租屋保證人風險自保指南：連帶責任與押租金的法律陷阱

租屋保證人風險自保指南：連帶責任與押租金的法律陷阱

許多人在親友租屋時，基於情誼簽下「保證人」欄位，以為只是形式上的背書。然而，在台灣的租賃法律架構下，一旦簽下這份文件，特別是「連帶保證人」，您就從親友變成房東眼中的第二個債務人。當房客（主債務人）無法履行義務時，房東將有權直接向您追討所有債務。

律點通提醒您，要當租屋保證人，必須先搞懂兩件事：人的擔保與物的擔保的根本差異。

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1. 釐清兩大擔保機制：押租金與保證人

租賃契約中的擔保機制主要分為兩類，它們的法律性質和功能完全不同：

人的擔保：保證人（您）

保證契約是一種諾成契約，只要雙方合意即成立。您的責任是當房客不履行債務時，代為履行責任。

《民法》第739條：「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。」

您的最大風險在於契約是否約定為「連帶保證」。若約定為連帶保證，您將與房客負連帶責任，房東可以選擇先向您追討，而您無法主張「先訴抗辯權」（即要求房東先向房客追討）。

物的擔保：租賃保證金（押租金）

押租金是房客交付給房東的現金，屬於要物契約（必須交付金錢才成立）。它的功能是直接擔保房客的各項債務（如租金、違約金、損害賠償等）。

法律提醒：押租金有上限！

根據《土地法》第99條規定：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」

這意味著房東最多只能收兩個月租金作為押金。如果房東收了三個月，房客有權主張將多收的一個月押金拿來抵付房租。但請注意，保證人責任的金額則沒有此限制，您的責任範圍取決於契約約定。

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2. 連帶保證人的責任範圍：不只修繕費，連「凶宅」風險都要擔？

保證人所擔保的範圍，是房客因租賃關係所產生的一切債務。這不僅限於欠繳的租金或房客造成的物理性損壞（如打破玻璃、牆壁受損），還可能延伸到更廣泛的房屋價值減損。

實務案例解析：非物理性損害的求償

假設房客在租賃房屋內發生不幸事件（如自殺），導致房屋成為俗稱的「凶宅」，房價或租金行情大幅貶損。房東因此向法院主張，房客造成房屋「非物理性」的交易價值減損，並要求連帶保證人賠償。

法院實務上會審視：保證契約中對「損害」的定義是否涵蓋此類非物理性損害？

律點通提醒： 雖然最終法院會依契約約定來判斷，但這個案例提醒保證人，您的責任範圍可能遠超乎想像。若契約條款寫著「保證人擔保一切因租賃關係所生之損害賠償」，則可能面臨天價的價值減損賠償。

3. 保證人自保的關鍵操作指引

既然連帶保證的風險如此高，作為保證人，您在簽約前必須掌握以下三個要點：

要點一：確認是否為「連帶保證」

務必仔細閱讀契約，如果契約中出現「連帶」二字，代表您放棄了《民法》賦予一般保證人的先訴抗辯權。房東可以完全跳過房客，直接向您求償。若可以，應爭取將條款改為「一般保證」，至少能要求房東先向房客追討或扣抵押金。

要點二：明確約定責任的「範圍」與「期間」

若無法避免成為連帶保證人，至少要將您的擔保責任具體化。例如：

• 範圍限制： 僅擔保租金及水電費，不包含房屋結構修繕費用或違約金。
• 金額限制： 擔保金額上限為新台幣X萬元。
• 期間限制： 僅擔保第一期租約期間（例如一年），續約時須重新簽署保證書。

要點三：追蹤押租金的抵扣狀況

押租金屬於物的擔保，房客欠繳租金或造成損害時，房東應優先以押租金抵扣。雖然房東有權直接向您求償，但您仍有權要求房東在求償後，將已抵扣的押租金金額告知您，以釐清實際債務餘額。

結論：簽約前，務必將風險量化

成為租屋保證人，是一項重大的法律承諾。在簽署文件前，請務必將潛在風險「量化」並「具體化」，避免讓自己陷入無限連帶的清償責任中。記住，保證人的責任是從屬性的，房客的債務有多大，您的責任就有多重。