以房養老逆向抵押貸款：中小企業財務人員必知的法律與風險

以房養老逆向抵押貸款：中小企業財務人員必知的法律與風險

隨著高齡化社會來臨，許多中小企業主或高階主管在規劃退休生活時，常會考慮將名下的不動產活化，以創造穩定的現金流。其中，「以房養老逆向抵押貸款」便是一種日益受到關注的選項。然而，這項金融產品背後牽涉複雜的法律關係與潛在風險，作為中小企業的財務人員，您必須深入理解其法律架構與實務操作，才能為企業主或員工提供精準的財務建議，並有效管理相關風險。

什麼是「以房養老」？它有哪些法律基礎？

「以房養老」俗稱逆向抵押貸款，簡單來說，就是年長者將房屋抵押給金融機構，銀行則定期撥款給他們作為生活費，直到貸款人過世或契約終止。期間，房屋所有權仍歸貸款人所有，他們也能繼續居住。貸款本金與利息，通常會在貸款人身故後，由繼承人清償或由銀行處分房屋來回收。

這項制度在台灣主要依循以下法規與政策：

1. 不動產逆向抵押貸款制度試辦方案作業規定

這是內政部為推動特定政策而訂定的行政命令，主要規範政府試辦方案。其申請資格相當嚴謹，例如：申請人需年滿65歲，在國內設有戶籍且居住超過183日，自有建物及其坐落土地並設籍於抵押物。此外，抵押物還有多項限制，例如：

• 應單獨所有、無用益物權或擔保物權等物上負擔。
• 建物主要用途應含有住、住宅、農舍、套房或公寓字樣。
• 抵押之建物應坐落於合法建築用地；建築用地之使用，應符合都市計畫法、區域計畫法、非都市土地使用管制規則等相關規定。

這些規定確保了政府方案的穩定性與風險可控性。

2. 老人福利法第14條

這條法規是政策性的宣示，鼓勵金融機構提供商業型不動產逆向抵押貸款服務。它為銀行推出以房養老產品提供了法律上的政策依據，也鼓勵老人將財產交付信託以保護財產安全。

3. 民法：繼承人有限責任與抵押權

《民法》是規範以房養老最核心的法律之一，尤其與繼承人的權益息息相關。

• 繼承人有限責任：這是最重要的保障之一。

《民法》第1148條第2項：「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負其責任。」 《民法》第1153條第1項：「繼承人對於被繼承人債務之連帶責任，以所得遺產為限。」 這表示，當貸款人身故後，繼承人對於以房養老貸款的債務，僅需以繼承所得的房屋價值或其他遺產來清償，而無需動用自身的財產。即使房屋價值不足以償還所有貸款，繼承人也無須補足差額，有效降低了繼承人的風險。

• 抵押權：以房養老的核心是將房屋設定「最高限額抵押權」給金融機構。這確保了銀行在貸款人身故後，可以優先就房屋拍賣所得價金，在約定限額內受償。

4. 金融消費者保護法

商業型以房養老貸款屬於金融服務，因此《金融消費者保護法》旨在保護貸款人（金融消費者）的權益，確保銀行提供公平、合理的服務，並有效處理爭議。

透過案例看懂「以房養老」的繼承眉角

了解法條後，我們透過兩個實務案例，看看這些法律概念如何在現實中運作，特別是對於繼承人的影響。

案例一：祖父的「以房養老」貸款與孫子的繼承責任

張先生的祖父生前辦理了以房養老貸款，每月領取生活費。祖父過世後，張先生的父親已不在世，張先生作為代位繼承人，面對祖父留下的房屋與尚未清償的以房養老貸款。銀行向張先生追討貸款，張先生主張自己對祖父的債務，應以繼承所得的遺產為限負清償責任。

法院怎麼說？

法院審理後，根據《民法》繼承編的相關規定，判決張先生確實僅需以其繼承所得的房屋價值為限，對祖父的以房養老貸款負清償責任。這意味著，如果房屋拍賣後所得價金不足以償還所有貸款，張先生也無需動用自己的錢來補足差額。

給財務人員的啟示： 這個案例明確了「繼承人有限責任」原則的重要性。對於考慮以房養老的企業主或員工，應讓其繼承人充分了解這項原則，避免因不清楚法律而產生不必要的恐慌或爭議。

案例二：繼承人拒絕清償，抵押權仍有效

李小姐繼承了母親的房屋，但房屋上設定有母親生前辦理以房養老時的抵押權。李小姐主張，由於她對母親的債務僅負有限責任，且她並不想清償這筆貸款，因此認為抵押權應該失效，要求銀行塗銷抵押權。

法院怎麼說？

法院指出，雖然繼承人對債務負有限責任，僅需以繼承所得遺產清償，但這並不代表債務本身就此消滅。只要貸款債務仍然存在，銀行設定的抵押權就依然有效。因此，李小姐無權要求塗銷抵押權，銀行仍可依法就抵押的房屋實行其抵押權，拍賣房屋以回收貸款。

給財務人員的啟示： 這個案例補充了有限責任的範圍。即使繼承人選擇不清償貸款以保留房屋，銀行仍然有權處分房屋來回收債權。因此，在規劃時必須清楚，房屋最終仍可能被銀行處分，繼承人若想保留房屋，必須主動清償貸款。

實務操作建議：為企業主和員工做好財務規劃

作為中小企業的財務人員，您可以從以下幾個面向協助企業主或員工評估以房養老方案：

• 詳閱契約，釐清費用：提醒他們務必仔細審閱所有貸款契約條款，特別是每月給付金額、利率調整機制、契約終止條件、以及可能產生的各項費用（如估價費、保險費、設定費等）。這些費用會直接影響實際可領取的淨額。
• 專業諮詢不可少：鼓勵他們尋求獨立的法律、會計及不動產專業人士意見，而非僅依賴銀行單方面的說明。政府也提供相關諮詢服務，應充分利用。
• 與繼承人充分溝通：這是避免未來家庭紛爭的關鍵。應提前與法定繼承人說明以房養老方案的內容、對繼承的影響，並考慮預立遺囑或遺產分割協議，確保家族成員有共識。
• 注意契約終止條款：提醒貸款人務必遵守契約規定，例如每年居住國內超過183日、善盡房屋維護責任、不得隨意出租或移轉房屋等，以免契約提前終止，影響現金流。

結論：審慎評估，保障晚年生活

「以房養老逆向抵押貸款」為年長者提供了一種將不動產價值轉化為生活資金的機會，但其法律細節與潛在風險不容忽視。作為中小企業的財務人員，深入理解其法律架構，特別是《民法》中關於繼承人有限責任與抵押權的規定，並透過實務案例的借鑒，能讓您在協助企業主或員工進行退休財務規劃時，提供更全面、更穩健的建議，確保他們在安享晚年的同時，也能妥善處理資產與繼承的課題。