房屋拍賣款項如何分配？債務人必讀的優先順序指南

房屋被拍賣，款項怎麼分？債務人必知的分配順序

當您的房屋不幸面臨法拍，除了心情忐忑不安，最關心的莫過於：「房子賣掉的錢會怎麼分配？我的債務能清償多少？會不會還有欠款？」這些都是房屋抵押債務人最真實的擔憂。別擔心，律點通將帶您一步步了解拍賣所得款項的分配原則，讓您對這個複雜的過程有更清晰的認識。

誰先拿錢？拍賣所得分配的「絕對優先」順位

在拍賣所得的分配中，有些款項擁有「絕對優先」的地位，它們甚至比您的房屋抵押貸款還要先被清償。這兩大類是：

1. 強制執行費用

首先，進行房屋拍賣本身會產生一筆費用，例如鑑價費、公告費、拍賣手續費等。這些費用是為了讓拍賣程序得以進行，因此法律賦予它們最高的優先權。

《強制執行法》第29條第2項：「債權人因強制執行所支出之費用，優先於其他債權受償。」

這表示，無論拍賣金額多寡，執行法院會先從拍賣所得中扣除這筆執行費用，才會進行後續的債務分配。這對抵押權人（銀行）和債務人而言，都是一個重要的考量點。

2. 特定稅捐

除了執行費用，某些特定稅捐也享有極高的優先順序，甚至超越抵押權。這些稅捐主要與不動產本身有關，例如土地增值稅、地價稅、房屋稅等。

《稅捐稽徵法》第6條第2項：「土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收及法院、行政執行分署執行拍賣或變賣貨物應課徵之營業稅，優先於一切債權及抵押權。」

所以，在拍賣款項分配時，這些「不動產相關稅捐」會排在執行費用之後，但卻在您的抵押貸款之前被清償。這是為了確保國家稅收的穩定，也是每個房屋所有人都必須面對的現實。

您的抵押權排在哪裡？

搞懂了絕對優先的款項後，接下來就是您最關心的「房屋抵押貸款」了。抵押權是一種物權，它賦予銀行（抵押權人）對抵押物賣得的價金有優先受清償的權利。

《民法》第860條：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就其賣得價金優先受償之權。」

這條文明確指出，銀行可以就拍賣所得的價金，優先於其他沒有抵押權的普通債權人（例如信用卡債、信用貸款等）獲得清償。但請注意，這種優先性是建立在「絕對優先」的執行費用和特定稅捐之後。

抵押權的擔保範圍

抵押權所擔保的範圍不只本金，還包括利息、遲延利息、違約金以及實行抵押權的費用。但對於利息、遲延利息及違約金，法律設有五年內的期間限制。

《民法》第861條：「抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限。得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權，以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。」

這表示，銀行能優先受償的範圍是有明確規定的，並非無限上綱。

如果房子有多筆抵押權呢？

如果您的房屋設定了不只一筆抵押權（例如第一順位是銀行，第二順位是民間借貸），那麼清償順序就依照抵押權設定登記的先後次序來決定。

《民法》第874條：「抵押物賣得之價金，除法律另有規定外，按各抵押權成立之次序分配之。其次序相同者，依債權額比例分配之。」

也就是說，第一順位的抵押權人會先拿錢，清償完畢後，若有剩餘，才輪到第二順位，以此類推。

生活情境故事：拍賣款項不夠清償？執行費用還是要先給！

小陳因為生意周轉不靈，名下的房屋被債權人聲請強制執行拍賣。這間房子的市價約100萬元，但小陳的銀行房貸還有200萬元（第一順位抵押權），另外還有其他普通債務人也對小陳聲請強制執行，並為此支付了7萬元的執行費用。房屋最終以90萬元拍定。

小陳心想：「房子才賣90萬，連銀行貸款都不夠還，那些普通債權人應該拿不到錢吧？」然而，實際的分配卻讓他感到意外。

根據法院的分配結果，那7萬元的執行費用，即使是普通債權人為了參與分配而支付的，仍然會優先於銀行（抵押權人）的200萬元抵押債權獲得清償。所以，90萬元拍賣所得，會先扣除7萬元執行費用，剩下83萬元才分配給銀行。銀行雖然有200萬元的抵押債權，但最終只能拿到83萬元，其餘的117萬元仍是小陳的欠款。

這個案例告訴我們，強制執行費用具有絕對優先性，即便拍賣所得不足以清償抵押債權，這些費用也必須先行支付，這會直接影響到抵押權人能實際拿到的金額，也間接影響債務人拍賣後剩餘的債務多寡。

其他普通債權的分配

在執行費用、特定稅捐和所有順位抵押權都清償完畢後，如果拍賣所得還有剩餘，才會輪到其他沒有物權擔保的「普通債權人」參與分配。例如信用貸款、一般借款、信用卡債等等。

《強制執行法》第38條：「參與分配之債權人，除依法優先受償者外，應按其債權額數平均分配。」

此時，這些普通債權人會依照各自債權的比例，來分配剩餘的款項。如果拍賣所得連抵押權都無法完全清償，那麼普通債權人通常就無法分到任何款項了。

給債務人的實用提醒

1. 了解分配表的重要性：法院在拍賣後會製作一份「分配表」，詳細列出拍賣所得的總額、各債權人的受償金額及順序。這份分配表是您了解款項流向的關鍵文件，務必仔細審閱。
2. 注意分配表異議的權利：如果您對分配表上的任何內容（例如債權金額、順序）有疑問或認為不正確，您有權在法定期限內提出異議。若異議未獲解決，甚至可以提起「分配表異議之訴」，透過司法程序維護您的權益。
3. 拍賣後仍有剩餘債務的可能：房屋拍賣不代表所有債務都會一筆勾銷。如果拍賣所得不足以清償所有債務（包括執行費用、稅捐、抵押債務及其他普通債務），剩餘的款項仍然是您的債務，債權人仍有權繼續追討。

結論：掌握資訊，保障權益

面對房屋被拍賣的困境，了解拍賣款項的分配順序是保障自身權益的第一步。從絕對優先的執行費用與特定稅捐，到您的房屋抵押貸款，再到其他普通債權，每個環節都影響著最終的分配結果。務必仔細審閱法院的分配表，並在必要時主張您的權利。掌握這些資訊，能讓您在艱難時刻，也能更理性、更有準備地應對。