換屋貸款利率陷阱？搞懂固定與浮動，保障您的房貸權益

換屋貸款，利率眉角您都搞懂了嗎？

「換屋」是許多中年家庭的重要里程碑，它不僅代表著生活品質的提升，更是對未來的美好期許。然而，在憧憬新家的同時，您是否曾仔細審視那份厚厚的房貸契約？尤其是關於固定利率與浮動利率的選擇，以及潛藏在條文中的法律風險，這些都可能對您的荷包產生巨大影響。今天，律點通將帶您一同拆解房貸利率的法律奧秘，讓您在換屋路上走得更穩健。

固定利率 vs. 浮動利率：您的選擇，您的風險

首先，我們來了解一下房貸中最常見的兩種利率類型：

• 固定利率 (Fixed Rate)： 顧名思義，在約定的貸款期間內，您的利率會保持不變。這讓您能精準預估每期還款金額，不用擔心市場波動，適合偏好穩定、不愛冒險的您。
• 浮動利率 (Floating Rate) / 機動利率： 這種利率會隨著市場基準利率（例如銀行牌告利率、基本放款利率）的變動而調整。當市場利率下降時，您的還款負擔會減輕；但若市場利率上升，您的月付金也可能隨之增加。這適合對市場脈動有一定掌握，或願意承擔部分風險以換取潛在優惠的您。

選擇哪種利率，沒有絕對的對錯，關鍵在於符合您的財務規劃和風險承受度。

銀行說了算？利率調整條款的法律界線

許多房貸契約，尤其是浮動利率的契約，會包含銀行「調整利率」的條款。但銀行真的可以片面決定您的利率嗎？這可不一定！法律對此有明確規範。

這類條款通常屬於定型化契約，也就是銀行預先擬定、用於大量客戶的契約範本。根據《民法》和《消費者保護法》，定型化契約中的條款如果顯失公平，就可能無效。

《民法》第247條之1：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」

《消費者保護法》第12條：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」

這些法條明確指出，如果銀行在契約中單方面保留調整利率的權利，卻沒有給予借款人相應的保障，例如在利率調降時也必須同步調降，就可能違反「平等互惠原則」，被法院認定為顯失公平而無效。

案例故事：銀行片面調高加碼利率，法院怎麼看？

張先生多年前向銀行辦理房貸，契約約定利率按基本放款利率減碼計算，並載明「如遇銀行調整基本放款利率或加減碼幅度時均隨同調整」。幾年後，銀行改制，竟以改制前後基本放款利率的差距為由，單方面調高了張先生的「加碼幅度」，導致他的月付金增加。張先生認為這不合理，向銀行提出異議。

法院在審理類似案件時認為，如果契約條款只賦予銀行單方面調高加碼利率的權利，卻沒有給予借款人相對應的權利或保障，這就違反了平等互惠原則，對消費者顯失公平，因此該條款應屬無效。這意味著，銀行不能只因為自己內部調整，就隨意增加您的房貸負擔。

萬一遲繳，利息會變更貴嗎？違約後利息計算的爭議

人生難免遇到意外，萬一房貸不小心遲繳，甚至被銀行宣告「喪失期限利益」（也就是債務提前全部到期），您可能會擔心，是不是利息計算方式也會從浮動變成固定，而且還是最高利率？

過去實務上對此曾有不同看法，但目前的法院見解傾向於保護借款人。

案例故事：王先生遲繳房貸，利息仍應維持浮動

王先生的房貸契約原本約定按「機動利率」計算利息。後來王先生因故遲繳，銀行依約宣告他喪失期限利益，並要求他一次清償所有債務。銀行主張，既然債務已全部到期，利息就應該以王先生違約當時的利率（固定下來）計算所有利息。

然而，法院在類似案件中指出，利息的本質是使用本金的代價，它應該隨著時間的進展而有不同。喪失期限利益僅僅代表本金需要立即償還，並不表示原先約定按「浮動利率」計算利息的方式會自動轉變為固定利率。除非契約有特別約定，否則利息仍應按照原契約約定的浮動利率，計算到清償日為止。

臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案第8號（臺灣雲林地方法院提案）的研討結果，多數採此見解。這對借款人來說是一項重要的保障，避免因一時的違約，而承擔更高的固定利息負擔。

換屋族必看：房貸契約審閱與自保之道

1. 仔細審閱契約條款： 簽約前務必、務必、再務必仔細閱讀所有條款，特別是關於利率計算方式（固定或浮動）、利率調整機制、違約條款及違約金計算方式。不懂的地方一定要問清楚。
2. 確認利率約定： 如果銀行業務有口頭說明或提供批覆書，請務必確認契約書面內容與之相符。對於契約中的空白欄位，應要求銀行在簽約前填寫清楚，避免事後爭議。
3. 保留所有證據： 妥善保存所有與貸款相關的文件，包括申請書、借據、約定書、還款明細、銀行通知等。這些都是未來發生爭議時的重要證據。
4. 了解違約後果： 清楚了解喪失期限利益的具體後果，特別是利息計算方式是否會改變。如前所述，即使違約，浮動利率通常仍應維持浮動。

結論：知己知彼，安心換屋

換屋是人生大事，而房貸是其中最重要的一環。了解固定與浮動利率的差異，掌握銀行調整利率的法律限制，以及清楚違約後利息計算的原則，都能讓您在簽約時更有底氣，保障自己的權益。記住，契約是雙方合意的結果，而非銀行單方的意志。多一分了解，就能少一分風險，讓您的換屋之路更加順遂！