賣房賣地必知：共有人與承租人「優先購買權」順序與期限自保指南

賣房清債務？先搞懂誰有權力優先買走您的房地產！

身為執行債務人，無論是主動出售名下不動產來清償債務，或是面臨法院強制執行共有物，您都必須掌握一個關鍵的法律概念：優先購買權。一旦處理不當，輕則被要求損害賠償，重則可能導致您與第三人簽訂的買賣契約被法院認定無效，造成時間和金錢上的巨大損失。

本文將聚焦於不動產交易中最常見的兩種優先購買權：《土地法》第104條與第34條之1，幫助您釐清誰的權利更大、通知期限多久，以及如何合法地完成不動產交易。

一、您必須釐清的兩大「優先購買權」

當您出售土地或房屋時，必須先確認是否有特定人士依法律規定，有權利在同樣條件下優先買走您的資產。

1. 基地房屋的優先購買權：《土地法》第104條（利用權優先）

這類優先權的立法目的，是為了讓土地所有權與地上建築物的所有權或利用權能夠合一，以充分發揮土地的經濟價值。它適用於以下兩種情況：

《土地法》第104條第1項前段：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」

白話解釋： 當您出售房屋所坐落的土地時，土地上的房屋所有權人（承租人、地上權人）有優先購買權。

《土地法》第104條第1項中段：「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」

白話解釋： 當您出售房屋時，房屋所坐落的土地所有權人有優先購買權。

2. 共有物的優先承購權：《土地法》第34條之1第4項（共有人優先）

如果您的房地產是與他人共有（例如繼承來的土地），當您只出售自己的「應有部分」時，其他共有人有優先承購的權利。

《土地法》第34條之1第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

白話解釋： 此規定的目的是為了限制共有人數增加，簡化共有關係。當您出售您在共有物中的持分時，其他共有人可以優先買下您的持分。

二、誰的權力最大？優先權的順序與致命效力

當同一筆交易同時涉及這兩種優先權時，實務上已經確立了順序：

《土地法》第104條（承租人/地上權人） > 《土地法》第34條之1第4項（共有人）

這意味著，如果您的土地上蓋有他人房屋且有租賃關係，即使該土地是您與他人共有，承租人的優先購買權仍優於其他共有人。

致命提醒：物權效力與債權效力

兩種優先權的法律效力大不相同，這是執行債務人必須特別注意的：

• 《土地法》第104條（物權效力）： 若您未合法通知承租人或地上權人，或通知後逕自賣給第三人，該交易不得對抗優先購買權人。這代表權利人可以訴請法院塗銷第三人的所有權登記，讓您的交易功虧一簣。
• 《土地法》第34條之1（債權效力）： 若您未通知其他共有人，該共有人原則上僅能向您請求損害賠償，通常無法塗銷第三人的所有權登記。

三、實務陷阱：接受「同樣條件」的嚴苛標準與時限

優先購買權人必須「依同樣條件」購買，這條件不僅限於價金，而是包括買賣契約的所有條件。

案例情境：10日黃金期限，對價格有異議即視為放棄

假設您出售房屋給第三人，並依《土地法》第104條通知了基地所有權人，給予10日優先購買期。基地所有權人回覆表示願意優先承買，但同時提出：「價格顯失公平，應請合法鑑定人會同估價後再議。」

實務見解認為，雖然對方表示願意承買，但同時提出質疑或要求變更條件（例如要求鑑定、要求變更付款方式或稅費負擔），即構成拒絕以同一條件優先購買。且若已超過《土地法》第104條所定的10日期限，即使後來在訴訟中表示願意接受原價，優先購買權仍視為消滅。

重點提醒： 優先購買權人必須在法定期限內（10日或15日）無條件接受原買賣契約的全部條件，否則即視為放棄。

四、自保操作指引：確保交易穩定的關鍵步驟

為避免交易被撤銷或產生損害賠償責任，請務必遵循以下步驟：

1. 全面清查權利人： 在簽約前，確認是否有承租人、地上權人（104條）或其他共有人（34條之1）。
2. 完整書面通知： 必須以存證信函等書面方式，將您與第三人約定的所有買賣條件（價金、付款方式、稅費負擔、地上物處理等）完整告知所有優先購買權人。
3. 嚴守時限：
   • 《土地法》第104條權利人：通知後10日內。
   • 《土地法》第34條之1權利人：通知後15日內。

重要： 只有在期限屆滿，且優先權人未表示行使權利，或明確表示放棄後，您才能安全地將不動產過戶給第三人。若通知內容不完整，優先權人可主張未受合法通知，其優先權不喪失。

結論

處理不動產交易時，優先購買權是保護交易穩定性的重要環節。對於執行債務人而言，精確掌握通知義務、時限及「同樣條件」的認定，是避免後續法律糾紛、確保資產順利變現的關鍵。務必謹慎處理通知程序，確保您的交易能夠合法有效。