房產拍賣底價被低估怎麼辦？中年債務人自救指南

您的房產要被拍賣了：底價由誰決定？

面對債務執行，最讓人心痛的莫過於辛苦打拚來的房產即將被拍賣。許多中年朋友擔心，執行法院或行政執行分署（以下統稱「執行機關」）訂定的拍賣底價會遠低於市場行情，讓您損失慘重。

別擔心，法律程序雖然複雜，但它賦予了您參與和監督的權利。首先，我們必須了解底價是如何產生的。

執行底價核定的兩大關鍵步驟

執行機關在拍賣不動產時，必須依循《強制執行法》的規定來核定底價：

1. 鑑價程序： 執行機關會先命鑑定人對您的不動產進行估價，這份鑑定報告是底價的重要參考依據。
2. 核定底價： 執行機關參考鑑定報告後，會依據《強制執行法》第80條規定，核定出拍賣的最低價額（底價）。

《強制執行法》第80條：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」

請注意，這個底價是投標人出價的「最低門檻」，如果市場上對您的房產有更高的需求，投標人自然會競相出價，最終成交價可能遠高於底價。

您的權利：底價核定前，機關必須「問」您

在執行機關核定底價之前，您有一項重要的程序性權利，那就是陳述意見的機會。根據《強制執行法》第70條第2項規定：

《強制執行法》第70條第2項：「執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限。」

實務建議： 當您收到執行機關的通知時，務必把握機會到場或書面陳述意見。這時候，您可以提出鄰近地區的實價登錄資料或您自行委託的估價報告，讓執行機關納入考量。

實務教戰：底價過低時，如何聲明異議？

如果您認為執行機關核定的底價「顯然」不合理，例如底價遠低於客觀鑑價結果，您有權提出法律上的救濟，即「聲明異議」。

聲明異議的法律依據與時機

您必須依據《強制執行法》第12條第1項提出異議：

《強制執行法》第12條第1項：「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。」

重要提醒： 聲明異議必須在拍賣程序終結前（例如拍定並點交完成前）提出。此外，提出異議原則上不會停止拍賣程序，執行仍會繼續進行。

兩大有效異議的實務情境

執行機關對底價的核定享有職權裁量權，因此您不能僅憑「主觀認為」底價過低就異議成功。您必須提出具體、有力的證據證明執行程序有瑕疵或裁量權濫用：

情境一：鑑定報告有明顯錯誤

如果鑑定報告有具體的、可量化的錯誤，例如：

• 鑑定人誤認您的房屋有專屬車位，導致估價過高（若您是債權人則可主張底價過高）。
• 鑑定人漏算了房屋的增建部分或重要設施，導致估價過低。

遇到這種情況，您可以要求執行機關重行鑑價，或至少要求執行機關根據錯誤部分進行底價調整。

情境二：底價與鑑價結果極端偏離

雖然執行機關有裁量權，但裁量權並非無限。實務上曾發生過，執行機關將價值數億元的土地，以鑑價結果的極小比例（例如十分之一）作為底價拍賣。如果發生這種顯不符比例原則的極端偏離情況，法院會認定執行程序有重大瑕疵，可能撤銷拍定。

市場的證明：流標是底價公平的證據

實務上，如果您的房產已經歷了第一次拍賣，甚至經過《強制執行法》第91條第2項的酌減底價（每次不超過20%），但仍然「無人應買」（流標），這反而成為執行機關證明原底價並無偏低之虞的最有力證據。因為市場已經證明，即使在該底價之下，買家仍不願意出手。

結論：掌握時機，積極參與

面對法拍，您不是完全無助的。關鍵在於：

1. 積極參與程序： 收到詢問底價意見的通知時，務必提供具體的市場證據。
2. 時效性： 聲明異議必須在執行程序終結前提出。
3. 證據力： 提出異議時，需附上具體、客觀的證據（如近期實價登錄或鑑定報告瑕疵證明），而非僅是主觀感受。