租屋保證人必看：連帶保證責任與賠償上限法律解析

擔任租屋保證人？您可能面臨「無限期、無上限」的風險

許多民眾因為親友租屋需求，好心簽下「保證人」欄位，卻對背後的法律責任一知半解。最大的誤區是，許多人以為保證責任會像職場上的『人事保證』一樣，受到法律嚴格的期間和金額限制。事實上，租屋保證的法律性質完全不同，一旦租客（主債務人）違約，保證人可能面臨遠超想像的賠償風險。

律點通將透過這篇文章，為您釐清租屋保證的法律定位，並告訴您如何保護自己。

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釐清法律性質：租屋保證與人事保證的巨大差異

首先，我們必須明確區分兩種保證的法律性質：

1. 人事保證（職務保證）：法律保護最嚴格

人事保證是指保證人就受僱人（員工）「將來因職務上之行為」對雇主造成的**不確定損害賠償代負責任。例如，員工侵占公款或造成公司設備損壞。

針對這類保證，我國民法設有非常嚴格的保護措施，主要集中在《民法》第756條之1至第756條之9**：

• 期間限制： 契約期間不得逾三年，超過三年者，一律縮短為三年。（《民法》第756條之3）
• 金額限制： 賠償金額原則上以受僱人當年可得報酬之總額為限，除非契約有具體約定排除。（《民法》第756條之2第2項）
• 補充性： 雇主必須先證明「不能依他項方法受賠償者為限」，保證人才需負責任。（《民法》第756條之2第1項）

重點提醒： 這些嚴格的保護規定，絕大多數不適用於租屋保證。

2. 租屋保證：屬於一般保證或連帶保證

租屋保證是針對租客（主債務人）未來可能發生的特定債務（如未繳租金、未修復房屋損害）代負履行責任。由於這些債務內容及金額在發生時是可計算或確定的，因此法律實務上將其認定為一般保證或連帶保證。

這代表什麼？您的保證責任不會受到三年期間限制，也不會有「當年報酬總額」的金額上限！

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租屋保證人的兩大風險類型：先訴抗辯權的有無

當您簽下租約保證人時，務必看清楚契約上寫的是「一般保證」還是「連帶保證」。這決定了房東向您求償時的順序：

風險一：一般保證人（有先訴抗辯權）

如果您被約定為一般保證人，您擁有《民法》賦予的「先訴抗辯權」。

《民法》第745條：「保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。」

白話解釋： 房東必須先向欠租的房客（主債務人）提告並強制執行其財產，確認房客確實「沒錢可賠」後，才能轉向您求償。您有權要求房東先去追討房客的財產。

風險二：連帶保證人（無先訴抗辯權）

如果您被約定為連帶保證人（這是租賃契約中最常見的要求），您的責任將大幅加重。

白話解釋： 您與房客的法律地位幾乎等同。房東可以直接向您求償，無需先向房客追討或證明房客無力償還。只要房客一違約，房東就可以馬上要求您支付所有欠款、違約金及損害賠償。

律點通提醒： 務必避免簽署『連帶保證人』的條款，否則您將失去法律上最基礎的保障——先訴抗辯權！

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實務案例解析：當保證責任被無限放大

我們來看一個與保證性質相關的實務情境，雖然是職場案例（案例三：最高法院100年度台上字第90號），但其法律精神對租屋保證人具有重大警示作用：

案例情境：概括條款的無效性

• 事實： 某公司員工的保證書上載明，保證人應負「連帶全部賠償之責，並放棄先訴抗辯權」。
• 保證人主張： 這是人事保證，應適用金額上限和補充性規定。
• 法院見解： 法院雖然認定人事保證的責任確實具有補充性（即不能直接向保證人求償），因此契約中約定保證人負『連帶全部賠償之責』並『放棄先訴抗辯權』的條款，違反了法律對保證人的強制保護規定，應屬無效。

給租屋保證人的啟示：

雖然租屋保證不適用人事保證的補充性，但此案例強調了法律對保證人權益的保護傾向。如果租約中出現概括性、無限擴大您責任的條款（例如：『保證人應負租約期間一切債務及損害賠償，不受民法限制』），法院仍可能基於《民法》定型化契約或誠信原則，認定這些過度加重的條款無效。

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租屋保證人的三大自保策略

既然租屋保證的法律保護較少，您必須在簽約時就建立防線：

策略一：設定明確的保證期間與金額上限

由於租屋保證沒有法定的三年期間限制，您的責任將延續到租約結束，甚至可能包含租客延期搬遷或續租的期間。

• 操作建議： 在契約中具體載明您的保證責任範圍，例如：「本保證責任僅限於第一期租賃契約（自OO年O月O日至OO年O月O日止），且最高賠償金額不得超過新台幣OO萬元。」

策略二：要求保留「先訴抗辯權」

如果房東堅持要保證人，請務必爭取簽署「一般保證人」，明確排除「連帶」二字。這能確保房東必須先窮盡對房客的追償手段後，才能向您求償。

• 操作建議： 若契約已載明『連帶保證人』，請要求劃除或修改為『一般保證人』，並確認房東已簽字同意修改。

策略三：要求房東履行「通知義務」

雖然租屋保證沒有像人事保證一樣強制規定房東的通知義務（《民法》第756條之5），但您可以透過契約約定，要求房東在租客欠租或發生重大違約事故時，立即書面通知您。

• 好處： 讓您能及早介入處理或終止保證關係，避免損失持續擴大。若房東未通知導致損失擴大，您未來在訴訟中可主張房東亦有過失，請求法院減輕您的賠償責任。