親愛的正為房貸所苦的朋友,您是否正被沉重的房貸壓得喘不過氣?面對每月帳單,感到無助與絕望?在台灣,有一部專為財務困難者設計的法律,叫做 《消費者債務清理條例》 (簡稱《消債條例》),它或許能成為您重生的契機,特別是當您的自用住宅面臨危機時。
沉重房貸的解方:消費者債務清理條例
當您感到債務負擔過重,無法正常清償時,《消債條例》提供了「更生」與「清算」兩種主要程序,旨在協助債務人重建經濟生活。其中,「更生」程序特別適合有穩定收入來源的債務人,透過法院監督下的清償方案,逐步償還債務。
誰能聲請更生或清算?
《消債條例》明確規定了聲請的資格:
《消費者債務清理條例》第3條:「債務人不能清償債務或有不能清償之虞者,得依本條例向法院聲請更生或清算。」
這條文的重點在於「不能清償債務或有不能清償之虞」。法院在認定時,並非只看您名下有沒有資產,而是會綜合判斷您的所有資產(包括不動產)、工作能力、收入狀況及信用等因素。即使您名下有不動產,但如果該不動產不易變現,或變現所得不足以清償全部債務,且您現有收入無法負擔每月應償還金額及最低生活必要支出,仍可能被認定為符合聲請資格。
生活案例:資產多寡不代表不能聲請
陳先生(化名)是一位上班族,每月薪資約3萬元。他背負著一筆200萬元的房貸,每月需繳1萬元,同時還有350萬元的信用貸款,每月需繳2萬元。雖然他名下還有一塊市價約800萬元的土地,但這塊土地並非自用住宅,且一時難以變現。當他向法院聲請更生時,法院並非簡單地以「資產總額大於負債」為由駁回。相反地,法院會綜合評估陳先生的每月收入、必要支出,以及他名下資產的流動性。如果變現困難,且現有收入無法負擔每月應繳金額及維持基本生活,法院仍可能認定他符合《消債條例》所稱的「不能清償或有不能清償之虞」,進而裁定開始更生程序。這個案例告訴我們,法院看的是您的實際清償能力,而不僅僅是帳面上的資產總額。
保住您的家園:自用住宅的特別保護
對於許多人來說,房子不僅是資產,更是安身立命的家。在《消債條例》中,針對自用住宅有特別的保護機制:
1. 停止拍賣的機會:保全處分
當您的自用住宅不幸進入了強制執行拍賣程序時,您在聲請更生或清算時,可以同時向法院聲請保全處分,要求停止拍賣程序。依據 《消費者債務清理條例》第19條,法院在裁定開始更生或清算程序前,得依聲請或依職權為保全處分,其中就包含停止強制執行程序。這對於爭取時間、避免房屋被拍賣出去至關重要。
生活案例:拍賣中也能爭取保留房屋
李小姐(化名)的自用住宅因為房貸逾期,已經進入了法院強制執行拍賣程序。在拍賣進行中,李小姐趕緊向法院聲請更生,並同時聲請法院下達「保全處分」,希望能夠停止房子的拍賣。雖然 《消費者債務清理條例》第48條第2項規定,更生程序開始後,對於有擔保或有優先權之債權(如房貸抵押權)原則上不受強制執行停止的影響,但法院在實務上會考量到《消債條例》保護債務人居住權的立法精神。如果李小姐有機會透過更生方案中的「自用住宅借款特別條款」,或是未來行使「擔保權消滅聲明權」來保住房子,法院通常會傾向於裁定停止拍賣程序,給予債務人一個喘息和重建的機會。這顯示了法律對於保障您基本居住權的重視。
2. 延緩清償的可能:自用住宅借款特別條款
如果您想在更生程序中保住自用住宅,可以嘗試與房貸銀行協商,訂定「自用住宅借款特別條款」。
《消費者債務清理條例》第54條:「債務人得與自用住宅借款債權人協議,於更生方案定自用住宅借款特別條款。但自用住宅另有其他擔保權且權利人不同意更生方案者,不在此限。」
這項條款允許您在更生方案中,與房貸銀行協議延緩清償,以避免房屋被拍賣。但需注意的是,這需要房貸債權人的同意,且不能影響其他有擔保權的債權人。
3. 最後一線生機:擔保權消滅聲明權
即使您的自用住宅已經進入拍賣程序,您仍有機會依據 《消費者債務清理條例》第70條第2項,在拍賣公告前向執行法院聲明,表示願意按照拍定或債權人承受的價額,提出現款來消滅該房屋上的抵押權,以保留您的房屋所有權。
《消費者債務清理條例》第70條第2項:「對於債務人之特定財產有優先權或擔保權之債權人聲請強制執行時,債務人得於拍賣公告前向執行法院聲明,願按拍定或債權人承受之價額,提出現款消滅該標的物上之優先權及擔保權。」
這給予了債務人在最後關頭,一個以市價買回自己房子的機會。
常見誤區:「情事變更」原則難以適用房貸
有些債務人可能會想,如果經濟環境劇變導致房貸負擔過重,能否援引 《民法》第227條之2的「情事變更原則」來請求銀行調整契約?
《民法》第227條之2:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」
然而,實務上對於此原則的適用門檻極高。法院通常認為,金融機構與借款人簽訂的契約,其利率變動或一般經濟波動屬於商業活動中可預見的範圍,難以構成「非當時所得預料」的嚴格要件。因此,單純因經濟不景氣導致還款困難,難以直接透過情事變更原則來修改房貸契約條款,您仍需依循《消債條例》的程序尋求解決。
實務操作建議:為自己爭取一線生機
- 完整盤點您的財務狀況:詳細列出所有收入、支出、資產(包括自用住宅、其他不動產、動產、存款等)及所有債務。誠實面對,才能找到解決方案。
- 向最大債權銀行申請前置協商:這是聲請更生或清算前,法律規定的前置程序。透過協商,您有機會與銀行達成降低月付金、延長還款期限或降低利率等方案。
- 若協商不成,考慮聲請更生或清算:根據您的收入狀況和清償能力,選擇適合您的程序。更生旨在重建,清算則是在無力清償下,將資產變現後免除剩餘債務。
- 積極保護您的自用住宅:若房子已面臨拍賣,務必在聲請更生時,同時聲請法院為保全處分,停止強制執行程序。並在更生方案中,嘗試與房貸銀行協議訂定自用住宅借款特別條款。
- 提供真實完整的資料:向法院提交聲請時,所有財產、收入、支出、債務的證明文件都必須詳細且真實,這是程序順利進行的基礎。
結論
面對房貸的沉重壓力,您並非孤單無援。《消費者債務清理條例》為財務困難的債務人提供了一條重生的道路,特別是為保護您的自用住宅提供了多重機制。重要的是,要勇敢面對問題,積極尋求法律途徑解決。透過正確的程序和充分的準備,您有機會保住您的家園,並重新找回經濟的穩定與希望。
常見問題快速解答
Q: 我名下有自用住宅,還能聲請更生嗎?
A: 可以的。法院在判斷您是否符合《消債條例》的「不能清償或有不能清償之虞」時,會進行綜合判斷。即使您名下有自用住宅,但若您的每月收入扣除必要生活開銷後,已不足以負擔房貸及其他債務,且房屋不易變現或變現所得不足以清償全部債務,法院仍可能認定您符合聲請資格。重要的是,法院會考量您的實際清償能力與生活狀況。
Q: 銀行已經要拍賣我的房子了,我該怎麼辦才能保住它?
A: 您有幾個機會:首先,在向法院聲請更生時,應同時聲請法院為保全處分,要求停止強制執行拍賣程序。法院可能會為了保障您未來行使「自用住宅借款特別條款」或「擔保權消滅聲明權」的機會而裁定停止拍賣。其次,在更生方案中,您可以嘗試與房貸銀行協議訂定「自用住宅借款特別條款」,爭取延緩清償。最後,若房子已被拍定,您仍有機會依《消債條例》第70條第2項,在拍賣公告前向執行法院聲明,願按拍定價額提出現款消滅抵押權,以保留房屋。
Q: 什麼是「自用住宅借款特別條款」?我怎麼申請?
A: 「自用住宅借款特別條款」是《消債條例》中一項保護債務人居住權的機制。它允許您在更生方案中,與房貸銀行協商,訂定延緩清償的特別條件,以避免自用住宅被拍賣。要申請此條款,您需要在向法院提出更生方案時,將此特別條款納入方案內容,並與房貸銀行進行協商。但請注意,這需要房貸債權人的同意,且不能影響其他有擔保權的債權人。
Q: 經濟不景氣導致我繳不出房貸,可以用「情事變更」原則來修改房貸契約嗎?
A: 雖然《民法》有「情事變更原則」的規定,但在房貸契約中,要成功主張此原則的門檻極高。法院通常認為,一般的經濟波動或不景氣屬於商業活動中可預見的風險,不符合「非當時所得預料」的嚴格要件。因此,單純因經濟不景氣導致還款困難,很難直接透過情事變更原則來修改房貸契約條款。您仍應優先考慮依循《消費者債務清理條例》的更生或清算程序來解決債務問題。
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