法拍屋點交與否？自住者必知《強制執行法》99條權益

房子被法拍了，我什麼時候必須搬家？點交的法律真相

中年朋友，當您面對房產被法院拍賣的困境時，心中最大的焦慮或許是：「我到底什麼時候必須搬家？」或是「法拍公告上寫『不點交』，是不是就安全了？」這些疑問都指向一個關鍵的法律程序——點交。點交，就是法院強制要求占有人將房屋交給新買受人的過程。

作為債務人，您必須正視這個問題。點交不是法院可有可無的選項，在特定情況下，它是法律的強制規定。了解這些規定，才能為自己爭取最大緩衝時間。

判斷點交的「金科玉律」：《強制執行法》第99條

法院決定是否點交，核心依據是《強制執行法》關於不動產點交的規定，特別是第99條。這條規定非常重要，它決定了您的居住權利是否能繼續。

點交的強制性：法院「應」點交的情況

《強制執行法》第99條第1項明確規定了法院必須點交的三種情況：

《強制執行法》第99條第1項： 債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。

白話解釋：

1. 您（債務人）自住： 只要房子現由您自己占有，法院就必須（應）解除您的占有並點交給新屋主。
2. 查封後才搬進來的親友： 即使是親友或第三人居住，但他們是在法院查封之後才搬進來的，法院也必須點交。

請記住： 只要您是債務人，且房屋由您占有，點交就是強制性的。法院甚至可以請警察協助執行，您無法拒絕。

什麼情況下，第三人占有也必須點交？

如果房子是您的親友在住，他們在查封前就住進去了，是不是就安全了？不一定。法院會審查他們的「占有權源」。

《強制執行法》第99條第2項： 第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第2項但書之情形者，前項規定亦適用之。

白話解釋： 即使是查封前就占有，但如果這位第三人是無權占有（例如沒有正式、有效的租約，或權源無法對抗債務人），法院仍然會裁定點交。

實務迷思破解：公告說「不點交」就高枕無憂嗎？

許多中年債務人會因為拍賣公告上註明「拍定後不點交」而鬆一口氣，認為自己可以繼續住。然而，這是實務上最大的誤解！

法院的實務見解（如司法院第十一期司法業務研究會期結論）非常明確：

• 拍賣公告上所載「不點交」的條件，僅是提醒應買人注意的任意事項。
• 如果您的情況符合《強制執行法》第99條第1項規定（即您是債務人且正在自住），執行法院仍應依法強制點交，拍賣公告的文字不影響法律規定的點交義務。

案例故事：虛偽占有規避點交，最終仍失敗

張先生因債務問題，名下的房子被法拍。為了規避點交，他請一位親戚在查封前搬進來，並私下簽訂了一份沒有公證、租金極低的「租賃契約」，試圖主張親戚是查封前有權占有的第三人。

法院在審查時，發現該租約關係在占有公示外觀上與常情有悖，且難以證明親戚的占有權源能對抗債務人。最終，執行法院認定該親戚的占有對債務人而言是「無正當權源」的無權占有，仍然依據《強制執行法》第99條規定，解除其占有並點交給新屋主。

給您的啟示： 實務上，法院對於試圖以假租約或虛偽占有來規避點交的行為，審查非常嚴格。不要寄望於此類方法，應專注於合法程序的應對。

實務操作指引：債務人應如何應對？

面對點交程序，您必須了解程序並準備應對，才能爭取最大的緩衝時間：

應對步驟	說明與建議
查閱查封筆錄	這是判斷點交與否的關鍵文件。您應確認筆錄上記載的占有人是誰、占有狀態如何。若筆錄記載為「債務人自住」，點交幾乎無法避免。
聲明異議	如果您對法院的點交命令或程序有疑慮，可以依據《強制執行法》第12條提出聲明異議。但異議必須針對程序瑕疵，且不會自動停止執行。
點交後的應對	如果法院已經點交完成，您或您的家人又搬回去住，新屋主可以依據《強制執行法》第99條第3項規定，聲請再點交。這會讓您面臨更嚴峻的處境。

專業建議： 點交程序一旦啟動，時間壓力會很大。建議您提早規劃搬遷，避免在警察協助下被強制清空，徒增不必要的精神壓力。