租金被法院扣押怎麼辦？強制執行法115條的實務應對指南

租金被法院扣押怎麼辦？強制執行法115條的實務應對指南

對於薪資債務人來說，不論您是名下有房產的房東（債務人），或是收到法院公文的承租人（第三人），一旦涉及租金債權的強制執行，往往會感到手足無措。這份指南將協助您理解租金被扣押的法律流程，並提供實務上最關鍵的應對策略。

一、租金債權執行：法院的「扣押命令」是什麼？

租金在法律上被視為房東對房客的「金錢債權」。當房東有債務時，債權人可以向法院聲請，將這筆租金債權拿來抵償債務。這就是所謂的「債權執行」。

執行法院會依據《強制執行法》發出「扣押命令」，這份公文是您行動的關鍵依據：

《強制執行法》第115條第1項：「就債務人對於第三人之金錢債權為執行時，執行法院應發扣押命令禁止債務人收取或為其他處分，並禁止第三人向債務人清償。」

1. 扣押命令的雙重禁止

• 禁止房東（債務人）收取： 房東不能再向房客收取租金。
• 禁止房客（第三人）清償： 房客不能再把租金付給房東。

2. 租金是「繼續性給付」

租金的特性是每月或每期持續給付。依據《強制執行法》規定，租金一旦被扣押，效力會延續到未來的每一期租金，直到房東的債務清償完畢為止。

《強制執行法》第115條之1第1項：「對於薪資或其他繼續性給付之債權所為強制執行，於債權人之債權額及強制執行費用額之範圍內，其效力及於扣押後應受及增加之給付。」

這意味著，法院發了一次扣押命令，未來的租金都會持續被扣，房客必須將租金交付給法院指定的債權人或提存。

二、承租人（房客）收到公文後的關鍵行動

如果您是承租人，收到法院的扣押命令後，您的義務非常明確：立刻停止向房東支付租金。

1. 配合義務與風險提醒

收到扣押命令後，您若仍將租金付給房東，在法律上視同「未清償」，債權人仍有權要求您再次支付被扣押的租金。因此，您必須將租金：

• 依法院指示，直接匯給債權人。
• 或向法院辦理提存，將租金暫時保管在法院。

2. 關於「押租金抵銷」的迷思

實務上最常發生的爭議是：房客主張用當初付的「押租金」來抵銷現在被扣押的租金。

重要提醒： 租金債權一旦被法院扣押，就產生了禁止處分的效力。這時，房東（債務人）與房客（第三人）之間原有的抵銷權利，將會受到限制。

實務案例解析： 曾有房客主張用押租金返還請求權來抵銷被扣押的租金，但最高法院認為，租金債權被扣押後，房東已不得處分該債權，因此不能再主張抵銷，以保障執行債權人的權益。

三、公證租約的執行效率與異議權

如果您的租賃契約曾經過法院或民間公證人公證，且載明「逕受強制執行」，債權人（或房東自己）就可以直接拿著公證書聲請執行，無需經過冗長的訴訟。

1. 法院的「形式審查」原則

法院在審查公證書時，只看文件形式上是否載明了租金金額和給付日期，不會去管實體爭議（例如：租約有沒有終止、房屋是否有瑕疵）。

2. 實體爭議的救濟途徑

如果您（不論是房東或房客）認為債權根本不存在（例如：租金已經付清、租約已經終止），您不能只向執行法院爭執，而必須另行提起訴訟：

• 房東（債務人）： 應提起「債務人異議之訴」（《強制執行法》第14條）。
• 房客（第三人）： 應依「第三人異議之訴」程序處理（《強制執行法》第120條準用第119條）。

請注意： 實體爭議必須透過訴訟解決，執行法院通常只會進行形式審查，不會因為您的抗辯而停止執行。

四、總結與行動要點

您的身份	收到扣押命令後的首要行動	法律依據與風險
承租人（房客）	立即停止向房東支付租金，並依法院指示清償或提存。	若違法清償給房東，對債權人不生效力，可能被要求重複支付。
房東（債務人）	不得收取或處分被扣押的租金，應準備提起異議之訴。	違反禁止處分命令，處分行為對債權人無效，情節嚴重可能涉及管收。

面對強制執行，掌握正確的法律知識是保障自身權益的第一步。請務必仔細閱讀法院公文，並在法定期限內採取正確的法律行動。