房貸繳不出來怎麼辦？解析法拍流程與自救策略

您好，我是律點通，理解您此刻可能正為房貸繳不出來的困境而焦慮。這篇文章將以最白話的方式，為您拆解房貸違約的法律後果，並提供實用的應對建議，讓您能更清楚地掌握狀況，做出對自己最有利的選擇。

房貸繳不出來，我的房子會怎麼樣？

當您無法按時繳納房貸時，最直接且嚴重的後果，就是銀行可能會聲請法院拍賣您的房子。這背後有明確的法律依據：

1. 銀行聲請法院拍賣抵押物

您在辦理房貸時，通常會將房屋設定「抵押權」給銀行。這是一種擔保，確保銀行在您無法還款時，能透過拍賣房屋來取回借出去的錢。當您連續多期未繳房貸，銀行就會依據以下法條，向法院聲請拍賣您的房子：

《民法》第873條（普通抵押權之實行）：「抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」

白話來說，就是當您欠銀行的錢（債權）到期了卻沒還，銀行（抵押權人）就可以向法院聲請拍賣您的房子（抵押物），並從賣掉房子的錢中，優先拿回他們的債務。實務上，大部分房貸設定的是「最高限額抵押權」，《民法》第881條之17也規定，其執行方式與普通抵押權相同。

2. 「喪失期限利益」讓債務全部到期

您的房貸契約中，通常會有一條「喪失期限利益」的條款。這表示，一旦您連續幾期（例如三期）沒繳房貸，或發生其他嚴重違約情況，銀行就可以主張所有尚未到期的貸款本金和利息，全部立即到期。這時候，銀行就能立刻依《民法》第873條聲請拍賣您的房子，而不用等到原定的還款期限。

3. 法拍程序的費用由誰負擔？

銀行聲請拍賣抵押物會產生一些程序費用。根據《非訟事件法》第21條第2項、第24條第1項及《民事訴訟法》第78條，這些費用原則上會由您這位「敗訴的當事人」（也就是債務人）來負擔。

房貸繳不出來，會不會被告詐欺？

這是許多債務人非常擔心的問題。請放心，房貸繳不出來通常只屬於民事上的「債務不履行」，而非刑事上的「詐欺罪」 。兩者最大的差別在於「意圖」：

• 民事債務不履行：您在借款時有還款的意願和計畫，但後來因為經濟狀況惡化、收入減少等客觀因素，導致您無法繼續繳納房貸。這種情況下，銀行只能循民事途徑（如拍賣房屋）求償。

• 刑事詐欺罪：如果您在借款之初，就沒有打算還款，並使用虛假資訊（例如提供不實的財力證明）或隱瞞重要事實，讓銀行誤以為您有還款能力而核貸，這才可能構成《刑法》第339條第1項的詐欺取財罪。

《刑法》第339條第1項（詐欺取財罪）：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」

法院在認定詐欺罪時，會非常嚴格地審查您「自始即無還款意圖」的證據。因此，如果只是單純因經濟困難導致無法還款，通常不會涉及刑事責任，您不必過度恐慌。

實際案例：看懂銀行如何聲請法拍

為了讓您更了解法拍的實際運作，我們來看一個類似的法院案例：

案例故事：陳先生的房貸困境

陳先生多年前買房時，向銀行貸款300萬元，並將房屋設定了最高限額抵押權給銀行。然而，近年來陳先生的生意受到疫情衝擊，收入銳減，導致他從某年10月開始，連續幾個月都無法繳納房貸本息。銀行多次催告無效後，依據貸款契約中的「喪失期限利益」條款，認定陳先生的所有房貸債務已全部到期，尚欠本金約270萬元及相關利息和違約金。

於是，銀行向法院聲請拍賣陳先生的房屋。法院審查了銀行提供的抵押權設定契約、借款契約、繳款紀錄和催告證明等文件後，確認銀行聲請合法有據，且陳先生在法院通知後也未提出異議。最終，法院裁定准許銀行拍賣陳先生的房屋，並要求陳先生負擔3000元的聲請程序費用。

案例啟示： 這個案例說明了，當債務人確實未依約繳納房貸，且銀行已完成催告程序後，法院通常會裁准銀行拍賣抵押物。因此，一旦收到法院通知，務必積極處理。

房貸繳不出來，你可以怎麼做？

面對房貸違約的困境，您可以採取以下積極措施：

• 立即主動與銀行溝通協商：這是最重要的第一步！不要等到銀行開始催收或發法院通知。主動說明您的困難，銀行可能會提供多種方案，例如：
• 展延還款期限：延長還款年限，降低每月月付金。
• 變更還款計畫：依據您的新收入狀況調整還款方式。
• 申請寬限期：在一定期間內只繳利息，暫緩繳納本金。
• 仔細審閱貸款契約：了解契約中關於「喪失期限利益」和違約金的具體條款，掌握自己的權利義務。
• 注意法院寄發的通知：
• 若收到法院寄發的「拍賣抵押物裁定」，務必在裁定送達後10日內向原裁定法院提出「抗告狀」，並繳納抗告費。若未在期限內抗告，裁定將確定，銀行即可聲請強制執行拍賣房屋。
• 即使您無法阻止法拍，提出抗告也能為您爭取寶貴的時間，以便尋找其他解決方案。
• 避免詐欺風險：若因無法繳納房貸而考慮出售房屋，務必誠實告知買方房屋已設定抵押權的事實，並確保在交易過程中清償抵押權並辦理塗銷登記，以免觸犯詐欺罪。

給連帶保證人的提醒

如果您是房貸的連帶保證人，且房子被銀行聲請法拍，請注意《銀行法》第12條之1第3項的保障：銀行在對您提供的抵押物聲請強制執行前，原則上應先向主債務人（借款人）求償。若銀行未踐行此程序，您可以向執行法院提出異議，主張撤銷查封程序，以保障自身權益。

結論：積極面對，尋求解決之道

房貸繳不出來確實令人備感壓力，但請記住，這並非絕境。積極與銀行溝通、了解法律程序、並在收到法院通知時即時採取行動，都是保護自己權益的關鍵步驟。越早面對，越有機會找到解決方案，避免讓情況惡化。希望這篇文章能為您帶來一些方向和幫助。