法拍屋「點交」與「不點交」的法律真相：不動產所有人必知權益

法拍屋「點交」與「不點交」的法律真相：不動產所有人必知權益

不動產進入法拍程序，無論您是面臨房屋被拍賣的債務人，或是準備進場投標的買受人（拍定人），最關鍵、也最令人頭痛的問題就是：「這間房子，法院到底會不會幫我處理占有人？」

「點交」（交付執行）與「不點交」的差異，決定了您取得房產的速度與成本。律點通將透過《強制執行法》的精確解析與實務見解，帶您了解法院判斷點交的真正標準，打破常見的迷思。

點交制度的核心：強制執行法第99條

法院決定是否點交，一切都圍繞著《強制執行法》第99條的規定。這條法規明確界定了執行法院「必須」點交的範圍，以及「例外」不點交的情形。

判斷點交與否的關鍵時點：查封當下

實務上，判斷是否點交的最重要基準是查封時不動產的實際占有狀態。執行法院會依據查封筆錄所載的內容，認定房屋當時是由誰在使用，這就是所謂的「占有公示外觀原則」。

應點交的三大法律情境

根據《強制執行法》第99條第1項及第2項規定，法院必須解除占有並點交的情形包括：

1. 債務人占有： 不動產現由債務人本人或其家屬占有使用。
2. 查封後占有： 雖然是第三人占有，但該第三人是在法院查封之後才開始占有。
3. 無權占有或權源被除去： 雖然是查封前即占有的第三人，但該第三人不爭執其為無權占有，或者其占有權源（例如租約）已被法院裁定除去。

其中，第1項規定是強制性的，對不動產所有人影響最大：

《強制執行法》第99條第1項：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」

這意味著，只要是債務人自己住的房子，拍定人聲請點交時，法院必須依法執行點交程序。

實務迷思破解：拍賣公告說「不點交」就一定不點交嗎？

許多應買人會單純依賴法院的拍賣公告，看到「不點交」就認為法院不會處理占有問題。然而，實務上這是一個常見的誤區。

案例解析：查封筆錄決定一切

假設有一間法拍屋，拍賣公告載明「不點交」。拍定人小陳買下後，發現房屋實際是由原債務人老王一家居住。老王主張：「公告寫了不點交，你們不能趕我走。」

實務結果： 法院仍會依法點交。

根據司法院的實務見解，如果查封時不動產確實是由債務人占有，那麼《強制執行法》第99條第1項的強制點交規定就必須適用。拍賣公告上的「不點交」記載，僅是提醒應買人注意的任意事項，不影響拍定人依法聲請點交的權利。

重點提醒： 拍賣公告的記載僅供參考，查封筆錄所載明的實際占有狀態，才是判斷能否點交的最終依據。

不動產所有人（占有人）的應對策略

無論您是債務人（即將失去房產），還是主張在查封前就合法占有的第三人，了解您的法律地位至關重要。

占有人身份	查封時的狀態	點交結果	實務應對建議
債務人	本人或家屬占有	應點交	依法必須配合點交，不得以公告「不點交」為由拒絕。
第三人	查封前有權占有	原則不點交	應在執行程序中積極提出足以證明其占有權源（如租賃契約）及查封前實際占有的事證。

點交後的風險：再占有與再點交

如果點交程序完成後，原占有人又重新占有該不動產，拍定人可以依《強制執行法》第99條第3項聲請法院再點交。法院會再次解除其占有並交付給拍定人。這項規定有效遏止了惡意反覆占有的行為。

結論：掌握查封時點，確保權益

對於不動產所有人而言，無論是買賣或面臨執行，都必須將注意力放在「查封筆錄」上。它是決定房屋命運的法律文件。理解強制執行法的規定，能讓您在複雜的法拍程序中，做出最有利於自己的判斷。