夢想中的家,是許多人奮鬥的目標。然而,在實現這個夢想的路上,潛藏著不肖份子設下的陷阱,其中最令人防不勝防的,莫過於「假房仲真詐騙」。這些詐騙集團可能偽裝成專業仲介,利用您對不動產交易的不熟悉,一步步誘騙您上當,最終導致財產損失,讓買房美夢瞬間破碎。
別擔心!「律點通」深知購屋民眾的擔憂,今天就來為您揭開這些詐騙手法的面紗,解析背後的法律責任,並提供實用的自保策略,讓您在複雜的購屋流程中,也能聰明辨識、安心買房。
識破詐騙,先懂法律保護傘
當您不幸遇到「假房仲真詐騙」時,這些不法行為主要可能觸犯我國刑法中的數個罪名。了解這些法律,就像為您的購屋之路增添一道防護罩。
詐欺取財罪:最常見的詐騙核心
這是處理詐騙犯罪最核心的法律條文,適用於行為人透過欺騙手段,讓您誤信並交付財物的情境。
《刑法》第339條第1項:「意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」
白話解釋:簡單來說,如果有人心懷不軌,用說謊、隱瞞重要資訊、偽造文件等「詐術」,讓您誤以為是真,進而自願地把錢交出去(例如簽約、付訂金、付頭期款),導致您蒙受財產損失,就可能構成這個罪名。例如,明知房屋嚴重漏水卻說沒問題、虛構租客來營造高投報率假象等,都屬於常見的詐術。
行使偽造私文書罪:詐騙的幫兇
許多詐騙案會伴隨著文件偽造,這時就會觸犯到「行使偽造私文書罪」。
《刑法》第210條:「偽造、變造私文書,足以生損害於公眾或他人者,處五年以下有期徒刑。」
《刑法》第216條:「行使第二百一十條至第二百一十五條之文書者,依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。」
白話解釋:當假房仲或不肖賣方為了騙您,偽造或竄改與買賣房屋相關的重要文件,例如假的租賃契約、假的買賣契約、假的授權書、甚至是假的房屋現況說明書,並且把這些假文件拿出來使用,只要足以損害您的權益,就會構成此罪。
背信罪:仲介的職責底線
若仲介接受委託處理房屋買賣事務,卻為了自己或他人不法利益,做出違反職務的行為,導致委託人財產受損,可能觸犯《刑法》第342條第1項背信罪。這也間接提醒我們,仲介應有其專業倫理與法律責任。
揭露詐騙手法:真實案例教訓
透過生活化案例,更能讓您了解這些詐騙手法在現實生活中是如何運作的。以下我們將兩個常見的詐騙情境,改寫成故事,讓您有更深刻的警惕。
案例故事一:隱瞞漏水,夢想屋變惡夢
小陳夫妻看中一間位於市區的中古屋,房仲信誓旦旦地說屋況良好,並在房屋現況說明書上勾選「無滲漏水」。小陳夫妻也信任仲介,很快就簽約付了頭期款。沒想到,交屋後遇到颱風,屋內多處嚴重滲水,天花板、牆壁都出現大片水漬。他們找來專業人士檢查,才發現房屋的滲漏水問題早已存在,只是被刻意掩蓋。
律點通解析:這個案例中,屋主與房仲明知房屋有重大滲漏水瑕疵,卻惡意隱瞞,並在重要文件上做不實記載,讓買方誤信而高價購買,這就符合了《刑法》第339條第1項詐欺取財罪的構成要件。
案例故事二:假租約、高投報,投資變陷阱
王先生想投資套房,看上一間仲介宣稱「已出租近半、投報率高達5%」的物件。仲介出示了多份租賃契約書和精美的投資報酬分析表,讓王先生心動不已。他很快就簽約並支付了數百萬元價金。然而,交屋後他才發現,那些租約都是偽造的,根本沒有這麼多租客,而且房屋也無法合法作為出租套房使用。
律點通解析:在這個案例裡,不肖份子為了誘騙王先生購買,不僅虛構租客,還偽造了多份租賃契約書,這些行為都構成《刑法》第216條、第210條的行使偽造私文書罪。同時,透過這些詐術使王先生陷於錯誤而支付價金,也構成《刑法》第339條第1項詐欺取財罪。
如何自保?購屋前的實用檢查清單
面對這些潛在的風險,購屋民眾該如何保護自己呢?以下提供您一份實用的「購屋防詐檢查清單」:
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查證仲介身份與資格:
- 務必確認仲介公司是否為合法登記,以及經手人員是否持有不動產經紀人或經紀營業員證照。您可以上「內政部不動產資訊平台」查詢。
- 避免與僅有手機號碼、無固定辦公室的「個人仲介」交易,這類風險較高。
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仔細審閱所有文件:
- 不動產說明書:這份文件非常重要,應詳細閱讀房屋現況(如滲漏水、增建、違建、凶宅)、周邊環境、權利範圍等資訊。有疑慮就要求仲介提供更多資料或自行查證。
- 買賣契約書:務必逐條審閱,確認買賣標的、價金、付款方式、交屋條件、違約責任等。任何空白處或不清楚的條款,都應要求填寫或解釋清楚。
- 不動產登記謄本:自行向地政事務所申請或要求仲介提供最新謄本,核對所有權人、面積、有無抵押權、預告登記、查封等限制登記。
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實地查證與專業評估:
- 多次看屋:建議在不同時間點(白天、夜晚、晴天、雨天)看屋,觀察採光、通風、周邊環境、噪音等。
- 專業驗屋:對於房屋結構、水電管線、滲漏水等問題,可委託專業驗屋公司進行檢測,多一份安心。
- 查證租賃現況:若購買帶租約的房屋,務必親自訪查租客、核對租約真實性、租金支付紀錄,並確認租約是否合法。
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金流安全與履約保證:
- 價金履約保證:強烈建議透過銀行或專業機構辦理價金履約保證。這能確保買賣價金在過戶完成前由第三方保管,避免款項被不法挪用。
- 避免私下交易或現金支付:所有款項都應透過銀行轉帳,並保留轉帳證明。避免將大筆款項直接交給仲介或賣方個人。
- 保留所有溝通紀錄:與仲介或賣方的對話、訊息、電子郵件等,都應妥善保存,作為日後糾紛的證據。
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警惕不合理條件:
- 過低的價格:若房屋價格明顯低於市場行情,應提高警覺,深入了解原因,切勿貪小便宜。
- 過高的報酬率:對於宣稱有異常高額投資報酬率的物件,應仔細查證其真實性,投資沒有穩賺不賠。
- 催促簽約:若仲介或賣方過度催促簽約,不給予充分考慮時間,通常代表有問題,務必保持警惕。
結論:安心購屋,從警覺與知識開始
購屋是人生中的重要里程碑,理應是充滿喜悅的過程。然而,不法份子利用資訊不對稱和各種詐術,讓許多人的買房夢想蒙上陰影。透過本文,您不僅了解了「假房仲真詐騙」可能觸犯的法律,更掌握了實用的自保策略。請記住,多一分警覺,多一分查證,就能多一分保障。讓知識成為您購屋路上最強大的後盾,安心迎接屬於您的幸福家園!
常見問題快速解答
Q: 如何判斷不動產交易糾紛是刑事詐欺還是單純的民事違約?
A: 判斷關鍵在於行為人「自始有無不法所有意圖」。如果是刑事詐欺,代表行為人從一開始就計畫透過詐術取得您的財物,根本無意履行契約義務,例如明知房屋有重大瑕疵卻隱瞞,或偽造文件來誘騙交易。如果是民事違約,則行為人簽約時有履行意願,但事後因故(如資金周轉困難)無法或不願履行契約。法院會綜合考量行為人簽約時的客觀行為、主觀認知和事後處理態度來判斷。
Q: 房仲的「告知義務」範圍有多廣?哪些事情他們必須告訴我?
A: 不動產經紀業對其所從事之業務負有善盡調查並據實向交易相對人解說的義務。他們必須告知足以影響您交易決策的「重要事項」,例如房屋的物理瑕疵(如滲漏水、凶宅)、權利狀態(如抵押權、查封)、租賃現況、增建或違建情形等。對於非重要事項,或您經由合理查證即可得知的事項,仲介的告知義務可能較低。但若仲介惡意隱瞞重要資訊,仍可能構成詐術。
Q: 如果我在購屋過程中,開始懷疑仲介有詐騙嫌疑,該怎麼辦?
A: 1. 立即停止任何款項支付或簽署文件:這是最關鍵的第一步。 2. 保留所有證據:包括對話紀錄、訊息、電子郵件、文件副本、錄音錄影等。 3. 向仲介公司反應:如果是知名仲介品牌,可向其總公司或法務部門申訴。 4. 向主管機關檢舉:可向各地縣市政府地政局或內政部不動產資訊平台檢舉不法仲介。 5. 尋求專業協助:這時候尋求律師諮詢,或向消保官申訴,都能幫助您評估情況並採取下一步行動。
Q: 在簽約前,我應該特別注意哪些文件,才能最大程度保障自己?
A: 有三份文件是重中之重: 1. 不動產說明書:仔細核對房屋現況、周邊環境、權利範圍等,若有不實記載,可能構成詐欺。 2. 買賣契約書:逐條審閱所有細節,特別是價金、付款方式、交屋條件、違約責任。任何空白或模糊處都要釐清。 3. 不動產登記謄本:務必取得最新謄本,核對所有權人、土地建物面積、有無設定抵押權、預告登記、查封等限制登記,確認權利狀況與仲介說明一致。
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