租金被扣押怎麼辦？房東必知的法律義務與風險

租金債權被法院扣押怎麼辦？房東必知的法律義務與風險

面對債務問題，當法院的「強制執行命令」送達時，尤其當債權人選擇扣押您賴以為生的租金收入時，壓力可想而知。

作為房東（即法律上的債務人），您必須清楚了解這份扣押命令的效力範圍，以及您在執行程序中必須履行的法律義務。了解這些規定，才能有效保護自己的權益，並避免因為不當處理而面臨更嚴重的法律處罰，例如管收或罰鍰。

1. 租金債權扣押的法律基礎：雙重禁止令

債權人針對房東（債務人）的租金收入進行強制執行，是依據《強制執行法》第115條，這屬於對第三人金錢債權的執行程序。

當法院發出「扣押命令」並送達給您（房東）和房客（第三人）時，該命令立即產生強大的法律效力，我們稱之為「雙重禁止」。

強制執行法第115條要旨

《強制執行法》第115條：「就債務人對於第三人之金錢債權為執行時，執行法院應發扣押命令禁止債務人收取或為其他處分，並禁止第三人向債務人清償。」

白話解釋：

1. 禁止房東收取或處分： 您不能再向房客收取租金，也不能將這筆租金債權轉讓給其他人。
2. 禁止房客清償： 房客也不能再將租金支付給您。房客必須依法院指示，將租金支付給債權人或執行法院。

重點提醒： 租金屬於「繼續性給付債權」，實務上認定，這份扣押命令的效力及於扣押後所有未到期的未來租金。換句話說，只要命令未解除，您的租金收入將持續被法院管控。

2. 扣押後的「無效行為」：房東不能做的兩件事

一旦租金債權被扣押，您若試圖透過其他方式來規避執行，例如與房客私下終止租約或轉讓租金債權，這些行為都將被法院視為無效。

這是基於《強制執行法》第51條第2項的規定：

《強制執行法》第51條第2項：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」

實務上將扣押命令視同查封，因此，您在扣押後所為的任何「有礙執行效果之行為」，對執行債權人來說都是不生效力。

實務案例解析：私下終止租約也無效

• 情境： 某房東（債務人）在收到法院扣押命令後，為了阻止債權人取得租金，便立即與房客合意終止租約，或將租金債權轉讓給親友。
• 法律結果： 根據最高法院的見解，這些終止或轉讓行為，因會損害執行債權人的利益，對該債權人來說是無效的。執行債權人仍可主張租金債權繼續存在，並要求房客支付租金。
• 風險提示： 這種行為不僅無效，還可能被視為惡意脫產，加劇您的法律困境。

特別爭議：押租金（保證金）能否用來抵銷？

許多房東會想，既然租金被扣押了，是否可以指示房客用押租金來抵銷未來的租金？

答案通常是：不行。 實務見解認為，押租金的返還請求權和租金債權要能抵銷，必須雙方債務都已「屆清償期」。在扣押之後，您不能主張以將來可能發生的押金返還請求權，來對抗已被法院扣押的租金債權。

3. 房東的配合義務：拒絕提供資料恐被管收

強制執行程序中，法院有權力調查租賃契約的細節、租金數額、支付狀況等，以確保執行順利。此時，您（房東）有明確的配合義務。

強制執行法第77-1條：調查權與強制力

《強制執行法》第77-1條：「...債務人無正當理由拒絕陳述或提出文書，或為虛偽陳述者，得管收。第三人有前項情形或拒絕到場者，得處罰鍰。」

• 您的義務： 必須如實向法院陳述租約內容、租金金額、支付情況，並提供租賃契約等相關文書。
• 拒絕的後果： 如果您無正當理由拒絕提供資料、拒絕陳述，或者提供虛假的陳述，執行法院可以對您裁定管收（拘束人身自由）。

4. 結論與行動清單：收到扣押命令後該怎麼做？

當您收到租金債權扣押命令時，請務必按照以下步驟處理：

應對措施	具體行動	法律依據與風險
立即停止收取	停止向房客收取任何租金，無論是現金、轉帳或支票。	違反者，該清償對債權人無效，房客仍可能被要求再次支付。
配合法院調查	準備好租賃契約、租金收據等文件，並依法院通知到場陳述。	拒絕配合或虛偽陳述，可能面臨管收處分（強制執行法第77-1條）。
避免處分行為	絕不與房客合意終止租約、不轉讓租金債權，也不要試圖以押租金抵銷。	這些行為對執行債權人無效（強制執行法第51條第2項）。
主動溝通	若對命令有疑問，應主動向執行法院書記官詢問。	確保您所有的行為都在法律允許的範圍內。