強制執行底價太低怎麼辦？債務人聲明異議與救濟指南

強制執行底價太低怎麼辦？債務人聲明異議與救濟指南

前言：您的資產，不該被低估

當您面臨不動產被強制執行拍賣時，最擔憂的莫過於法院核定的「拍賣最低價額」（俗稱底價）遠低於市場行情，導致資產賤賣，最終仍無法清償全部債務。

身為執行債務人，您有權利對執行程序中的不當決定提出質疑與救濟。但法院核定底價的行為屬於高度的職權裁量，並非您一句「底價太低」就能輕易推翻。

律點通將透過專業法律分析，告訴您底價是如何產生的，以及如何針對執行法院的核價決定，提出最有效的「聲明異議」策略。

1. 拍賣底價的法律基礎：法院如何決定價格？

不動產拍賣的底價並非由債權人或債務人決定，而是由執行法院依據法定程序核定。

1.1 鑑價是底價的起點

根據《強制執行法》規定，執行法院必須先委託專業的鑑定人（通常是估價師）進行價格評估。

《強制執行法》第80條：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」

執行法院會參考鑑定報告，並考量標的物的現況、市場趨勢及兩造利益等因素，最終核定出拍賣的最低價額。

1.2 您的意見只是「參考」

許多債務人認為，只要向法院提出更高的市價證明，法院就必須採納。然而，法律規定您的意見僅供參考：

《強制執行法》第70條第2項：「執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限。」

這意味著，法院雖然必須詢問您的意見，但不受您提出的價格拘束。法院核定底價是行使職權裁量權，目的在於平衡債權人盡速受償與債務人避免資產賤賣的利益。

2. 聲明異議的挑戰：為何法院多半會駁回？

當您認為底價過低時，可以依據《強制執行法》第12條第1項規定，向執行法院提出聲明異議。

2.1 職權裁量權的尊重與市場機能原則

實務上，法院對於核定底價的職權裁量權（即法院決定價格的權力）給予高度尊重。法院通常會主張，若您的不動產價值真的很高，應買人自然會競相出價，最終拍定價格不會受限於底價。因此，單純以「市價更高」為由的異議，幾乎都會被駁回。

2.2 實務案例：流標成為底價合理的佐證

法院實務會以實際拍賣結果作為判斷底價是否合理的強力佐證。例如：

某債務人主張法院核定的土地底價遠低於市價，立即聲明異議。然而，該土地在法院核定底價後，經歷了三次拍賣均無人投標（流標）。

法院最終駁回了異議。法院認為，既然多次流標，就反過來證明了執行法院原核定的最低拍賣價格並無過低之處，符合市場對強制執行物件的接受度。

3. 債務人有效異議的關鍵策略

既然單純主張「底價過低」難以成功，債務人必須將異議重點放在鑑定報告本身的瑕疵或執行程序的重大違法上。

3.1 攻擊鑑定報告的弱點

這是最有效的策略。您必須具體指出鑑定報告的錯誤，而不是提供另一份價格更高的估價單：

• 比較標的錯誤： 鑑定人採用的比較標的物，是否位於明顯較差的地段？或屋齡、面積與您的標的物有重大差異？
• 未考量增值因素： 您的不動產是否具有特殊優勢（例如：近期都市計畫通過、重大建設動工等），但鑑定人卻未納入考量？

3.2 重大計算錯誤的例外

若您發現法院在核定底價時，發生了如承辦人員將鑑定價格少算一位數等明顯的計算錯誤或程序違法，導致底價與鑑價結果顯不相當，則構成執行程序瑕疵，應立即指出，這是成功異議的罕見機會。

3.3 異議不停止執行程序

請務必注意，根據《強制執行法》第12條第1項規定，聲明異議不停止強制執行程序。除非您依據《強制執行法》第18條第2項提供足額擔保，否則拍賣仍會繼續進行。

4. 結論：保護資產的行動清單

作為執行債務人，您的目標是確保資產以合理的價格拍出，以最大化清償效果。以下是您在拍賣底價核定階段可以採取的行動：

1. 仔細審閱鑑價報告： 收到鑑定報告後，立即逐項檢查其採用的比較標的、調整係數及計算過程，找出明顯的瑕疵。
2. 異議鎖定程序瑕疵： 聲明異議時，應將重點放在「鑑定報告方法錯誤」或「核定底價有重大計算失誤」。
3. 準備抗告： 若執行法院裁定駁回您的異議，您仍有權利在法定期間內向高等法院提起抗告，這是您針對執行法院裁定不服的救濟途徑。