債權人必看：不動產與動產抵押權的設定與執行全攻略

債權保障術：搞懂抵押權，讓您的錢不再石沉大海！

身為中年族群，我們可能都曾面臨將資金借給他人，或在商業往來中產生應收帳款的狀況。當債務人遲遲不還錢時，心中那份焦慮與無助感，相信許多人都能體會。此時，若能善用「抵押權」這個法律工具，將是您保障自身債權、避免血本無歸的關鍵。

「律點通」深知您的擔憂，今天就為您深入淺出地解析台灣法律中關於抵押權的設定與執行，讓您不再對複雜的法律條文感到卻步，一步步掌握追討債務的主動權！

什麼是抵押權？不動產與動產大不同！

簡單來說，抵押權就是當債務人還不出錢時，您可以將債務人提供的特定財產（抵押物）拍賣，並優先從拍賣所得中拿回您借出的款項。這是一種強而有力的擔保方式，能大大降低您的債務風險。

抵押權主要分為兩種：

1. 不動產抵押權：房屋土地是您的最強後盾

當債務人拿房屋、土地等不動產來作擔保時，這就是不動產抵押權。它的核心精神是「不移轉占有」，也就是說，債務人仍然可以繼續使用他的房子或土地，但您作為債權人，對這份不動產擁有優先受償的權利。

• 普通抵押權： 最常見的類型，擔保的是一筆特定金額的債務。當債務到期未還，您就可以聲請法院拍賣抵押物。

《民法》第873條：「抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」

這條法規明確指出，只要您的借款到期對方沒還，您就有權利請法院幫忙拍賣抵押物來拿回錢。

• 最高限額抵押權： 這種抵押權通常用於銀行貸款、循環信用等不確定債務金額的情況。它會設定一個「最高限額」，在這個額度內，未來發生的債務都可以被擔保。例如，您借給朋友一筆錢，但未來可能還有其他往來，就可以設定最高限額抵押權，在約定的額度內，保障所有相關債務。

《民法》第881條之1：「稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。」

這表示最高限額抵押權是為「未來可能發生、金額不確定」的債務提供擔保，但會有一個上限。

• 流抵約定： 一種特殊的約定，指如果債務到期不還，抵押物的所有權就直接移轉給債權人。這種約定是合法的，但必須在辦理抵押權登記時一併註記，且執行時仍需會同抵押人並提出債權屆期未清償的證明。

2. 動產抵押權：車子、機器也能當擔保

除了不動產，像汽車、機器設備等「動產」也可以設定抵押權。與不動產抵押權相同，動產抵押權也是「不移轉占有」，債務人仍可繼續使用這些動產。

• 《動產擔保交易法》第15條：「稱動產抵押者，謂抵押權人對債務人或第三人不移轉占有而就供擔保債權之動產設定動產抵押權，於債務人不履行契約時，抵押權人得占有抵押物，並得出賣，就其賣得價金優先於其他債權而受清償之交易。」

這條法規定義了動產抵押的性質，當債務人違約時，您有權占有抵押物並拍賣受償。

抵押權如何設定？保障您的債權！

設定抵押權是保障債權的第一步，務必謹慎處理：

1. 契約書內容要明確： 無論是不動產還是動產抵押，契約書都應清楚載明債權人、債務人、抵押物、擔保債權金額或最高限額、清償期限、利息、違約金等細節。對於最高限額抵押權，更要特別約定擔保債權的「一定法律關係」與「確定期日」，以避免日後爭議。

2. 確實辦理登記：

• 不動產抵押： 抵押權是物權，沒有登記就不生效力！務必向地政機關申請抵押權設定登記，並取得「他項權利證明書」。若有流抵約定，也要一併註記。
• 動產抵押： 依據《動產擔保交易法》，動產抵押權也需要向主管機關辦理登記，這樣才能對抗其他第三人，保障您的權益。

3. 物上保證人： 如果提供抵押物的人不是債務人本人（例如：朋友拿自己的房子幫您借錢的朋友作擔保），這就是「物上保證人」。此時，請務必確保物上保證人清楚了解他所擔保的債務範圍及責任，並在契約中明確約定。

債務不還怎麼辦？抵押權的執行程序

當債務人真的還不出錢時，您就可以啟動抵押權的執行程序：

1. 催告債務人： 在債務到期而債務人未清償時，應立即發出「存證信函」或律師函催告債務人，證明債務不履行事實。這一步非常重要，能為後續的法律程序留下證據。

2. 聲請拍賣抵押物裁定：

• 您需要向法院聲請「拍賣抵押物裁定」。這個裁定屬於非訟事件，法院主要會進行「形式審查」，也就是審核您提出的文件是否符合法律規定，而不會實質審查債權是否存在或金額是否正確。
• 文件準備： 務必備妥他項權利證明書、抵押權設定契約書、借款契約書、債務餘額明細、催告函等文件。這些都是證明抵押權存在、債權到期且債務人未履行的關鍵證據。
• 債權證明： 雖然法院是形式審查，但為了避免爭議，建議您盡可能提供完整的債權證明文件正本，或確保抵押權設定契約書已明確載明債權具體內容。實務上，法院會依據個案情節，判斷這些文件是否足以證明債權存在。

3. 動產抵押的執行： 如果是動產抵押，當債務人違約時，您可以先嘗試占有抵押物。如果對方拒絕交付，您可以依《動產擔保交易法》第17條聲請法院「假扣押」或「強制執行」。但請注意，這裡的強制執行通常僅限於解除債務人對抵押物的占有，讓抵押物歸您占有，而非直接拍賣。

實務案例分享：從別人的經驗學教訓

案例一：口頭約定也算數！別輕忽設定抵押權的承諾

張先生借了李先生一筆錢，李先生口頭承諾會將他名下的一塊土地設定最高限額抵押權給張先生作為擔保。雖然雙方沒有簽署正式的抵押權設定契約書，但在借貸契約中清楚載明了這項擔保約定。沒想到李先生後來反悔，不願配合辦理抵押權登記。

張先生一狀告上法院。法院認為，契約的成立不一定需要書面，只要雙方意思表示一致，契約就已經成立。李先生既然在借貸契約中同意提供土地擔保，就負有設定抵押權的義務。最終，法院判決李先生必須履行承諾，配合張先生辦理抵押權登記。

律點通提醒： 這個案例告訴我們，即使沒有單獨的抵押權設定契約書，只要在其他契約中明確約定並達成共識，這份設定抵押權的義務依然有效。當對方不配合時，您可以透過訴訟請求法院判決命其辦理登記。

案例二：銀行追債！最高限額抵押權的常見執行

王太太向銀行借款，並以她名下的一棟房子設定了最高限額抵押權給銀行，擔保總金額732萬元。後來王太太因故未能依約繳納本息，銀行在多次催告無效後，決定聲請法院拍賣王太太的房子。

銀行向法院提出了他項權利證明書、抵押權設定契約書、借款契約書以及催告函等文件，證明抵押權的存在以及王太太的債務不履行。由於這些文件齊備，且王太太收到通知後未提出異議，法院很快就裁定准許銀行拍賣王太太的抵押不動產。

律點通提醒： 這個案例是最高限額抵押權最常見的執行模式。它再次強調了「合法有效的抵押權」和「債權屆期未清償」是聲請拍賣抵押物裁定的核心要件。同時，準備齊全的文件是確保執行程序順利進行的關鍵。

債權人必看！實用操作指引

1. 抵押權設定階段

• 契約內容務必明確： 清楚載明債權人、債務人、抵押物、擔保範圍、清償方式、期限、利息、違約金等。對於最高限額抵押權，務必約定「確定期日」及「擔保法律關係」。
• 確實辦理登記： 無論不動產或動產，抵押權都必須經過登記才有效力，才能對抗第三人。這是保障您權益的基石。
• 物上保證人知情同意： 若有物上保證人，確保他充分了解所擔保的債務範圍及責任，並留存相關證明。

2. 抵押權執行階段

• 及時催告： 債務到期未還，應立即以存證信函等方式催告，並主張喪失期限利益，讓全部債務到期。
• 備妥文件： 聲請拍賣抵押物裁定時，準備他項權利證明書、抵押權設定契約書、借款契約書、債務餘額明細、催告函等，越完整越好。
• 動產抵押的特別處理： 若是動產抵押，債務人違約時可先嘗試占有抵押物。若遭拒，可聲請法院假扣押或強制執行，但此強制執行通常僅限於解除占有，而非直接拍賣。

3. 風險提醒與預防措施

• 書面契約最保險： 雖然有些契約口頭成立也有效，但書面契約能更清楚約定權利義務，避免日後爭議。
• 仔細核對登記內容： 委託代書等代理人辦理登記時，務必仔細核對登記內容是否與真實意思相符，避免因疏失導致權利受損。
• 債權證明要充足： 在聲請拍賣抵押物時，若債權證明文件不足，可能導致法院要求補正甚至駁回聲請，延誤執行程序。

掌握抵押權，讓您的債權不再是夢一場！

看完這篇文章，相信您對不動產與動產抵押權的設定與執行有了更全面的了解。面對債務問題，主動出擊、善用法律工具是保護自身財產的關鍵。從一開始的契約設定到後續的執行程序，每一步都不能馬虎。希望這些實用的法律知識與操作指引，能幫助您在債務追討的路上更加順遂，讓您的辛苦錢不再石沉大海！