扣押房東租金債權：強制執行法保障債權人權益

債權人必讀：如何有效執行房東的租金債權

當您手握執行名義（如確定判決或支付命令）面對一位擁有房產並出租的債務人（房東）時，執行其租金債權往往是最直接且有效的追償方式。然而，許多債務人會試圖透過各種法律手段，與承租人（第三人）配合，來規避您的執行。了解《強制執行法》的關鍵條文，是保障您權益的第一步。

1. 扣押命令的效力：雙重禁令與未來租金

執行租金債權，是透過對「第三人金錢債權」的強制執行程序進行。一旦執行法院發出扣押命令，將產生對房東和承租人的雙重法律約束力。

根據《強制執行法》第115條第1項規定：

就債務人對於第三人之金錢債權為執行時，執行法院應發扣押命令禁止債務人收取或為其他處分，並禁止第三人向債務人清償。

這代表：

1. 對房東（債務人）： 房東從此不得收取該租金，也不得將該債權讓與他人或為其他處分。
2. 對承租人（第三人）： 承租人不得再向房東支付租金。若違反，其清償行為對您（執行債權人）不生效力，承租人將面臨重複清償的巨大風險。

此外，租金屬於繼續性給付之債權。依據《強制執行法》第115條之1第1項，扣押的效力及於扣押後應受及增加之給付。這意味著，您一次扣押，效力將涵蓋租約期間所有未來的租金，直到債權滿足為止。

2. 破解房東脫產手法：有礙執行效果之行為

聰明的房東可能會試圖利用各種方法來消滅或移轉租金債權。但法律已為債權人築起防線，即《強制執行法》第51條第2項：

實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。

實務上，常見的規避行為及其法律效果如下：

(1) 合意終止租約或債權讓與

如果房東在扣押命令送達後，立即與承租人協議終止租約，或將租金債權讓與給親友，意圖消滅或移轉租金債權，此類行為會被法院認定為「有礙執行效果之行為」，對您（執行債權人）不生效力。即使租約終止，若承租人仍繼續使用該房產，法院更可能認定這是通謀虛偽，必須繼續向您支付租金。

(2) 主張押金抵銷租金

這是房東與承租人最常使用的規避方式。承租人可能會主張以當初繳交的「押租金」（押金）來抵銷被扣押的租金。

請注意： 實務見解明確指出，押金返還請求權通常被視為附有停止條件的債權，必須等到租賃關係終止且無承租人債務不履行時才屆清償期。因此，在租賃關係存續期間，承租人不得主張以押金抵銷租金債務，即使租金已被扣押亦同。

3. 實務案例解析：支票清償與惡意終止

在某個實務案例中，債權人成功扣押了房東的租金債權。但承租人在收到法院的扣押命令後，卻沒有停止支付，反而任由房東提示兌領先前開立的租金支票，隨後雙方更協議終止租約。

法院最終判決指出，承租人收到扣押命令後，應有積極配合執行的義務。任由支票兌現或協議終止租約的行為，均被認定為有礙執行效果，對執行債權人不生效力。這代表，承租人先前支付的租金不算數，仍須向執行債權人再次支付。

給債權人的啟示： 只要扣押命令已經送達，任何企圖消滅租金債權的行為，都無法阻礙您受償的權利。您必須密切注意承租人是否確實遵守命令，並適時向執行法院聲請發出收取命令或轉給命令，確保租金順利入袋。

債權人操作指引：確保租金順利入袋

1. 確認送達時間： 扣押命令送達承租人（第三人）的時間點極為關鍵。所有發生在送達之後的清償或處分行為，對您均不生效力。
2. 主動聯繫承租人： 收到扣押命令後，建議您主動告知承租人，並提醒其若違反命令的雙重清償風險，敦促其確實將租金支付給執行法院或您指定的帳戶。
3. 注意期票處理： 若房東與承租人是使用期票支付租金，務必提醒承租人，收到扣押命令後應立即向銀行辦理止付通知，避免票據被兌現而產生爭議。

保障您的權益，從了解強制執行法的核心精神開始。面對債務人的花招，法律已提供您最堅實的後盾。