不動產借名登記與借貸：長者資產保護必讀指南

您把房子借名登記給子女，還是單純借錢給他們？釐清法律關係，守護您的財產！

親愛的長輩們，您好！我是律點通，專為您提供最貼心、易懂的法律與行銷資訊。在我們的人生旅程中，為了方便、信任或協助家人，有時會將自己的房子登記在子女或親友名下，或是借一筆錢給他們買房。這些做法在家族中很常見，但您知道嗎？這兩種情況在法律上其實有著天壤之別，分別是「借名登記」與「借貸」關係。如果沒有釐清，未來可能會引發意想不到的糾紛，甚至讓您的財產權益受損。

今天，我們就來好好聊聊這兩種關係，幫助您了解如何保護自己的資產。

什麼是「借名登記」？什麼又是「借貸」？

想像一下，您有一間房子，但因為某些原因（例如：想幫子女節稅、方便子女貸款、或是避免自己名下財產過多），您決定將這間房子登記在子女小明的名下，但實際上，這間房子仍然是您在管理、使用，甚至決定未來要怎麼處理。這就是「借名登記」。

簡單來說，借名登記就是：「名義上是別人的，實際上是我的」。您和登記名義人（小明）之間，有一個口頭或書面的約定，讓對方幫您「掛名」持有財產，但真正的所有權和支配權還是在您手上。

那「借貸」又是什麼呢？這就比較單純了。假設小明想買房子，但手頭不夠，您借了一筆錢給他，約定好什麼時候還，或許還有利息。這筆錢一旦借出去，所有權就歸小明，他可以自由運用，但他必須在約定的時間內把錢還給您。這就是「借貸」關係。

兩者最大的不同在哪裡？

• 借名登記：您想保有財產的實質所有權，只是名義上借用他人的名字。
• 借貸：您是把錢借給對方，對方取得錢的所有權，但必須返還同等價值的錢。

法律怎麼看？關鍵在於您的「真實意圖」

法院在判斷您與親友之間究竟是借名登記還是借貸，並不會只看書面上的隻字片語，而是會綜合所有證據，探究您當初簽約時的真實意圖。這就如同《民法》** 第98條**所說：

《民法》第98條：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」

白話來說，就是法官會像偵探一樣，從各種線索中找出您真正的想法，而不是只看表面文字。

此外，有幾條重要的法律，也與我們的討論息息相關：

• 《民法》第759條之1第1項：

《民法》第759條之1第1項：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」 這條法律告訴我們，房子登記在誰的名下，法律就先推定誰是所有權人。所以，如果您主張是「借名登記」，就必須提出證據來推翻這個推定，證明您才是真正的屋主。

• 《民事訴訟法》第277條：

《民事訴訟法》第277條：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」 這條法律明確指出，誰主張，誰就要負責舉證。如果您說房子是借名登記，那您就要拿出證據來證明。這也是為什麼，當發生爭議時，證據會變得非常重要。

實際案例分享：情侶間的借名登記與借貸爭議

法律條文可能有些生硬，我們來看看兩個實際發生的案例，或許您會更有感觸：

案例一：為愛出資買房，卻變成了借款？

王阿姨的兒子小華，年輕時與女友小美感情很好，小華為了讓小美安心，出資數百萬元，幫小美買了一間登記在她名下的房子，包含頭期款、稅金等等。小華心想，這房子雖然登記在小美名下，但實質上是兩人共有，也是他對小美的付出。沒想到後來兩人感情生變，小華要求小美把房子還給他，小美卻說這是小華贈與給她的，拒絕返還。

法院審理後發現，這間房子雖然小華有出錢，但後續的貸款、權狀保管、實際居住使用等，都是小美在負責。小華並沒有實際管理或控制這間房子。因此，法院認為小華的主張不符合「借名登記」的條件，難以證明房子是借名登記。不過，法院也看到小華有實際出資，且小美當時沒有足夠能力購屋，加上小華曾表示要保障自身權益，判斷這筆錢並非贈與，而是小華借給小美的「消費借貸」。最後，法院判決小美必須把小華出的那筆錢還給他，但房子仍歸小美所有。

這個案例告訴我們，即使您出了錢，若沒有實際掌控房子，就可能被認定是借款，而非借名登記。

案例二：出錢又出力，房子終於還給原主

李伯伯的女兒小芬，年輕時看中一間預售屋，但因為某些原因貸款困難，於是與當時的男友小張商量，由小張出名辦理貸款，房子也登記在小張名下。但實際上，預售屋的買賣契約、後續的房貸、水電瓦斯費、稅費等，都是小芬在繳納，房子也是小芬在管理使用。後來小芬和小張分手，小芬要求小張把房子還給她，小張卻否認有借名登記，甚至聲稱小芬曾欠他錢，所以房子是贈與給他的。

法院審理後，小芬提出了預售屋買賣契約書、繳款通知書、繳款明細、房貸繳納紀錄、水電瓦斯費單據等大量證據，證明她才是實際出資、管理、使用這間房子的人。法院比對這些證據後，認定小芬與小張之間確實存在「借名登記」關係，並判決小張必須將房屋所有權移轉登記給小芬。

這個案例再次強調，只要您能提出充分的證據，證明您才是真正的出資者和管理者，法院就會支持您的主張。

如何避免糾紛？給您的實用建議

為了避免未來可能發生的爭議，以下是律點通給您的幾點建議：

如果是「借名登記」：

• 簽訂書面契約：這是最重要的！雖然親友間常口頭約定，但為了保障您的權益，務必簽訂一份詳細的書面「借名登記契約」。契約中應明確約定：誰是實質所有權人、誰是名義登記人、誰有權管理處分、何時終止契約、如何返還等。
• 保留出資證明：所有與房子相關的付款證明，如買賣價金、頭期款、貸款繳納、稅費、管理費、修繕費等，都要妥善保留收據或轉帳紀錄。
• 保管重要文件：房子的所有權狀、買賣契約書等重要文件，應由您實際保管。
• 實際管理使用：房子應由您實際管理、使用、收益（例如：居住、出租、收取租金），並保留相關證據。
• 留下溝通紀錄：與出名人之間關於借名登記的對話紀錄（如通訊軟體、電子郵件），都應保留，證明雙方有借名合意。

如果是「借貸」：

• 簽訂書面借據或契約：白紙黑字最清楚！明確載明借貸金額、有無利息、還款期限、還款方式等。
• 留下金流證明：透過銀行轉帳方式交付借款，並保留轉帳紀錄，避免現金交付難以舉證。
• 設定擔保品：若金額較大，可考慮請對方提供擔保品，並依法設定抵押權等權利，保障您的債權。

結論：保護您的資產，從現在開始！

長輩們，您的財產是您一生努力的成果，更是您安享晚年的重要基石。無論是借名登記還是借貸，都務必將法律關係釐清，並留下充足的證據。別因為一時的信任或不便，讓自己的權益受損。提早做好規劃，才能讓您和家人關係和睦，財產也得到最完善的保護！

借名登記返還請求權的消滅時效

您可能會擔心，如果借名登記的房子一直沒要回來，會不會有「時效」問題？

實務上認為，借名登記契約終止後，借名人請求出名人移轉登記所有權的權利，其性質是債權請求權，因此會適用消滅時效的規定。不過，這個時效通常是從借名登記契約終止時才開始起算。所以，只要您沒有終止契約，這個請求權就不會開始計算時效。一旦您決定終止契約，就要注意時效的限制，及早主張您的權利。這與《民法》第767條所有物返還請求權原則上不適用消滅時效的情況有所不同，請務必留意。

律點通小叮嚀

處理財產問題，尤其是涉及親友間的法律關係，總是特別複雜且牽動情感。律點通希望透過這些資訊，能幫助您對「借名登記」與「借貸」有更清楚的認識。記住， 「證據」是您在法律上最有力的後盾，妥善保管所有相關文件，確保您的權益不受侵害。願您都能安心、幸福地享受退休生活！