法拍屋點交爭議解析：債權人如何強制取回不動產占有權？

法拍屋點交大作戰：債權人（拍定人）必知的強制執行鐵則

恭喜您成功拍定不動產，但接下來「點交」程序，往往才是取得房屋實際使用權的關鍵挑戰。許多債權人（拍定人）常被債務人或聲稱有權占有的第三人所阻撓，深怕買到無法入住的「燙手山芋」。

身為律點通，我們將依據《強制執行法》，為您釐清點交的法律依據，並提供實務上最具操作性的指引，讓您在強制執行程序中站穩腳跟，順利取回不動產。

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點交的法律基石：強制執行法第99條的「強制性」

法拍屋是否應點交，唯一依據是《強制執行法》的規定，而非拍賣公告的註記。對於債權人而言，您必須掌握這條法律的強制性。

點交的兩大核心要件

《強制執行法》第99條明確規定了執行法院應解除占有並點交的情形：

《強制執行法》第99條第1項規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」

白話來說：

1. 債務人占有： 只要不動產現由債務人本人占有，執行法院就必須點交。這是強制規定，即使拍賣公告寫了「不點交」，您仍可依法聲請點交。
2. 查封後占有： 即使是第三人占有，但如果是在執行法院查封之後才進駐，也屬於應點交範圍。

查封前第三人占有的例外點交

如果不動產在查封前就由第三人占有，原則上不點交。但有兩種情況仍應點交（第99條第2項）：

1. 無權占有不爭執： 第三人在查封前占有，但自己承認是無權占有，或者對無權占有不爭執。
2. 權源被除去： 該第三人的占有權源（如租賃權）已經被法院依《強制執行法》第98條第2項但書規定除去後拍賣者。

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實務關鍵：查封筆錄與「公示外觀」的決定性

拍定人能否順利點交，關鍵在於執行法院會以查封時不動產的實際占有狀態為準。您必須查閱查封筆錄，這份文件是法院認定占有狀態最重要的證據。

案例解析：如何推翻假租約？

實務上最常見的爭議是：債務人或第三人拿出「查封前」簽訂的租賃契約，主張是合法占有，企圖阻止點交。

情境模擬： 某房屋在查封時，查封筆錄清楚記載由「債務人甲及其家人居住使用」。拍定後，甲卻突然提出一份聲稱在查封前已出租給第三人乙的租約，主張不點交。

法院判決： 法院通常會駁回此類異議。因為法院會採信占有公示外觀原則。既然查封時債務人自承是自己居住，且實際狀況符合債務人占有狀態，事後提出的租約若與查封筆錄記載的公示外觀不符，難以推翻原本認定為「債務人占有」的事實。最終，法院仍會認定房屋由債務人占有，依法點交。

給債權人的啟示： 查封筆錄是您最強大的武器。若筆錄記載為債務人占有，任何事後提出的權源主張，都難以撼動您請求點交的權利。

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債權人（拍定人）的實務操作指引

占有狀態	點交權利	債權人應對策略
債務人占有	絕對點交	拍定後立即檢附權利移轉證書，向執行法院聲請點交。無需理會公告是否記載「不點交」。
查封後第三人占有	絕對點交	聲請點交，並提供證據證明第三人是在查封後才進駐。
查封前第三人占有	原則不點交	仔細審查其占有權源是否能對抗拍定人（例如，租約是否經公證，且不影響抵押權）。若權源薄弱，仍可嘗試聲請點交。

關於屋內動產的處理

點交時，若房屋內仍留有家具或其他動產，執行法院會依《強制執行法》第100條處理：

1. 取去點交： 執行法院應通知債務人或其家屬、代理人限期取走。
2. 適當處置： 若無人接受點交或逾期不領取，執行法院得將動產暫付保管，並限期領取。逾期不領取者，執行法院得拍賣或為其他適當處置（如廢棄物處理）。

點交程序是確保您權益的最後一哩路。掌握法律規定，並善用查封筆錄作為證據，您就能有效排除占有障礙，確保不動產順利移轉。