房貸繳不出來怎麼辦？解析法拍屋流程與自保之道

失業了，房貸繳不出來怎麼辦？別慌！律點通帶您看懂法拍屋與自保之道

突如其來的失業，讓許多貸款人陷入前所未有的財務困境，其中最讓人焦慮的，莫過於每個月沉重的房貸壓力。當房貸繳不出來時，房屋會不會被銀行收走？我會不會因此吃上官司？這些疑問肯定讓您輾轉難眠。別擔心，律點通理解您的焦慮，將用最白話的方式，為您解析房貸繳不出來的法律後果，並提供實用的應對策略，幫助您在逆境中找到出路。

釐清第一步：房貸繳不出來，銀行會怎麼做？

當您無法按時繳納房貸時，銀行最直接的法律行動，就是依據您當初設定的「抵押權」，向法院聲請拍賣您的房子。這背後的主要法律依據是《民法》：

• 《民法》第873條：

「抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」

這條文的意思是，當您欠銀行的錢到了該還的時候卻沒還，銀行（抵押權人）就可以向法院申請，拍賣您拿來抵押的房子，然後從賣房子的錢裡面拿回他們的債權。

• 《民法》第881條之17： 這條文則說明，我們常見的房貸多半採用「最高限額抵押權」，雖然名稱不同，但它一樣適用《民法》第873條的規定，也就是銀行同樣可以聲請拍賣抵押物。

簡單來說，一旦您連續幾期房貸未繳，銀行通常會先催告，若仍未繳納，就會啟動「喪失期限利益條款」，主張所有未到期的房貸本息全部提前到期，進而向法院聲請拍賣您的房子。這個拍賣程序屬於「非訟事件」，法院主要會審查銀行提供的文件是否齊全，確認抵押權的存在以及您確實未還款，通常不會深入審理您與銀行之間更複雜的實體爭議。

我會不會被抓去關？民事債務與刑事詐欺的界線

這是許多失業貸款人最擔心的問題：「房貸繳不出來，會不會被銀行告詐欺，甚至坐牢？」律點通要告訴您，單純的房貸繳不出來，屬於「民事債務不履行」，不會構成刑事詐欺罪。

刑事詐欺罪的成立，有非常嚴格的條件，主要依據《刑法》：

• 《刑法》第339條第1項：

「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」

這條文強調，要構成詐欺，必須是您「從一開始就存心不還錢」，並且「使用欺騙的手段」，讓銀行誤以為您會還錢，才把錢撥給您。如果您借款時是真心想還，只是後來因為失業、經濟狀況惡化而無力償還，這就屬於民事糾紛，不會有刑事責任。

• 《刑事訴訟法》第154條：

「被告未經審判證明有罪確定前，推定其為無罪。犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。」

這就是著名的「無罪推定原則」。在刑事案件中，檢察官必須提出足夠證據證明您有罪，不能單憑您還不出錢就認定您是詐欺犯。

真實案例故事：他們也曾面臨房貸危機

案例一：阿美姐的房貸困境

阿美姐原本是個辛勤的上班族，幾年前貸款買了房。不料，一場突如其來的公司裁員，讓她頓時失去收入來源。面對每月房貸，阿美姐心急如焚，試圖先用存款苦撐，但很快就入不敷出，連續三期房貸都繳不出來。銀行在多次催告無果後，最終向法院聲請拍賣阿美姐的房子。法院審理時，發現銀行提出的抵押權設定契約書、借款契約書、催告函等文件都齊備，且阿美姐也確實未繳款，因此裁定准予拍賣。這個案例提醒我們，當房貸繳不出來時，銀行確實有權啟動法拍程序，法院會依據書面證據進行審查。

案例二：小陳的借款疑雲

小陳因為生意周轉不靈，向朋友借了一筆錢，並承諾會按時歸還。然而，後來生意狀況持續惡化，小陳無力償還本金和利息。朋友一氣之下，認為小陳是故意欺騙，提告詐欺。但法院在審理後發現，小陳在借款時有提出還款計畫，也曾部分償還利息，且朋友在借款時也知道小陳的生意有風險。法院最終認定，小陳雖然無法還款，但並沒有「從一開始就存心不還錢」的詐欺意圖，因此判決小陳無罪。這個案例清楚說明，財務困難導致無法還款，與惡意詐欺是兩回事，法院會嚴格區分。

房貸危機自救指南：我可以怎麼做？

面對房貸危機，主動積極的應對是關鍵。以下是律點通給您的實用建議：

1. 立即主動與銀行協商： 這是最重要的第一步！一旦預見或已發生繳款困難，請立刻聯繫您的房貸銀行，說明您的財務狀況。銀行通常不希望走到法拍這一步，可能會提供多種方案，例如：

• 寬限期：暫時只繳利息，不繳本金。
• 展延還款期限：拉長還款年限，降低每月繳款金額。
• 調整還款計畫：根據您的新狀況重新安排還款方式。
• 債務協商：針對多筆債務進行整合協商。

2. 仔細檢視房貸契約： 了解契約中關於遲延利息、違約金，以及「喪失期限利益條款」的具體內容。清楚知道違約會產生哪些費用，有助於您與銀行協商時更具底氣。

3. 務必誠實告知，避免詐欺指控： 與銀行溝通時，請務必誠實說明您的財務困境，切勿為了獲得寬限而提供虛假資訊或做出無法實現的承諾。只要您沒有欺騙意圖，即使最終房屋被法拍，也不會構成刑事詐欺。

4. 留意法院通知，即時採取行動： 如果您收到法院寄來的「拍賣抵押物裁定」或「強制執行通知」，請務必在法定期間內（通常是10天）詳細閱讀並評估下一步。若您對債務金額有異議，或有其他實體爭議，應另行提起民事訴訟來主張權益，因為拍賣程序本身不處理這些實體爭議。

結語：面對困境，積極是最好的解方

失業與房貸壓力固然沉重，但請記住，您並非孤單一人。房貸繳不出來是民事問題，只要您在借款時沒有欺騙意圖，就不會構成刑事詐欺。最重要的是，要主動、誠實地面對問題，並積極與銀行溝通協商。了解您的權利與義務，並採取正確的應對措施，才能最大程度地保障您的權益，為自己爭取更多喘息的空間與解決方案。希望這篇文章能為您帶來一些幫助與方向，讓您更有信心面對挑戰！