房租被法院扣押怎麼辦？執行債務人必知的租金債權保衛戰

租金收入被查封？執行債務人應對指南

身為房東，當您面臨債務問題，最擔心的莫過於房產或租金收入被法院強制執行。一旦法院發出「扣押命令」，您的租金債權將立即被凍結。這不僅影響您的現金流，也嚴重限制您對租賃契約的處分權。

律點通為您整理了最核心的法律概念與實務風險，確保您了解在租金債權被扣押後，哪些行為是絕對不能做的，以及如何合法地配合執行程序。

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1. 釐清概念：查封與扣押的關鍵差異

許多人誤以為不動產被「查封」後，租金就會自動被扣住。但法律上，「查封」與「扣押」針對的標的物不同：

• 不動產查封 (Seizure)： 針對您的房屋或土地本身，目的是保全資產以利後續拍賣。請注意，不動產的查封不當然及於其法定孳息（即租金）。
• 租金債權扣押 (Garnishment)： 針對您對承租人（房客，即法律上的『第三人』）的金錢債權。法院必須依《強制執行法》發布單獨的『扣押命令』，才能有效凍結租金。

扣押命令的雙重效力

當法院對租金債權發出扣押命令，將產生以下效力：

1. 對房東（債務人）的效力： 禁止收取或為其他處分（如轉讓、抵銷）。
2. 對房客（第三人）的效力： 禁止向房東清償（即付租金）。

《強制執行法》第115條第1項：「就債務人對於第三人之金錢債權為執行時，執行法院應發扣押命令禁止債務人收取或為其他處分，並禁止第三人向債務人清償。」

2. 扣押效力範圍：未來租金也跑不掉

租金屬於「繼續性給付」的債權。這意味著，只要法院的扣押命令一送達，其效力就會自動延伸到未來尚未到期的每一期租金，直到執行債權人的債務清償完畢為止。

《強制執行法》第115條之1第1項：「對於薪資或其他繼續性給付之債權所為強制執行，於債權人之債權額及強制執行費用額之範圍內，其效力及於扣押後應受及增加之給付。」

因此，您不能主張扣押命令只針對當月租金，未來租金仍屬於您。

3. 房東（債務人）絕不能做的三種行為

一旦租金債權被扣押，您對該筆收入的處分權即被限制。若您試圖透過以下行為來規避執行，這些行為對執行債權人將不生效力，甚至可能使您面臨法律風險。

行為一：將租金債權轉讓給他人

在扣押命令生效後，您將未到期的租金請求權轉讓給親友或其他人，此轉讓行為因違反禁止處分規定，對執行債權人是無效的。執行債權人仍有權向承租人收取該筆租金。

行為二：主張押租金抵銷租金

許多房東會想：「既然租金被扣了，我乾脆讓房客用當初付的押金來抵銷租金。」

依據實務見解，抵銷的前提是雙方債務均已屆清償期。但當租金債權被扣押後，您已喪失對該債權的處分權，因此不得再以該租金債權與房客的押租金返還請求權進行抵銷。試圖抵銷的行為，將被視為有礙執行效果而無效。

行為三：合意終止租約以消滅租金債權

這是實務上常見的規避手段。房東與房客串通，迅速簽署協議終止租約，試圖讓未來的租金債權消滅。

法院實務（如最高法院94年度台上字第1719號判決意旨）傾向認為，這種在扣押後所為的終止租約行為，如果目的是為了消滅租金債務、損害執行債權人利益，將可能被認定為：

1. 有礙執行效果之行為（依《強制執行法》第51條第2項類推適用），對執行債權人無效。
2. 通謀虛偽意思表示，自始無效。

實務提醒： 除非房客有實質違約，您是基於合法的租賃關係終止事由終止契約，否則單純為了逃避執行而終止租約，將難以對抗執行債權人。

4. 實務情境模擬：支票與扣押命令

假設您已收到扣押命令，但房客之前已簽發了數張未來日期的租金支票給您。您該怎麼辦？

錯誤做法： 認為支票已經在手，趕快拿去銀行提示兌領。

法律風險： 扣押命令送達後，您已禁止收取租金。若您提示兌領，該行為對執行債權人不生效力。換句話說，執行債權人仍有權要求房客再次支付該筆租金給法院，而您收到的錢則可能被要求返還。

給房東的建議： 立即通知房客，要求他們向付款銀行辦理止付，並將租金依法院指示繳交給執行法院或執行債權人。避免任何收取或處分租金的行為。

結論與應對要點

面對租金債權的強制執行，作為房東，最明智的策略是停止任何可能被認定為規避執行的處分行為，並積極與法院或執行債權人協商解決債務本體，以解除扣押。

執行狀態	房東（債務人）應對要點
收到扣押命令	立即停止收取租金，並通知房客（第三人）停止向您清償。
租賃契約管理	除非有正當、實質的終止事由，否則請勿合意終止租約或進行債權轉讓。
押租金處理	押租金不得用於抵銷已被扣押的租金。
票據處理	若有未兌現的支票，必須通知房客辦理止付，避免違法收取。

瞭解這些限制，才能避免您在執行程序中做出無效行為，導致後續更複雜的法律爭議。