房貸繳不出來？中小企業主必看自保指南與法律應對

房貸繳不出來，中小企業主如何應對？

身為中小企業主，您的房子可能不僅是家，更是您事業的根基與資產。然而，當營運遭遇挑戰，房貸開始出現繳款困難時，那份焦慮與不安，我們完全理解。別擔心，律點通將帶您一步步釐清房貸繳不出來的法律後果，並提供實用的應對策略，幫助您在困境中找到出路。

銀行會怎麼做？了解拍賣抵押物的法律依據

當您未能依約繳納房屋貸款，銀行（即抵押權人）最直接的行動就是向法院聲請拍賣您的抵押物。這背後有明確的法律依據：

《民法》第873條：「抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」

這條文很清楚地說明，只要您欠款到期未還，銀行就有權利請法院拍賣您的房子，並從拍賣所得的錢中優先拿回他們的債權。

此外，您可能聽過「最高限額抵押權」。現在大部分的房貸都是這種形式，它不只擔保單一筆借款，而是在一個約定的最高金額內，擔保您未來可能發生的多筆債務。即使是最高限額抵押權，一旦您未依約繳款，銀行也會主張您「喪失期限利益」，意思是所有還沒到期的貸款都會被視為立即到期，銀行就能依據《民法》第881條之17聲請拍賣抵押物。

法院會怎麼審查？您有陳述意見的機會

當銀行聲請拍賣您的房子時，法院會啟動一個叫做「非訟事件」的程序。這個程序的特色是法院主要進行「形式審查」，而不是深入調查您為什麼繳不出錢的「實質原因」。

法院會檢視銀行提交的文件，例如抵押權設定契約、借款契約、催告函等，確認抵押權確實存在、債務確實到期且未償還。只要這些文件齊備，法院通常就會裁定准許拍賣。

不過，您並非完全沒有發言權。根據《非訟事件法》第74條，法院在裁定拍賣前，必須給您一個機會，就銀行主張的債權金額提出意見：

《非訟事件法》第74條：「最高限額抵押權人聲請拍賣抵押物事件，法院於裁定前，就抵押權所擔保之債權額，應使債務人有陳述意見之機會。」

這是一個重要的程序權利，即使您無法阻止拍賣，也能針對債務金額提出質疑，為後續可能的協商或訴訟爭取空間。

實務案例解析：別讓「形式審查」讓您措手不及

為了讓您更了解實際情況，我們來看兩個法院的裁定案例：

案例一：逾期未繳，銀行聲請拍賣順利獲准

一位中小企業主王先生，因為公司營運資金周轉不靈，導致房貸從某個月開始就繳不出來。貸款銀行多次催告無效後，便向法院聲請拍賣王先生設定抵押權的房屋。法院在審理過程中，依法通知王先生可以對銀行主張的債務金額提出意見，但王先生因忙於公司事務，未能在期限內向法院陳述。最終，法院根據銀行提供的抵押權設定契約、借款證明及催告紀錄，裁定准許銀行拍賣王先生的房屋，並由王先生負擔相關的程序費用。

案例二：有苦衷也難擋拍賣，實質爭議需另循管道

另一位中小企業主陳小姐，因為與親友間的房產所有權爭議，導致她認為不該繼續繳納房貸，並希望與銀行協商延期。當銀行聲請拍賣她的房屋時，陳小姐也向法院說明了她的「苦衷」。然而，法院的見解是，拍賣抵押物裁定屬於「形式審查」，只要銀行提出的抵押權文件合法、債務確實未清償，法院就會裁准拍賣。至於陳小姐與親友間的所有權爭議，或她希望能延期清償的願望，這些都屬於「實質爭議」，需要在另外的民事訴訟程序中解決，而非在拍賣抵押物這個非訟程序中抗辯。最終，法院仍裁准了銀行的拍賣聲請。

這兩個案例提醒我們，當銀行聲請拍賣抵押物時，法院主要看的是文件是否齊備、程序是否合法，而不是您個人未繳款的實質原因。因此，務必積極回應法院通知，並了解您的權利範圍。

應對策略：中小企業主債務人該怎麼辦？

面對房貸繳款困難，您可以採取以下行動：

1. 盡早與銀行溝通： 一旦預見或已發生繳款困難，務必立即主動聯繫您的貸款銀行。說明您的情況，嘗試協商展延繳款期限、調整還款計畫（例如只繳利息或降低月付金），或尋求其他可能的解決方案。
2. 考慮債務協商： 如果您有多筆債務，可以依據《消費者債務清理條例》第151條，向最大債權金融機構聲請債務協商，整合所有債務，爭取一個可行的清償方案。協商成功可以避免進入更生或清算程序。
3. 了解更生與清算： 若協商不成或不適用，您可以考慮聲請「更生」或「清算」程序。更生是提出一個分期償還計畫，經法院認可後，按計畫清償剩餘債務可獲免除。清算則是將所有財產變現分配給債權人，符合條件可獲免責。但請注意，若您曾協商成立後毀諾，實務上對於再次聲請更生的「不可歸責於己之事由」認定相當嚴格，例如新增的二胎房貸、車貸、租金等支出，通常不被認定為不可歸責事由。
4. 積極回應法院通知： 若收到法院的拍賣抵押物裁定聲請通知，務必在指定期限內提出意見。即使無法清償，也要向法院陳述意見，例如對債權金額的計算提出質疑，這可能為後續爭取權益爭取時間。

結論：主動出擊，掌握局面

房貸繳不出來的壓力巨大，但絕非無路可走。作為中小企業主，您需要比一般人更積極、更主動地應對。及早與銀行溝通、了解並運用法律賦予您的權利，是保護您資產和事業的關鍵。雖然過程艱辛，但透過正確的知識和行動，您仍有機會化解危機，為自己和企業爭取最大的生存空間。