法拍屋投資總是充滿機會，但也潛藏著不少法律上的「眉角」。其中，抵押權塗銷無疑是許多法拍投資人最關心的議題之一。您是否曾得標法拍屋，卻發現土地謄本上仍載有未塗銷的抵押權，讓您心生疑慮？別擔心！今天，律點通將帶您深入了解抵押權塗銷的法律基礎、實務操作與常見爭議，確保您的法拍投資之路暢行無阻。
揭開抵押權塗銷的法律面紗
抵押權的「從屬性」：核心概念
抵押權是一種擔保物權，它的存在是為了擔保某個主債權（例如借款）。這就是所謂的「從屬性」。根據《民法》第307條，當主債權因清償、抵銷、時效消滅等原因而消滅時，作為從屬權利的抵押權也會隨之消滅。
《民法》第307條：「債之關係消滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利，亦同時消滅。」
這表示，即使地籍謄本上仍有抵押權記載，只要主債權已不存在，該抵押權在實體法上就已消滅。此時，登記簿上的記載僅是形式，而非權利存在的證明。
排除所有權妨害：您的權利依據
當抵押權所擔保的債權已消滅，或抵押權本身因其他法定事由（如抵押物滅失、通謀虛偽意思表示）而消滅或無效時，登記簿上仍存有抵押權登記，這就構成對您所有權的妨害。此時，您可以依據《民法》第767條，訴請抵押權人塗銷該抵押權登記。
《民法》第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」
單獨申請塗銷登記：掌握主動權
一般不動產登記需要權利人與義務人會同申請，但若您持有法院的確定判決或具有相同效力的訴訟上和解筆錄，則可單獨向地政機關申請塗銷抵押權登記。
《土地登記規則》第145條第1項：「他項權利塗銷登記除權利終止外，得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人提出第三十四條第一項所列文件，單獨申請之。」
這項規定對法拍投資人至關重要，因為您可能難以取得原抵押權人的配合。
法拍投資實務情境：案例解析
情境一：和解筆錄在手，單獨塗銷免求人
小陳透過法拍取得一筆土地，這塊土地的原屋主與債權人曾因抵押權爭議對簿公堂。後來，雙方在法院達成和解，明確約定要塗銷抵押權。小陳取得土地後，想憑著這份法院和解筆錄去地政事務所單獨辦理塗銷，卻被告知筆錄上沒有「被告不協同原告塗銷登記時，原告得逕行塗銷」這樣的字眼，因此無法單獨辦理。
律點通解析： 根據《民事訴訟法》第380條第1項，法院的和解筆錄與確定判決具有相同的效力，可作為《強制執行法》第4條的「執行名義」。即使和解筆錄未明文記載「逕行塗銷」字樣，只要和解內容明確表示抵押權應塗銷，您仍可依《強制執行法》第130條規定，單獨向地政機關申請辦理塗銷登記。如果地政機關拒絕，您有權依《土地登記規則》第49條規定提起訴願，循行政救濟途徑解決。
情境二：抵押物滅失，抵押權隨風而逝
王先生透過法拍取得一塊土地，但地上原有的老舊建物早已拆除滅失，地籍謄本上卻仍載有針對該已滅失建物的抵押權登記。王先生擔心這會影響他未來重建或處分土地的權利。
律點通解析： 依據《民法》第881條前段規定，抵押權會因抵押物滅失而消滅。當作為抵押的建物確實已不存在時，即使登記簿上仍有記載，該抵押權在實體法上已無效力。此時，土地所有權人王先生可訴請法院判決塗銷該抵押權登記，以確保產權的完整性。
法拍投資人的實務操作指引
面對法拍屋的抵押權塗銷問題，您可以依循以下步驟：
- 確認抵押權消滅事由： 首先，必須明確抵押權消滅的具體原因。常見原因包括：債務已清償、抵押物（如建物）已滅失、《民法》第880條規定的時效消滅，或該抵押權本身就是通謀虛偽意思表示而無效。請務必蒐集所有相關證明文件。
- 優先協商取得塗銷同意書： 最簡便的方式是與原抵押權人（或其繼承人）協商，取得其出具的「抵押權塗銷同意書」及相關身份證明文件、印鑑證明等，會同至地政機關辦理塗銷登記。
- 特別提醒： 若抵押權人已死亡且債務已清償，根據法務部函釋，其繼承人無須先辦理繼承登記，即可出具塗銷同意書。但若繼承人拒絕配合，則需透過訴訟解決。
- 啟動訴訟途徑： 若抵押權人拒不配合或行蹤不明，您可向法院提起「請求塗銷抵押權登記之訴」，依《民法》第767條請求法院判決抵押權人應塗銷抵押權登記。若對抵押權是否存在有爭議，也可先提起確認之訴。
- 憑執行名義單獨申請： 若您已取得法院確定判決，或具有確定判決效力的訴訟上和解筆錄，即可依《強制執行法》第130條規定，持該執行名義單獨向地政機關申請辦理抵押權塗銷登記。地政機關應依《土地登記規則》第145條准許單獨申請。
- 行政救濟： 若地政機關駁回您的塗銷登記申請，您可依《土地登記規則》第49條規定，提起訴願，不服訴願決定再提起行政訴訟。
結語
法拍投資充滿機會，但產權的清晰性是保障您投資效益的基石。了解抵押權塗銷的法律原理與實務操作，不僅能讓您在面對問題時胸有成竹，更能有效預防潛在風險。掌握這些法律「眉角」，讓您的法拍投資之路走得更穩健、更安心！
常見問題快速解答
Q: 購買法拍屋後，發現有未塗銷的抵押權，我該如何確認其是否有效？
A: 您應先查明該抵押權所擔保的主債權是否已消滅，例如是否已清償、時效已過，或抵押物本身已滅失。若主債權已消滅，抵押權原則上即隨之消滅。您可以向原債權人或地政機關查詢相關資訊，或透過訴訟程序確認其效力。
Q: 如果原抵押權人拒絕配合塗銷，我有哪些法律途徑可以處理？
A: 最常見的途徑是向法院提起「請求塗銷抵押權登記之訴」，依據《民法》第767條主張所有權受妨害。若勝訴取得確定判決，該判決即為執行名義，您可以憑此單獨向地政機關申請塗銷。
Q: 抵押權人已經過世，繼承人也不配合塗銷，我該怎麼辦？
A: 根據法務部函釋，當主債權消滅導致抵押權消滅時，繼承人無須先辦理繼承登記，即可出具塗銷同意書。若繼承人仍拒絕配合，您可以向法院提起訴訟，請求繼承人履行塗銷義務，憑勝訴判決單獨塗銷。
Q: 我如何判斷一個抵押權是否屬於「通謀虛偽意思表示」而無效？
A: 通謀虛偽意思表示是指當事人雙方心裡沒有某種意思，卻故意做出某種意思表示，目的是為了欺騙第三人。判斷關鍵在於是否存在實際的債權債務關係。若無實際借貸卻虛假設定抵押權，則該抵押權設定行為是無效的。您需蒐集證據證明其通謀事實，例如資金流向、當事人關係等，並可依侵權行為或代位權提起訴訟請求塗銷。
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