不動產拍賣底價怎麼定？債務人自保指南

您的房產要被拍賣？先搞懂「底價」怎麼定！

當您面臨不動產被強制執行拍賣時，心中最大的擔憂，莫過於自己的房產會不會被低估、賤賣。別擔心，作為「律點通」，我將帶您深入了解台灣法律是如何規範拍賣底價的設定，並提供您在強制執行程序中，可以如何積極爭取權益的實用建議。

拍賣底價，是確保您的財產能以合理價格出售的關鍵。它不僅保護債權人的利益，也同時保障您作為債務人的權益，避免財產價值被嚴重低估。那麼，這個「底價」究竟是怎麼來的呢？

不動產拍賣底價的法律依據

在台灣，不動產拍賣底價的設定，主要依據《強制執行法》的相關規定。了解這些法條，是您保障自身權益的第一步。

1. 鑑定人估價：底價的起點

您的不動產在拍賣前，並非隨意定價，法院會委託專業人士進行估價。

《強制執行法》第80條：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」

這條法規明確指出，執行法院必須命令鑑定人對您的不動產進行專業估價。鑑定人會根據市場行情、不動產狀況、周邊環境等因素，給出一個估定價格，這個價格是法院核定拍賣**最低價額（即底價）**的重要參考依據。

2. 法院的職權與您的意見：底價的核定

雖然有鑑定報告，但最終的底價核定權仍在法院，不過您的意見也很重要！

《強制執行法》第70條第2項：「執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限。」

這表示，法院在決定拍賣底價時，有義務詢問您（債務人）和債權人的意見。這是一個非常重要的環節，您應該積極參與，表達您的看法，並提供有利於提高底價的資料。

3. 流標與減價拍賣：底價的調整

如果第一次拍賣沒有人應買，或應買價格未達底價，法院會怎麼做呢？

• 《強制執行法》第91條：如果第一次拍賣流標，債權人可以選擇承受不動產。如果債權人不承受，法院會定期再行拍賣，此時可以酌減拍賣底價，但每次酌減數額不得超過百分之二十。
• 《強制執行法》第95條：如果經過兩次減價拍賣仍未拍定，且債權人也不願承受，則會進入一個「特別變賣程序」。若在三個月內仍無人應買或債權人未聲請另行估價或減價拍賣，您的不動產執行程序就可能被視為撤回，查封也會被撤銷。

這些條文顯示，拍賣底價並非一成不變，它會隨著拍賣程序進行而有所調整，但也有其限制。

實務案例：什麼情況下您可以爭取權益？

了解法條後，我們來看看實際案例，了解在什麼情況下，您可以向法院主張拍賣底價不合理。

案例一：鑑定報告太舊，房價早已變動！

小陳的房子要被強制執行拍賣，法院卻拿了四年前的鑑價報告作為底價。小陳心想：「這幾年房價漲跌這麼大，周邊都蓋了新大樓，四年前的估價怎麼能代表現在的價值？」他向法院提出異議，主張應該重新估價。

法院怎麼說？

法院認為，前次估價與本次拍賣相隔將近四年，期間國內外經濟情勢和不動產市場確實可能發生重大變動。此外，拍賣條件（例如：是否點交）的改變，也會影響不動產的價值。因此，法院同意小陳的異議，要求重新評估不動產價格。

給您的啟示： 如果您的不動產鑑價報告是好幾年前的，或是周邊環境、市場行情有明顯變化，您有充分理由向法院主張重新鑑價，確保底價能反映最新的市價。

案例二：底價與實際價值「顯著不相當」！

老王的土地被行政執行處拍賣，鑑定報告估價兩億多元，但執行處卻以僅兩千四百萬元（大約是鑑價的十分之一）的底價進行拍賣。老王認為這根本是賤賣，嚴重損害了他的權益，於是聲明異議。

法院怎麼說？

法院裁定，將價值兩億多元的土地以兩千四百萬元為底價拍賣，顯然不符合比例原則與誠信原則，對於債權人及債務人確實造成鉅額損害，因此撤銷了該拍賣程序。

給您的啟示： 雖然法院在核定底價上有裁量權，但如果底價與鑑定價格或實際市場價值之間存在顯著、巨大的落差（例如只剩十分之一），您可以主張底價設定有瑕疵，嚴重損害您的權益，並依法聲明異議。

債務人自保實用建議：別讓權益睡著了！

面對強制執行，您並非只能被動接受。積極參與和了解程序，是保護自己權益的最好方式。

1. 積極參與詢價程序

當法院通知詢問底價意見時，務必出席。您可以：

• 提供最新實價登錄資料： 查詢您不動產周邊類似物件的近期實價登錄價格，作為底價應與市價相當的證明。
• 提出其他專業估價報告： 如果您曾委託其他專業估價師進行估價，可以將報告提交給法院參考。
• 說明不動產的優勢： 強調您的不動產有何獨特優勢（例如：學區、交通便利、屋況良好等），這些都可能影響價格。

2. 適時聲明異議與抗告

如果您認為法院核定的底價過低，或程序有瑕疵，應在執行程序終結前依法向執行法院聲明異議。如果異議被駁回，您還可以進一步向高等法院提起抗告。

3. 主張重新鑑價的時機

根據前述案例，若有以下情況，您可以積極主張重新鑑價：

• 鑑價報告時間過久： 尤其超過數年，市場變化大。
• 不動產市場有重大變動： 例如經濟情勢變化、周邊有重大建設或嫌惡設施。
• 拍賣條件變更： 例如原本「不點交」改為「點交」，通常會影響價格。

4. 了解拍賣條件對價格的影響

拍賣條件，尤其是「點交」與「不點交」，對買家意願和拍賣價格有巨大影響。一般而言，點交的物件較容易拍出高價，因為買家可以直接取得使用權。若您的不動產屬於不點交，可以了解是否有可能變更為點交，以提高拍定機會。

結論：您的權益，由您來爭取！

強制執行拍賣底價的設定，雖然法院擁有裁量權，但並非毫無限制。法律賦予您表達意見、提出證據、甚至聲明異議的權利。積極參與、主動提供資訊，並在必要時尋求法律途徑，是您在面對不動產拍賣時，保障自身權益、避免財產被低估的關鍵。請記住，了解程序、掌握資訊，才能讓您在法律程序中站穩腳跟，為自己的權益奮鬥！