封您其他的財產、扣薪）來追討這筆錢。

結論：面對困境，積極行動是關鍵

房貸繳不出來確實是一個嚴峻的挑戰，但絕非無解。了解相關的法律規定，並採取積極的應對措施，是保護自己權益、減輕損失的唯一途徑。從主動與銀行溝通、評估債務協商，到仔細回應法院的每一份通知，每一步都至關重要。請記住，您不是孤單一人，許多資源和管道可以協助您度過難關。勇敢面對，積極行動，為自己和家人找到最好的出路！