房屋法拍底價過低怎麼辦？債務人家屬自保指南

您正在面對家人債務導致房產被強制執行的困境嗎？在法拍程序中，最讓家屬擔憂的，莫過於房產被「賤賣」—底價定得太低，導致債務雖然清償了，但原本屬於家人的財產權益卻受到巨大損害。

律點通理解您的焦慮。不動產的拍賣底價，是確保債務人權益的最後一道防線。本文將精確解析法拍底價的決定過程、如何判斷底價是否過低，以及家屬可以採取的法律行動。

1. 誰來決定房產的「拍賣最低價額」（底價）？

當政府機關（如稅捐稽徵處）移送行政執行或法院進行強制執行時，不動產的拍賣底價並非隨意訂定，而是一項嚴謹的法律程序。

執行機關的職權與法定程序

無論是法院的強制執行，還是行政執行分署的行政執行，其程序都必須準用《強制執行法》的規定（依據《行政執行法》第26條）。

根據《強制執行法》的規範，底價的決定主要依循以下步驟：

1. 鑑定人估價： 執行機關會先命專業的鑑定人（通常是估價師）對房產進行估價。
2. 核定底價： 執行機關（法院或行政執行分署）會參考鑑定報告，並考量房產的實際狀況（如是否有點交、土地使用分區、市場行情等），最終核定出「拍賣最低價額」。

《強制執行法》第80條：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」

此外，執行機關在核定底價前，必須踐行一項重要程序：詢問債務人與債權人的意見（《強制執行法》第70條第2項）。如果家屬收到了詢價通知，務必把握機會提出意見，否則事後難以再以程序瑕疵為由聲明異議。

2. 發現底價過低，家屬如何聲明異議？

如果家屬認為執行機關核定的底價明顯低於市價，損害了債務人的權益，您有權利提出「聲明異議」。

異議的時機與法律依據

您可以依據《強制執行法》第12條第1項，對執行機關的底價核定行為提出異議。

重要提醒： 聲明異議必須在強制執行程序終結前提出。

然而，底價的核定屬於執行機關的職權裁量範圍，實務上要推翻這個裁量結果，難度相當高。您必須提出具體且客觀的事證，證明底價「顯不相當」。光憑主觀認定「我覺得太便宜」是無效的。

建議準備的事證包括：

• 鄰近實價登錄資料： 收集拍賣標的周邊，條件相似房產最近期的成交價格。
• 專業估價報告： 委託其他專業估價師重新出具估價報告，與執行機關的鑑定價格進行比較。

3. 實務案例解析：底價過低的界線在哪？

實務上，底價過低到什麼程度才算「顯不相當」？

情境一：底價與市價差距過大（有機會推翻）

假設有一塊市價兩億元的土地，但執行分署在核定底價時，卻因嚴重疏忽，將底價定為兩千四百萬元（僅為鑑價的十分之一）。

• 指導意義： 法院會認定這種極端情況構成執行機關裁量濫用，嚴重違反了比例原則。家屬的異議將會被接受，拍賣程序會被撤銷，要求重新核定底價。這證明了雖然執行機關有裁量權，但不能與市價或鑑價結果有顯然不合理的差距。

情境二：底價雖有爭議，但拍賣無人應買（難以推翻）

家屬認為底價定得太低，提出異議。但在異議審理期間，執行機關進行了第一次拍賣，結果無人應買。

• 指導意義： 執行機關或法院會傾向駁回異議。因為市場機制已經證明，即使以現有的底價進行拍賣，市場上也沒有買家願意承接。實務上常以此作為有力論據，證明「原核定底價並無偏低之虞」。

4. 最大的風險：減價拍賣與價格持續走低

債務人家屬必須密切關注拍賣進度，因為一旦不動產流標，價格將會持續下降。

根據《強制執行法》第92條第1項規定，如果第一次拍賣無人應買，執行機關在進行第二次拍賣時，必須酌減拍賣最低價額。

減價幅度： 每次酌減的數額不得逾百分之二十。

這意味著，如果房產持續流標，底價將會以每次最高八折的價格往下調降，最終可能以極低的價格拍定。為了避免房產被大幅度減價，家屬應考慮在拍賣前積極尋找有意願的買家，或設法籌措資金，與債權人協商撤回執行。

5. 總結與行動要點

面對法拍底價，債務人家屬的權益保障關鍵在於「程序參與」和「證據提出」。

行動要點	目的	法律依據
積極參與詢價程序	確保執行機關聽取您的意見，避免視為放棄權利。	《強制執行法》第70條第2項
收集具體市價證據	證明底價顯不相當，作為聲明異議的基礎。	《強制執行法》第12條第1項
注意拍賣進度	避免因多次流標導致底價持續被減價（最多八折）。	《強制執行法》第92條第1項
異議不停止執行	了解提出異議後，拍賣程序原則上仍會繼續進行。	《行政執行法》第9條第3項