賣房必知！優先購買權的順序、期限與風險解析

前言：您的不動產交易安全嗎？

對於不動產所有人來說，出售土地或房屋應有部分看似簡單，但若涉及「優先購買權」，處理不當可能導致交易破局、賠償鉅額損失，甚至面臨買賣契約被撤銷的風險。

在台灣的土地交易中，最常見且最具法律效力的兩種優先購買權，分別是：「共有人優先承購權」（《土地法》第34條之1第4項）與「基地承租人等優先購買權」（《土地法》第104條）。作為出賣人，您必須清楚知道這兩種權利的優先順序、行使期限，以及如何合法通知，才能確保交易順利完成。

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一、兩種優先購買權的法律基礎與差異

1. 基地承租人等優先購買權（《土地法》第104條）

這項權利的目的是為了實現「土地與房屋所有權合一」，避免土地與地上建築物的所有權長期分離。

《土地法》第104條第1項：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」

• 適用情境： 當您的土地上蓋有不屬於您的房屋時（例如您是地主，對方是承租人或地上權人）。
• 法律基礎： 即使土地與房屋原本同屬一人，後來因故分開出售，依據《民法》第425條之1的「推定租賃關係」，房屋所有人仍可能取得承租人地位，進而主張此優先購買權。

2. 共有人優先承購權（《土地法》第34條之1第4項）

這項權利是為了減少共有土地的複雜性，鼓勵共有關係的消滅。

《土地法》第34條之1第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

• 適用情境： 當您出售共有土地或建物（俗稱持分土地）的「應有部分」時，其他共有人享有優先購買權。

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二、誰的權利最大？優先順序與法律效力

當這兩種權利發生競合時，《土地法》第104條的基地承租人等優先購買權，效力優先於《土地法》第34條之1的共有人優先承購權。

優先購買權類型	法律性質	法律效力（未通知的後果）
基地承租人等（104條）	具有相對物權效力	買賣契約「不得對抗」優先權人，優先權人可請求塗銷登記。
共有人（34條之1）	債權性質	僅能向出賣人請求「損害賠償」，無法對抗已登記的第三人。

律點通提醒： 104條的權利效力強大，若您未合法通知基地承租人，即使您已將土地移轉登記給買方，承租人仍有權要求法院塗銷該登記，這是賣方最大的法律風險。

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三、實務上的嚴格限制：「同樣條件」原則

無論是哪一種優先購買權，行使時都必須遵守「同樣條件」原則。這意味著優先權人必須完全接受您與第三人約定的所有買賣條件，包括：價金、付款方式、稅費負擔、瑕疵擔保等，不得變更或附加任何條件。

情境案例：合併出售，不得任選標的

假設您將自己持有的A、B兩塊共有土地的應有部分，與您單獨持有的C土地，合併為一筆交易出售給買方。此時，A、B土地的其他共有人若想主張優先承購權，必須依循同樣條件，承購A、B、C三塊土地的全部標的。

實務判決指導，若出賣人將數宗不動產合併出售，優先購買權人若僅選擇其中部分主張優先承購，即不符合「同樣條件」的嚴格要求，將視為放棄優先承購權。

通知義務必須完整且明確

作為出賣人，您必須履行嚴格的「通知義務」。最高法院判例強調，通知內容必須包含與第三人簽訂的完整買賣契約條款（包括價格、付款期程、交屋細節等），僅告知「出售事實」或「價格」不足以構成合法通知。

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四、不動產所有人實務操作指引

1. 確保通知順序的正確性

在簽約前或簽約後（但尚未辦理移轉登記前），您應先確認不動產上是否存在優先購買權人，並依以下順序通知：

1. 優先通知： 基地承租人、地上權人（《土地法》第104條）。
2. 次要通知： 土地或建物共有人（《土地法》第34條之1第4項）。

2. 掌握行使期限與通知方式

• 基地承租人等（104條）： 於接到出賣通知後，10日內未表示者，視為放棄。
• 共有人（34條之1）： 實務上多參照內政部《土地法第34條之1執行要點》，建議給予對方15日的考慮期間。

重要提醒： 為了避免爭議，所有通知及回覆均應使用存證信函，並保留郵局回執證明，作為您已履行通知義務的證據。

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結論：確保交易流程滴水不漏

優先購買權是保障特定關係人權益的重要機制，但對不動產所有人而言，它也是交易過程中最大的潛在風險點。

賣方自保 checklist：

• 確認標的： 釐清出售標的是否為共有物或地上有他人建物。
• 書面通知： 務必以書面（存證信函）通知，內容必須包含與買方簽訂的所有交易條件。
• 等待期滿： 待優先權人明確書面放棄，或10日/15日期限屆滿後，方可辦理移轉登記。

只要您嚴格遵守「優先順序」、「同樣條件」和「合法通知」這三大原則，就能有效規避法律風險，讓您的不動產交易安全、順利。