小心！借名登記與借貸，別讓信任變成法律糾紛！

借名登記？借貸？搞懂兩者差異，保護你的財產！

年輕的你，或許正準備踏入社會，開始規劃人生第一桶金，甚至考慮買房、投資。在與親友往來中，你可能聽過「借名登記」或「借錢買房」這些事。這些行為看似平常，但你知道嗎？在台灣的法律裡，它們可是截然不同的概念，一不小心，你的財產可能就回不來了！

「律點通」今天要帶你深入了解這兩者的法律眉角，讓你不再霧煞煞，聰明保護自己的權益！

什麼是「借名登記」？

簡單來說，「借名登記」就是你實際出錢買了房子（或其他財產），但因為某些原因（例如：方便貸款、避債、節稅，或單純信任親友），把這個房子登記在別人的名下。雖然登記名義人是別人，但實際上房子的管理、使用、甚至未來要賣掉的決定權，都還是在你手上。這種關係建立在雙方的 高度信任 上。

在法律上，由於它不是民法中明確規定的契約類型，實務上通常會 類推適用《民法》中「委任契約」的規定。這表示，你（借名人）委託對方（出名人）幫你處理財產登記的事務。

跟「借錢」有什麼不同？一張表看懂！

「借貸」就比較直觀了，通常是指你把錢借給朋友，朋友拿這筆錢去買房子，但房子是登記在朋友自己名下，他才是房子的真正主人。你只是債權人，朋友是債務人，他欠你一筆錢，而不是欠你一間房子。

這兩種關係的核心差異，就在於 財產的「所有權」到底歸誰。下面這張表讓你一目瞭然：

特性	借名登記	借貸
所有權歸屬	實質所有權歸 借名人，出名人僅是名義上的登記人。	借用物（金錢）所有權歸 借用人，不動產所有權歸登記名義人。
契約目的	透過他人名義登記財產，實質權利仍由借名人享有。	提供資金供借用人使用，期待返還本金及利息。
返還標的	返還登記在出名人名下的 原財產（不動產）。	返還 同種類、同數量的金錢。
風險承擔	借名人承擔不動產價格波動、管理維護等風險。	借用人承擔不動產價格波動、管理維護等風險。

法律怎麼說？重要法條報你知！

當借名登記關係結束，你要把房子拿回來時，法律是怎麼規定的呢？

• 《民法》第541條第2項：

「受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。」

白話解釋： 當你（借名人，視為委任人）請朋友（出名人，視為受任人）用他的名義登記財產，當借名登記關係終止後，朋友就應該把這個財產的所有權移轉回給你。這是你請求返還財產的主要依據。

• 《民法》第759條之1第1項：

「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」

白話解釋： 法律會先「推定」登記在誰名下，誰就是房子的合法主人。所以，如果你要主張是「借名登記」，你就必須提出足夠的證據來證明，登記名義人其實不是真正的所有權人，而是你！這就是為什麼舉證特別困難的原因。

此外，由於借名登記類推適用委任契約，根據 《民法》第549條第1項，借名人或出名人原則上都可以 隨時終止 契約。但終止後，誰該還什麼，就得看證據了。

真實案例故事：別讓信任變成傷害！

故事一：小雅的房子，終於拿回來了！

小雅看中一間很棒的預售屋，但因為剛出社會，貸款條件不太好。她跟當時的男友阿寶約好，房子登記在阿寶名下，由阿寶去辦貸款，小雅則擔任連帶保證人，並負責繳納所有的房貸、水電瓦斯費、地價稅、房屋稅。房子買了之後，所有權狀也都是小雅保管，她也實際住在那裡。

後來兩人分手，小雅想把房子拿回來，阿寶卻不肯。小雅只好告上法院。她提供了當初的買賣契約、所有權狀、所有繳款紀錄（房貸、稅費、水電瓦斯費）等證據，證明房子是她出資、她管理、她負擔費用。法院審理後，認定小雅與阿寶之間確實存在借名登記關係，判決阿寶必須將房屋所有權移轉給小雅。這個故事告訴我們：保留所有出資和管理證明，是保護自己的關鍵！

故事二：阿華的房子，卻要不回來了！

阿華的父親有一塊地，後來被法院拍賣。阿華擔心自己生意失敗有債務問題，想借用朋友小李的名義去標下這塊地，登記在小李名下。阿華聲稱是借名登記，但除了部分扣款紀錄外，他無法提出其他明確的出資證明。更重要的是，這塊地的所有權狀、拍賣文件等重要資料，都由小李保管，而且相關的稅費也都是小李在繳納。

當阿華後來要求小李返還土地時，小李堅稱土地是他自己出錢買的。法院審理後，認為阿華提出的證據不足以推翻「登記名義人就是所有權人」的推定，加上土地的實際管理、費用負擔、重要文件保管都在小李手上，與借名登記的常態不符，最終判決阿華敗訴。這個故事提醒我們：光有口頭約定不夠，缺乏實質證據，就算有出資也很難證明借名登記關係。

給你的實用建議：保護自己不吃虧！

如果你正考慮進行借名登記，或是借錢給別人買房，請務必注意以下幾點：

• 簽訂書面契約： 這是最重要的！無論是借名登記還是借貸，都請務必簽訂一份 詳細的書面契約。契約中要明確寫清楚：
• 財產是誰的？（實質所有權歸屬）
• 誰出錢？誰繳費？（出資比例、費用負擔）
• 誰負責管理、使用？（管理權、使用權）
• 什麼情況下，登記名義人要將財產返還？
• 保留完整證明： 所有的付款憑證（匯款單、繳費收據、對帳單）、所有權狀、買賣契約書等重要文件，都請務必 妥善保管。
• 實際管理與使用： 如果是借名登記，你（借名人）最好能實際管理、使用該財產，例如：自己居住、出租並收取租金、負責修繕等，並保留相關證據。
• 了解風險： 借名登記最大的風險是，如果出名人（登記名義人）把房子賣給不知情的第三人，那麼即使你才是真正的所有權人，第三人也可能受到法律保護，你可能就追不回房子了，只能向出名人請求賠償。

結論：謹慎為上，保護你的權益

在追求夢想的路上，金錢和信任的課題總是伴隨左右。無論是為了幫助親友，還是為了實現自己的目標，當涉及到財產登記或金錢往來時，務必保持高度警覺。一份清楚的書面契約，加上完整的證據保留，是保護你自身權益的雙重保障。別讓一時的信任，變成未來難解的法律糾紛！