房屋拍賣底價怎麼定？債務人自保權益指南

房屋拍賣底價怎麼定？債務人自保權益指南

當您的房屋因為抵押債務面臨強制執行拍賣時，心中一定充滿不安與疑問：「我的房子會被用什麼價格賣掉？會不會被賤賣？我能做些什麼？」這些都是房屋抵押債務人最關心的問題。

別擔心！律點通將為您深入解析台灣法規中關於「拍賣底價」的設定標準、程序，以及您作為債務人可以採取的自保行動。了解這些法律知識，是您保障自身權益的第一步。

拍賣底價是什麼？為什麼這麼重要？

簡單來說，拍賣底價就是執行法院為您的房屋設定的「最低拍賣價格」。這個價格就像一個門檻，如果沒有人出價達到或超過這個底價，房子就不會被拍定。它的目的是為了確保您的不動產不會以過低的價格被拍賣，損害您或債權人的權益。

對於不動產拍賣底價的設定，主要依據《強制執行法》的相關規定。其中，最核心的條文是：

不動產拍賣最低價額之估定

《強制執行法》第80條：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」

這條法規明確指出，您的房屋在拍賣前，法院會指派專業的鑑定人（例如不動產估價師）來評估房屋的價值。鑑定人會根據房屋的屋齡、地段、屋況、周邊環境、市場行情等因素，給出一個估價報告。這個估價報告，會經過執行法院的核定，最終成為拍賣的「最低價額」，也就是我們常說的「底價」。

拍賣底價的預定與拍定程序

此外，《強制執行法》第70條也與底價設定和拍賣流程息息相關，即使它是動產執行的規定，但根據《強制執行法》第113條，不動產執行也準用此條文：

《強制執行法》第70條：「執行法院因債權人或債務人之聲請，或認為必要時，應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價，並得酌定保證金額，命應買人於應買前繳納之。未照納者，其應買無效。執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限。拍定，應就應買人所出之最高價，高呼三次後為之。應買人所出之最高價，如低於底價，或雖未定底價而債權人或債務人對於應買人所出之最高價，認為不足而為反對之表示時，執行拍賣人應不為拍定，由執行法院定期再行拍賣。但債權人願依所定底價承受者，執行法院應交債權人承受。拍賣物依前項規定，再行拍賣時，應拍歸出價最高之應買人。但其最高價不足底價百分之五十；或雖未定底價，而其最高價顯不相當者，執行法院應作價交債權人承受；債權人不承受時，執行法院應撤銷查封，將拍賣物返還債務人。債務人不得應買。」

這條法規告訴我們，法院在決定底價時，會詢問債權人與債務人的意見。這是一個非常重要的環節，代表您有機會表達對底價的看法。如果拍賣時出價低於底價，房子就不會拍定，法院會安排再行拍賣，而且再行拍賣的底價可能會有所調整（通常是減價拍賣）。

法院如何核定底價？職權裁量是關鍵

即使有鑑定報告和您的意見，執行法院在核定最終底價時，擁有相當大的職權裁量權。這表示法院會綜合考量多種因素，例如：鑑定報告、債權人與債務人的利益、市場行情、房屋的實際狀況，甚至是公告土地現值等，來做出最終的判斷。法院的目的，是希望底價能盡量貼近市價，同時又能促成拍賣、避免程序拖延。

實務案例解析：底價爭議與法院的看法

讓我們透過兩個實際案例，來看看法院在處理拍賣底價爭議時的考量：

案例一：陳先生的房產與底價爭議

陳先生的房屋因為債務問題進入強制拍賣程序。法院根據鑑定報告核定了第一次拍賣底價。陳先生認為這個底價過低，遠低於他所了解的市場行情，也比附近類似房屋的實價登錄價格低很多，因此向法院聲明異議，請求重新鑑價或提高底價。

然而，法院審理後認為，拍賣底價的核定是法院的職權範圍。法院指出，底價只是一個「最低門檻」，並非限制買方出更高的價格。如果陳先生的房屋確實有更高的市場價值，那麼在公開拍賣時，自然會有買家競相出價，最終拍定價格可能遠高於底價。此外，陳先生提出的實價登錄資料，法院認為與他的房屋坐落區間、條件有所差異，難以直接作為判斷依據。最終，法院駁回了陳先生的異議。

這個案例告訴我們： 法院在核定底價上擁有高度的裁量權。單純認為底價「過低」而沒有提出強而有力、與標的物高度相關的客觀證據，很難讓法院改變心意。

案例二：王太太的商辦流標多次後

王太太的一間商辦大樓因故被查封拍賣。這間商辦經過了多次鑑價，每次鑑價結果都不盡相同，價格有高有低。執行法院最終核定了某個金額作為底價進行拍賣。然而，經過第一次、第二次拍賣，都無人應買而流標。

王太太對此感到非常擔憂，她認為法院核定的底價可能還是太高，導致無人問津，希望法院能重新評估。但法院在審理時指出，既然房屋已經經過多次拍賣都無人應買，這反而證明了原先的底價並無過低之嫌，甚至可能因為市場接受度不高，導致需要進一步減價拍賣，才能吸引買家。法院再次強調，底價僅為最低限制，若不動產具備市場價值，自然會有買家競價。最終，法院仍維持原核定金額，並依《強制執行法》第91條第2項進行減價拍賣。

這個案例提醒我們： 如果您的房屋多次流標，法院可能不會認為是底價過低，反而會認為是市場接受度不高，甚至可能因此進一步減價拍賣。這與債務人希望底價提高的期待可能有所落差。

債務人自保權益：您可以這樣做

作為房屋抵押債務人，面對拍賣底價的設定，您並非完全無能為力。您可以採取以下行動來保障自身權益：

1. 積極參與法院的「詢價」程序： 當法院詢問您對鑑定價格的意見時，這是一個黃金機會。您可以主動向法院提供具體、客觀且與您的房屋高度相關的市場資訊，例如：

• 近期同區域、同類型房屋的實價登錄資料（請務必提供詳細地址或區間，證明其參考價值）。
• 其他專業不動產估價師出具的估價報告，證明您的房屋有更高的市場價值。
• 房屋的特殊優點或改善證明（例如近期裝修、增建合法化等），以證明其價值。

2. 若底價顯然不合理，及時聲明異議： 如果您認為法院核定的底價明顯過低，與市價嚴重不符，您可以根據《強制執行法》第12條，在強制執行程序終結前，向執行法院提出聲明異議。

《強制執行法》第12條：「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。前項聲請及聲明異議，由執行法院裁定之。不服前項裁定者，得為抗告。」

請注意，提出異議時，務必附上您蒐集到的具體證據，並說明底價不合理的理由。若異議被駁回，您還有權利提出抗告。

3. 了解底價的性質： 雖然底價是最低限制，但如果您的房屋條件良好，具有市場吸引力，仍有機會在拍賣過程中透過應買人的競價，以更高的價格拍出。因此，除了關注底價，也可以思考如何讓潛在買家了解房屋的優勢。

結論：掌握資訊，主動出擊

面對房屋抵押拍賣，了解拍賣底價的設定原理和您的權利，是保護自身財產的關鍵。執行法院在核定底價上雖有廣泛的職權裁量權，但您的積極參與、提供客觀證據，仍有機會影響最終的結果。請務必把握法院詢價的機會，若有疑慮，及時提出聲明異議，為您的權益奮戰！

記住，資訊就是力量。提早準備、主動出擊，才能在複雜的法律程序中，最大程度地保護您的家園。