房貸過重怎麼辦？消債條例助你保住自用住宅！

親愛的正為房貸所苦的朋友，您是否正被沉重的房貸壓得喘不過氣？面對每月帳單，感到無助與絕望？在台灣，有一部專為財務困難者設計的法律，叫做 《消費者債務清理條例》 （簡稱《消債條例》），它或許能成為您重生的契機，特別是當您的自用住宅面臨危機時。

沉重房貸的解方：消費者債務清理條例

當您感到債務負擔過重，無法正常清償時，《消債條例》提供了「更生」與「清算」兩種主要程序，旨在協助債務人重建經濟生活。其中，「更生」程序特別適合有穩定收入來源的債務人，透過法院監督下的清償方案，逐步償還債務。

誰能聲請更生或清算？

《消債條例》明確規定了聲請的資格：

《消費者債務清理條例》第3條：「債務人不能清償債務或有不能清償之虞者，得依本條例向法院聲請更生或清算。」

這條文的重點在於「不能清償債務或有不能清償之虞」。法院在認定時，並非只看您名下有沒有資產，而是會綜合判斷您的所有資產（包括不動產）、工作能力、收入狀況及信用等因素。即使您名下有不動產，但如果該不動產不易變現，或變現所得不足以清償全部債務，且您現有收入無法負擔每月應償還金額及最低生活必要支出，仍可能被認定為符合聲請資格。

生活案例：資產多寡不代表不能聲請

陳先生（化名）是一位上班族，每月薪資約3萬元。他背負著一筆200萬元的房貸，每月需繳1萬元，同時還有350萬元的信用貸款，每月需繳2萬元。雖然他名下還有一塊市價約800萬元的土地，但這塊土地並非自用住宅，且一時難以變現。當他向法院聲請更生時，法院並非簡單地以「資產總額大於負債」為由駁回。相反地，法院會綜合評估陳先生的每月收入、必要支出，以及他名下資產的流動性。如果變現困難，且現有收入無法負擔每月應繳金額及維持基本生活，法院仍可能認定他符合《消債條例》所稱的「不能清償或有不能清償之虞」，進而裁定開始更生程序。這個案例告訴我們，法院看的是您的實際清償能力，而不僅僅是帳面上的資產總額。

保住您的家園：自用住宅的特別保護

對於許多人來說，房子不僅是資產，更是安身立命的家。在《消債條例》中，針對自用住宅有特別的保護機制：

1. 停止拍賣的機會：保全處分

當您的自用住宅不幸進入了強制執行拍賣程序時，您在聲請更生或清算時，可以同時向法院聲請保全處分，要求停止拍賣程序。依據 《消費者債務清理條例》第19條，法院在裁定開始更生或清算程序前，得依聲請或依職權為保全處分，其中就包含停止強制執行程序。這對於爭取時間、避免房屋被拍賣出去至關重要。

生活案例：拍賣中也能爭取保留房屋

李小姐（化名）的自用住宅因為房貸逾期，已經進入了法院強制執行拍賣程序。在拍賣進行中，李小姐趕緊向法院聲請更生，並同時聲請法院下達「保全處分」，希望能夠停止房子的拍賣。雖然 《消費者債務清理條例》第48條第2項規定，更生程序開始後，對於有擔保或有優先權之債權（如房貸抵押權）原則上不受強制執行停止的影響，但法院在實務上會考量到《消債條例》保護債務人居住權的立法精神。如果李小姐有機會透過更生方案中的「自用住宅借款特別條款」，或是未來行使「擔保權消滅聲明權」來保住房子，法院通常會傾向於裁定停止拍賣程序，給予債務人一個喘息和重建的機會。這顯示了法律對於保障您基本居住權的重視。

2. 延緩清償的可能：自用住宅借款特別條款

如果您想在更生程序中保住自用住宅，可以嘗試與房貸銀行協商，訂定「自用住宅借款特別條款」。

《消費者債務清理條例》第54條：「債務人得與自用住宅借款債權人協議，於更生方案定自用住宅借款特別條款。但自用住宅另有其他擔保權且權利人不同意更生方案者，不在此限。」

這項條款允許您在更生方案中，與房貸銀行協議延緩清償，以避免房屋被拍賣。但需注意的是，這需要房貸債權人的同意，且不能影響其他有擔保權的債權人。

3. 最後一線生機：擔保權消滅聲明權

即使您的自用住宅已經進入拍賣程序，您仍有機會依據 《消費者債務清理條例》第70條第2項，在拍賣公告前向執行法院聲明，表示願意按照拍定或債權人承受的價額，提出現款來消滅該房屋上的抵押權，以保留您的房屋所有權。

《消費者債務清理條例》第70條第2項：「對於債務人之特定財產有優先權或擔保權之債權人聲請強制執行時，債務人得於拍賣公告前向執行法院聲明，願按拍定或債權人承受之價額，提出現款消滅該標的物上之優先權及擔保權。」

這給予了債務人在最後關頭，一個以市價買回自己房子的機會。

常見誤區：「情事變更」原則難以適用房貸

有些債務人可能會想，如果經濟環境劇變導致房貸負擔過重，能否援引 《民法》第227條之2的「情事變更原則」來請求銀行調整契約？

《民法》第227條之2：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」

然而，實務上對於此原則的適用門檻極高。法院通常認為，金融機構與借款人簽訂的契約，其利率變動或一般經濟波動屬於商業活動中可預見的範圍，難以構成「非當時所得預料」的嚴格要件。因此，單純因經濟不景氣導致還款困難，難以直接透過情事變更原則來修改房貸契約條款，您仍需依循《消債條例》的程序尋求解決。

實務操作建議：為自己爭取一線生機

1. 完整盤點您的財務狀況：詳細列出所有收入、支出、資產（包括自用住宅、其他不動產、動產、存款等）及所有債務。誠實面對，才能找到解決方案。
2. 向最大債權銀行申請前置協商：這是聲請更生或清算前，法律規定的前置程序。透過協商，您有機會與銀行達成降低月付金、延長還款期限或降低利率等方案。
3. 若協商不成，考慮聲請更生或清算：根據您的收入狀況和清償能力，選擇適合您的程序。更生旨在重建，清算則是在無力清償下，將資產變現後免除剩餘債務。
4. 積極保護您的自用住宅：若房子已面臨拍賣，務必在聲請更生時，同時聲請法院為保全處分，停止強制執行程序。並在更生方案中，嘗試與房貸銀行協議訂定自用住宅借款特別條款。
5. 提供真實完整的資料：向法院提交聲請時，所有財產、收入、支出、債務的證明文件都必須詳細且真實，這是程序順利進行的基礎。

結論

面對房貸的沉重壓力，您並非孤單無援。《消費者債務清理條例》為財務困難的債務人提供了一條重生的道路，特別是為保護您的自用住宅提供了多重機制。重要的是，要勇敢面對問題，積極尋求法律途徑解決。透過正確的程序和充分的準備，您有機會保住您的家園，並重新找回經濟的穩定與希望。