租賃糾紛必看：押租金與保證人責任的法律界線與實務運用

承攬業主必知：押租金與保證人，擔保權益的雙重防線

作為承攬業主（出租人），您最關心的莫過於如何確保租金穩定入帳，以及租賃物在租約結束後能完好歸還。實務上，我們通常會要求承租人提供「租賃保證金」（俗稱押租金）和「保證人」（人保）。

然而，這兩種擔保機制在法律上截然不同，功能與限制也大相逕庭。若未能準確掌握其法律性質，一旦發生租賃糾紛，您可能無法有效主張權利。律點通將為您深入解析這兩種擔保的法律界線與實務操作要點。

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一、物的擔保 vs. 人的擔保：法律性質大不同

1. 租賃保證金（押租金）：物的擔保

押租金屬於物的擔保，是承租人預先交付的一筆金錢，用來擔保其履行租賃契約中的各項債務（如租金、水電費、損害賠償等）。

關鍵限制： 房屋租賃契約中，押租金的金額受到法律嚴格限制。根據《土地法》的規定：

《土地法》第99條：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」

這代表您在簽訂房屋租約時，最多只能收取兩個月租金作為押租金。如果收取的金額超過此限，承租人有權主張將超收的部分直接抵繳未來的房租。

2. 保證（保證人）：人的擔保

保證屬於人的擔保，依據《民法》第739條定義，保證人承諾在承租人不履行債務時，代為負起履行責任。這保障了即使承租人沒有足夠財產，您仍可以向保證人追討債務。

對承攬業主而言，最有利的擔保方式是要求連帶保證。若約定為連帶保證，保證人將與承租人負擔相同的責任，您可直接向保證人求償，而無需先向承租人進行強制執行，節省大量時間與成本。

擔保機制比較表

特性	租賃保證金（押租金）	保證（連帶保證人）
法律性質	物的擔保（金錢）	人的擔保（信用）
法源依據	《土地法》第99條	《民法》第739條
金額限制	不得超過二個月租金	無金額限制
追索順序	租約終止後直接抵充	可直接向保證人求償

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二、實務爭議解析：押租金的抵充與返還

在租賃關係消滅後，押租金的運用是爭議的焦點。業主必須掌握「抵充」原則，避免誤用「同時履行抗辯權」。

實戰案例：回復原狀義務與押租金返還

假設承租人退租時，房屋內部有嚴重損壞，尚未回復原狀。業主可否主張：「等你修好，我才還你押租金？」

根據最高法院的實務見解，答案是**不行！

法院認為，承租人「回復原狀的義務」與業主「返還押租金的義務」並不具有對價關係**，因此業主不能主張「同時履行抗辯權」而拒絕返還押租金。

指導意義： 業主應在租約終止並確認損害後，計算維修費用，然後主張以押租金抵充該筆損害賠償金額。若押租金仍有餘額，則應返還給承租人。

實戰案例：未繳足押租金是否能終止租約？

如果契約約定押租金需分兩期繳納，但承租人只繳了第一期，業主可否主張終止租約？

實務上多數意見傾向肯定。雖然押租金是從契約，但基於契約自由原則，只要您在租賃合約中明確約定「承租人未依約繳足押租金，出租人得終止本契約」，此約定是有效的。

建議： 務必在契約中將「未繳足押租金」列為明確的違約及終止事由，不受限於《民法》第440條對遲付租金的規定。

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三、律點通實戰建議：業主如何強化擔保權益

1. 契約條款明確化

在租賃契約中，應明確定義押租金的擔保範圍，除了租金外，應包含：

• 水電瓦斯等費用欠繳。
• 違約金。
• 租賃物損害賠償及回復原狀所需費用。

2. 確保連帶保證的有效性

要求保證人簽署時，必須明確標示為「連帶保證人」，並在契約中載明保證範圍涵蓋主債務、利息、違約金及損害賠償等。這能讓您在承租人違約時，擁有最大的追索彈性。

3. 租約公證，保障押租金返還

建議將租約送請公證。公證書上應明確載明租賃關係消滅後，若業主應返還押租金，此返還義務可逕受強制執行。這不僅保障了承租人的權益，也讓業主在必須返還押租金時，能更順利地結案。

結論：掌握擔保機制，穩固承攬收益

押租金與保證人是承攬業主保障自身權益的兩大基石。押租金提供即時的財產擔保，但有金額上限；連帶保證人則提供無限的信用擔保，但需透過契約明確約定。透過精準的契約規劃，特別是在押租金的抵充範圍和保證人的責任界定上多加著墨，您就能有效降低租賃風險，確保穩定收益。